Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодняшняя тема - дача, земельный участок. Что такое межевание, регистрация права собственности.
Садоводческие и огороднические некоммерческие организации (НКО), какие изменения для дачников внес Федеральный закон от 14.07.2022 года №312-ФЗ в Закон от 29.07.2017 года №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».
1. Земельный участок
Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных законом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Границы земельного участка являются его уникальной характеристикой (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию. (Инструкция по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.).
Документы, определяющие границы земельного участка, выдаются территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра)(Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии").
Участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, называется делимым.
Если на самостоятельные части без нарушения требований Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ к образуемым или измененным земельным участкам (с учетом минимального размера) его разделить нельзя, он называется неделимым.
2.Межевание земельных участков
Межевание земельных участков представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Инструкция по межеванию земель
(утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.).
Межевание проводится при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка или в случаях, когда правоустанавливающие документы на земельный участок были выданы без установления и закрепления границ на местности.
Для проведения межевания владельцу земельного участка необходимо обратиться к кадастровому инженеру, имеющему действующий квалификационный аттестат. Проверить информацию о кадастровом инженере перед заключением договора на выполнение работ можно в государственном реестре кадастровых инженеров, который размещен на официальном сайте Росреестра.
Межевание земельного участка включает в себя комплекс работ по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов, обязательное уведомление соседей по участку о проведении межевания, установление, восстановление, согласование (Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" ) и закрепление межевыми знаками (Приказ Министерства экономического развития РФ от 31 декабря 2009 г. N 582 "Об утверждении типов межевых знаков и порядка их установки (закладки)" границ земельного участка на местности, определение его местоположения и площади).
Место положение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, т.е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. При этом границы земельного участка не должны пересекать границы муниципальных образований, населенных пунктов, территориальной зоны, лесничеств, лесопарков (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах. При отсутствии таких сведений границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения.
По результатам межевания земельного участка составляется межевой план, который состоит из графической и текстовой частей. В графической части указываются данные кадастрового плана земельного участка и местоположение границ земельного участка. (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
В текстовой же части содержатся сведения об использованной при подготовке межевого плана геодезической основе, а также акт согласования местоположения границ земельного участка (Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности").
Межевой план подготавливается в форме электронного документа с кадастрового инженера, подготовившего такой план. Межевой план может быть подготовлен в виде бумажного документа и заверен подписью и печатью подготовившего его кадастрового инженера.
3. Право собственности на земельный участок (ст. 261 ГК РФ) распространяется на находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, а также растения. Оно может быть передано (по договору купли-продажи, мены, дарения и т.п.), а также завещано и унаследовано.
Только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения.
Если гражданину до вступления в силу Земельного Кодекса РФ (30 октября 2001г.) было предоставлено право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, его право сохраняется (ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
ВАЖНО!!! Если участок был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, он может быть безвозмездно оформлен в собственность. Если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ, ВАЖНО!!! не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным на праве собственности. Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается (п.3 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
4. До 1 марта 2031 года (п.2.7 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") члены некоммерческих организаций имеют право независимо от даты вступления в членство приобрести находящийся в государственной или муниципальной собственности садовый или огородный земельный участок без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:
- земельный участок не предоставлен члену указанной некоммерческой организации;
- образован из земельного участка, предоставленного до 9 ноября 2001 г. указанной выше некоммерческой организации либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация (если такой земельный участок относится к имуществу общего пользования, то до 1 марта 2031г. он предоставляется бесплатно в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества, пропорционально площади таких земельных участков);
- по решению общего собрания членов указанной организации о распределении земельных участков между ее членами либо на основании другого документа, устанавливающего распределение земельных участков, земельный участок распределен данному члену указанной организации;
- земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.
5. Федеральный закон от 14.07.2022 года №312-ФЗ внёс изменения в Закон от 29.07.2017 года №217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд” в интересах дачников и садоводов.
С 14 июля 2022 года внесены следующие изменения:
-отменено требование разрабатывать и утверждать проект планировки территории для определения границ товариществ, а также образования земельных участков в их границах;
-необходимость подготовки проекта межевания или планировки территории определяет общее собрание;
В целях исключения земельных споров и обеспечения комплексного развития территорий ведения садоводства и огородничества сохранено требование об образовании садовых и огородных участков при их первичном предоставлении из государственной или муниципальной собственности на основе проекта межевания территории.
- решение о принятии в члены товарищества теперь принимается на уровне правления;
- обязательно отражать в уставе товарищества формулы или текстовое описание расчета размера взносов.
Снижен кворум для принятия решения о безвозмездной передаче недвижимого имущества общего пользования, принадлежащего товариществу, в общую долевую собственность собственников участков. Теперь достаточно 2/3 голосов присутствующих на общем собрании (т. е. не нужно согласие всех собственников);
Установлены правовые основания для отчуждения товариществом имущества общего пользования в собственность ресурсоснабжающих организаций.
Общее собрание членов СНТ может передавать недвижимость общего пользования в собственность газо-, водо-, тепло- и электроснабжающих организаций. Это позволит решить проблемы надлежащего содержания и эксплуатации такой инфраструктуры.
На садовых и огородных участках разрешено выращивать для собственных нужд с/х птицу и кроликов.
Разрешена продажа на землях общего назначения сельскохозяйственных культур, птицы, кроликов, выращенных членами товарищества, и сельскохозяйственной продукции из них, с возможностью возведения для этих целей некапитальных строений или нестационарных торговых объектов;
Урегулированы особенности строительства капитальных объектов на садовых участках.
Строительство капитальных объектов на садовых участках допустимо, только если такие участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, по которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
