Покупка коммерческой недвижимости предполагает значительные финансовые вложения и сопряжена с различными рисками. Даже если сделка прошла успешно, есть вероятность возникновения неприятных сюрпризов. Одним из них может стать признание сделки недействительной после ее заключения. А это, в свою очередь, может повлечь за собой серьезные последствия, начиная от дополнительных расходов и заканчивая потерей приобретенного объекта недвижимости. Именно о том, как избежать подобных ситуаций и какие меры стоит предпринять заранее, пойдет речь в данной статье.
Собственник находится в предбанкротном состоянии
Сделки купли-продажи имущества, которые совершаются в течение года до начала процедуры банкротства продавца, могут быть в последствии оспорены судом. Особенно внимание арбитражный управляющий обратит, если существенно занижена цена объекта. Такая сделка, вероятнее всего, будет признана недействительной.
Неправомерной суд может посчитать даже такую покупку, которая совершена в течение трех лет до начала процедуры банкротства продавца, если будет установлено, что из-за реализации имущества банкрота нанесен ущерб интересам кредиторов.
Как избежать
- Проверить продавца на наличие открытых судебных производств и непогашенных долгов
Эта информация доступна в базе судебных приставов. Для проверки достаточно знания ИНН владельца.
- Указать в договоре реальную стоимость объекта, подтвержденную отчетом об оценке независимой оценочной компании
Если продавец в ближайшие три года будет признан банкротом, при этом в договоре была прописана заниженная цена недвижимости, то суд обязательно обратит на это внимание.
Чтобы снизить риск признания сделки недействительной, стоит потребовать от продавца указания в договоре реальной стоимости объекта. Дополнительно можно подстраховаться, обратившись в аккредитованную оценочную компанию, которая предоставит официальный отчет об оценке рыночной стоимости объекта на момент покупки. В случае судебных разбирательств документ будет служить весомым доказательством добросовестности сторон.
У продавца нет полномочий на подписание договора купли-продажи
Сделка купли-продажи может быть оспорена, если продавец не имел прав на продажу объекта. Например, договор был подписан якобы доверенным лицом, но при этом не было подтверждения того, что сам владелец жив и/или дееспособен. Даже если в сделке участвует непосредственно сам собственник, он может не обладать правом на отчуждение имущества.
Важную роль играет и семейная история продавца (физического лица). Любое имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью. Для признания сделки законной необходимо нотариальное согласие супруга на продажу помещения. Иначе, в случае расторжения брака, сделка может быть оспорена бывшим супругом. То же самое может произойти, если вовремя покупки недвижимости супруги состояли в браке, а к моменту продажи владелец уже был разведен.
Как избежать
- Потребовать доверенность за пару дней до сделки
Если при заключении сделки нет возможности обратиться напрямую к собственнику, то стоит потребовать доверенность у продавца, заверенную нотариусом за день-два до заключения договора купли-продажи.
- Убедиться, что продавец дееспособен
Покупатель может запросить в психоневрологическом диспансере справку о том, что собственник и/или его доверенное лицо не состоят на учете.
- Запросить у продавца нотариально заверенное согласие супруга
Если в документах нет информации о наличии супруга, то необходимо потребовать у продавца заявление об отсутствии зарегистрированного брака.
Технические характеристики объекта не соответствуют документации
Технические характеристики определяют правила дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости. Эти данные содержатся в техническом плане объекта.
Если сведения в них не соответствуют действительности, то в последствии покупатель может столкнуться с неприятностями. Например, когда предыдущий собственник проводил в здании реконструкцию и не узаконил ее. В ходе судебного спора ответственность за самовольное переустройство может быть возложена на нового владельца.
Как избежать
- Проверить достоверность сведений в технической документации
Дополнительно необходимо проверить наличие таких документов, как план БТИ, разрешение на строительство объекта, разрешение на реконструкцию (если она была произведена) и разрешение на ввод в эксплуатацию.
Постскриптум
Хотя мы и привели наиболее распространенные примеры, в реальности нюансов и особенностей в этой сфере гораздо больше.
Итак, основные правила, которыми не стоит пренебрегать:
- Проведите тщательный анализ юридической и технической документации по объекту.
- При наличии подозрений на существенное занижение цены, откажитесь от сделки либо обратитесь в независимую оценочную компанию для получения официального отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости.
- Если это возможно, включите в договор гарантии продавца об отсутствии споров, залогов и притязаний третьих лиц.
- Заручитесь поддержкой опытного юриста, который проверит чистоту и безопасность сделки.