Несколько лет назад шаблонное требование ко всем городам «строить больше» можно было рассматривать в качестве политической декларации. Такие цели для многих территорий выглядели абсурдно - сложно наращивать строительство там, где рынок стагнирует или сжимается. Но за последние 4 года контекст поменялся.
В последние годы рынки развиваются на внешних ипотечных стимулах, за счет массовых льготных программах. И сегодня «строить больше» стало условием сохранения конкурентоспособности города.
Льготные программы в условиях повышенных инфляционных ожиданий, девальвации, повысили спрос везде: и там, где рынок был развитым, и там, где строительная индустрия находилась в упадке. Одни регионы были открытыми для внешних инвестиций в рынок жилья, другие ограничивали возможности для девелопмента. Соответственно и реакция рынков на увеличение продаж в российских городах очень сильно отличается. Одни пошли по пути быстрой адаптации к растущему спросу расширили предложение и увеличили число строящихся проектов. Другие - застряли в привычных масштабах. Но если предложение не увеличивается за растущим спросом - растут цены. Иногда - очень быстро.
В чем проблема?
Слишком высокие цены на жилье - это типичная характеристика для всех городов и всех периодов. Это специфика продукта. Для большинства покупка квартиры - самая дорогая сделка в жизни. Но все относительно. Уровень цен в городах складывался десятилетиями под влиянием вполне рыночных причин: демографические изменения, развитие городской экономики, возможности покупателей. Под эти условия формировался рынок жилья и подстраивался местный строительный комплекс.
"Льготная ипотека" - инструмент, который слишком быстро изменил спрос, но рынок со стороны предложения быстро не меняется. Итог - повышенные темпы роста цен на рынках, которые оказались не способны переварить растущий запрос со стороны покупателей.
И что теперь?
Есть города куда хотят переехать многие - Москва, Санкт-Петербург, Краснодар. Но большинству региональных центров сложнее конкурировать за жителей. Цена недвижимости (как цена аренды, так и покупки) – далеко не последний фактор в принятии решения о переезде.
За последние 3-4 года мы увидели очень высокие темпы роста цен на квартиры в городах со слабой демографией. В городах с оттоком населения. В городах с относительно невысокой заработной платой. Это следствие не только структурной перестройки экономики, но и низкого уровня развития строительного комплекса. Если строишь мало - цены растут быстрее. Прописная истина.
Особенность момента в том, что поддержка спроса определяется решениями в Москве, а сбалансировать этот спрос достаточным предложением должны местные рынки. И это уже зависит от усилий региональных властей, муниципалитета и местного бизнеса. Если этих усилий не хватает - включается рынок. Насколько устойчивыми будут новые ценовые пропорции покажет время, когда ипотечные стимулы сократятся. На корректировку ценовых диспропорций по городам может уйти несколько лет. И все это будет влиять и на борьбу городов за человеческий капитал. И все это будет происходить в момент, когда дефицит на рынке труда достиг очередного пика.
Михаил Хорьков,
руководитель комитета по аналитике РГУД,
партнер аналитической платформы bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области.