1. Какие виды обременений бывают и что делать покупателю в каждом конкретном случае. С какими обременениями лучше не покупать квартиру?
Можно выделить некоторые виды ограничения прав (запрет на регистрацию в качестве обеспечительных мер или возникший из-за долговых обязательств, арест имущества) и обременений (ипотека, рента, Договор найма).
Также не следует забывать о возможных скрытых обременениях. К примеру по Договору найма, заключенному на срок не более 1 года новый собственник будет нести все те же права и обязанности, но сведения об этом Договоре в ЕГРН будут отсутствовать, поскольку договоры аренды, заключенные на срок менее 1 года не подлежат государственной регистрации. Наличие зарегистрированного жильца, который в прошлом отказался от приватизации (в силу закона он имеет право пожизненно проживать в квартире до момента пока не зарегистрируется в другой квартире) и наличие завещания, где предусмотрено за конкретным лицом право пожизненного проживания в квартире также создадут проблемы новому собственнику.
Следует сразу отметить, что при покупке квартиры с какими-либо обременениями, покупатель берет на себя все возникающие с этим риски, поскольку даже, если покупатель в дальнейшем в суде заявит, что он не был уведомлен Продавцом о наличии обременений, суд вероятней всего посчитает данные доводы несостоятельными, поскольку предполагается, что Покупатель обязан провести полную проверку приобретаемого им объекта. Покупателю в данном случае поможет лишь наличие доказательств, подтверждающих действия, направленные и совершенные им для проверки квартиры (к примеру выписка из ЕГРН, полученная в день подписания Договора купли-продажи, справки от Продавца из диспансеров с обязательным освидетельствованием состояния здоровья и подтверждением того, что Продавец вправе осуществлять сделки с недвижимостью).
2. Если квартира куплена с использованием материнского капитала, какие документы нужно запросить у собственника, на что обратить внимание, могут ли быть какие-то проблемы с таким жильём (например, дети начнут требовать доли).
Если квартира была приобретена с использованием средств (части средств) материнского капитала, собственник (родитель) обязан определить размер долей в квартире по соглашению. При этом доли определяются как на детей, так и на супруга. При продаже важно учесть, что без получения разрешения органов опеки такую квартиру продать не получится. Также Продавцу к моменту сделки необходимо решить вопрос с приобретением новой квартиры, где также необходимо выделить доли, предварительно согласовав условия двух сделок с органами опеки.
Помимо документов, необходимых для проверки, Покупатель должен запросить у собственника соглашение об определении долей, свидетельства о рождении детей, свидетельство о заключении брака, выписку из финансовой части лицевого счета (в нем указываются сведения о сертификате на материнский капитал, движение средств материнского капитала).
Не каждый Продавец захочет раскрывать даже перед потенциальным Покупателем источники денежных средств, полученных им для приобретения квартиры. И тут, одними из важных документов, которые помогут Покупателю удостовериться, что Продавцом объект был приобретен без использования материнского капитала, являются документ-основание регистрации права собственности Продавца на квартиру (к примеру Договор купли-продажи, Договор долевого участия) и копия платежного поручения, подтверждающего факт перечисления от Продавца денежных средств за объект.
В качестве примера также можно представить, что Продавец изначально приобрел квартиру в ипотеку, но оставшийся по кредитному Договору долг решил оплатить с использованием средств материнского капитала. В таком случае в разделе назначение платежа платежного поручения указывается “Перечисление ср-в МСК в счет погашения задолженности”.
Если собственник не определил доли после оплаты квартиры за счет средств материнского капитала, то, безусловно, это станет проблемой для потенциального покупателя в будущем. Росреестр, с большой долей вероятности, зарегистрирует сделку и через какое-то время дети, узнав о том, что законом им была положена доля в проданной квартире или оспорят Договор купли-продажи, или заявят свои финансовые требования.
Поэтому помимо проверки документов, в Договоре купли-продажи следует прописать заверения Продавца о том, что квартира не приобреталась им с использованием средств материнского капитала.
3. Как проверить, какие наследники претендовали на квартиру и были ли наследственные споры. В чём опасность покупки наследственной квартир и есть ли она вообще.
Приобретение квартиры, полученной по наследству, действительно несет дополнительные риски для будущего собственника. Покупатель в целях своего дальнейшего благополучия и спокойствия должен ознакомиться с наследственным делом, составом семьи наследодателя, лиц, зарегистрированных с ним на момент его смерти, проверить картотеку судов общей юрисдикции, изучить завещание (в случае его наличия), свидетельства о праве на наследство по закону.
Отсутствие должного правового анализа документов несет для покупателя риск поступления к нему от наследников заявлений, направленных на восстановление своих прав в отношении приобретенной Покупателем квартиры. Если будет установлено, что была нарушена процедура уведомления всех потенциальных наследников, нарушен порядок определения обязательной доли или завещание было признано ничтожным (к примеру, в случае недееспособности наследодателя) суд встанет на сторону наследника.
4. Кого можно отнести к скрытым владельцам таким как бывшая супруга, с которой не был оформлен раздел имущества. Как их проверить?
Чаще всего к скрытым владельцам квартиры относят супругов, от которых необходимо было получить согласие на отчуждение; наследников, не вступивших в свои права; детей, которым не выделили обязательные доли при использовании средств материнского капитала или по каким-то причинам не оформили долю на приватизированное жилье, лиц которые в прошлом отказались от участия в приватизации, но в силу закона имеют право пожизненно проживать в квартире до момента пока не зарегистрируется в другой, а также лиц, за которыми закреплено право пожизненного проживания в квартире на основании завещания.
Выписка из домовой книги и Единый жилищный документ помогут приобретателю проверить наличие зарегистрированных в помещении лиц. В случае покупки квартиры, полученной по наследству необходимо ознакомиться с наследственным делом и составом семьи наследодателя.
Также следует учесть при проверки, что собственник может утаить информацию о наличии у него бывшей супруги. Продавец обязательно должен проверить картотеку судов общей юрисдикции на наличие возможного спора о разделе совместно нажитого имущества, а также запросить у Продавца нотариально удостоверенное заявление о том, что он в браке не состоял, на момент настоящей сделки супруга не имеет. Поскольку даже бывшая супруга имеет право заявить о своих правах на проданную квартиру, если она была приобретена в браке и отчуждена без ее согласия.
Случай из практики: Продавец гарантировал Покупателю, что им получено согласие супруги на продажу объекта. При этом отказывался называть фамилию и имя супруги и предъявлять согласие до момента подписания Договора. В день совершения сделки, но до момента подписания Договора у него настоятельно был запрошен данный документ. Вот только согласие было подготовлено супругой за год до сделки, а путем быстрого ознакомления с картотекой суда по фамилии супруги, которая, к слову, отличалась от фамилии Продавца, было установлено наличие судебного спора между супругами. Безусловно сделка не состоялась, а Покупатель избежал огромных трат своих сил и нервов, сохранив при этом свои денежные средства для покупки квартиры у более добросовестного Продавца.
5. Кого нельзя выписывать без согласия и где найти информацию о них. Что делать, если в квартире прописаны такие люди?
Всю информацию о зарегистрированных в квартире лицах следует искать в Едином жилищном документе и Выписке из домовой книге. Важно обратить внимание на дату предоставляемого Покупателю документа. Существует перечень лиц, прекращение права пользования квартирой которыми возможно только при смене их регистрации места жительства, причем регистрация в таком случае не должна быть временной.
Помимо лиц, отказавшихся от участия в приватизации, лиц, которые имеют право пожизненного проживания на основании воли умершего (завещательный отказ), рентополучателя, следует отметить несовершеннолетних детей. В практике был случай, когда суд признал сестру истца утратившей право пользования муниципальной квартирой. Но до момента вступления решения суда в законную силу сестра прописала в данную квартиру своих несовершеннолетних детей, в связи с чем Истцу пришлось повторно обращаться в суд с требованиями о снятии с регистрационного учета детей, представив доказательства того, что снятие их с регистрационного учета не нарушит охраняемые их законом права.
6. Чем грозят сделки с экстремистами?
7. Какие документы нужно требовать с продавца и как проверить их подлинность.
Следует понимать, что для полного правового анализа объекта необходимо изучить не только правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, но и проверить информацию на официальных интернет ресурсах государственных органов.
При том, что анализ документов может быть проведен самим Покупателем, следует учесть, что грамотный специалист не только проанализирует тексты документов, но и сможет распознать подводные камни в скрытых неопытному глазу юридических терминах.
Основные документы, необходимые для правового анализа:
- Выписку из ЕГРН и свидетельство о праве собственности (свидетельство предоставляется при наличии и только в случае, если собственность была оформлена до июля 2016 года);
- Документ-основание регистрации права собственности (к примеру Договор купли-продажи, Договор передачи);
- Техническая документация на квартиру в целях проверки отсутствия несогласованных перепланировок). При этом площадь объекта в ЕГРН и БТИ должна быть идентична;
- Единый жилищный документ, финансово-лицевой счет, выписка из Домовой книги. Данные документы требуются, чтобы удостовериться в отсутствии задолженности по оплате за Объект, в том числе за капитальный ремонт, а также определить количество проживающих в квартире, в том числе несовершеннолетних);
- Если объект приобретен в браке, то необходимо согласие супруга или наличие брачного договора. Если продавец в браке не состоял или на текущий момент не состоит, то нотариально удостоверенное заявление о данных фактах;
- Справки из психо-неврологического и наркологического диспансеров;
- Проверка гражданства РФ, чтобы удостовериться, что сделку предварительно не надо согласовывать с Правительственной комиссией.
Интернет-источники:
- Проверка физического лица на банкротство https://old.bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx
- Проверка Продавца и его супруги через картотеки судебных дел
https://mos-gorsud.ru/search
- Проверка Продавца через базу ФССП
https://fssp.gov.ru/iss/ip
- Расположена ли квартира в Объекте культурного наследия
https://data.mos.ru/opendata/530
- Входит ли дом в реновацию
https://renmos.ru
Многие покупатели стесняются запрашивать у Продавца справки из диспансеров. При этом наличие данной справки поможет избежать в дальнейшем риск оспаривания Договора как Продавцом, так и третьими лицами на его стороне.
8. Можно ли вообще провести качественную проверку недвижимости самому или лучше привлекать специалиста? Ответ объединён с вопросом №7
9. Если покупатель привлекает специалиста (риэлтора/юриста) для проверки недвижимости, а потом у него возникают правовые проблемы, то можно ли предъявить претензии тому, кто помогал в проверке?
Следует отметить, что правоотношения между сторонами возникают в момент подписания Договора на условиях в нем предусмотренных. В связи с этим рекомендуется указать в договоре подробный перечень услуг, которые должны быть оказаны специалистом Заказчику и предусмотреть гарантии Заказчика, на случай низкого качества оказания ему данных услуг.