Половина домов сейчас строится с привлечением ипотечных средств, казалось бы, что тут сложного? Но не все так просто…
Есть некоторые нюансы:
1) Большая ставка
2) Маленькая сумма, но ставка будет небольшая
3) Могут пени насчитать, если вы вовремя не построили и не отчитались перед банком
4) Могут вообще отказать в ипотеке
И сегодня я расскажу обо всех этих нюансах, как правильно взять ипотеку.
Всего 5 видов ипотеки:
- Базовая с обычной процентной ставкой
- Ипотека с господдержкой
- it ипотека(пока что приостановили выдачу, но обещают быстро вернуть)
- Семейная ипотека
- Сельская ипотека
Первая и самая основная — это базовая ипотека 15,6 годовых%, до 30 млн можно взять в кредит
также дают ее до 30 лет и первоначальный взнос не менее 25%
Такой ипотекой пользуются не так часто, по крайней мере у нас такая ипотечная программа вообще ни разу не выстрелила, потому что платить 15,5% плюс еще платежи, получаются просто невменяемые суммы, но все равно некоторые люди этим пользуются, особенно если вы покупаете на вторичке или построенное кем то жилье, вы скорее всего попадете именно на такую ипотеку.
И так, почему же сейчас большой популярностью пользуется именно льготная ипотека?
Первая льготная программа — это господдержка 2024, процентная ставка- 8%, дают ее на 30 лет, но тут большое ограничение по сумме
Не больше 6 млн могут дать и первоначальный взнос уже 30%
Следующий вид ипотеки — семейная
Здесь уже процентная ставка 6%, дают на 30 лет, первоначальный взнос 20% верх лимита по Москве, Московской области и Санкт-Петербурга Ленинградской области 12 млн, по всем остальным регионам 6 млн
Обязательное условие — наличие двух детей несовершеннолетних или дети рожденные после 2018 года, но не позднее 31 декабря 2023 года"
И самая крутая, современная и наукоемкая ипотека –it ипотека
На данный момент IT ипотеку приостановили, но обещают быстро продлить
Здесь ставка 5%, лимит по ней 18 млн, если вы привлекаете заемщика и поручителя, и 12 млн, если вы берете эту ипотеку без поручителя
Сроки ипотеки 30 лет, но чтобы получить ее, нужно быть не просто айтишником, нужно работать в организации, которая имеет соответствующую аккредитацию, что это it организация
И еще одна классная ипотека — это сельская ипотека.
Здесь ставка всего 3%, ограничение по сумме 6 млн, но есть несколько маленьких нюансов:
Она не работает в Москве и Московской области, также в Петербурге и в Лен. области
Да и вообще мало где работает, список регионов можно посмотреть на сайте Россельхозбанка
Мало того, что вы должны жить где то в селе и ставка 3% распространяется только на время действия данной программы
А время действия данной программы — непонятное
Тут уже будет зависеть только от государства, если в какой-то момент, государство решит закрыть эту программу, вы сразу же попадаете на базовую ставку в 15,6 процента
Если к нам приходят и спрашивают: — Мы хотим ипотеку! Какие дальше действия?
Вступает в работу ипотечный брокер
Он посмотрит предварительно, что есть у клиентов.
Надо выгрузить кредитную историю, посмотреть документы, где участок? Какая категория земель?
Потому что не под каждый участок могут дать ипотеку.
Естественно в приоритете всегда земли населенных пунктов, но под дачное строительство тоже ипотеку дают, единственное, там чуть больше вопросов
Если мы все договорились о том, что строим дом, все посчитали, цена и технические условия устраивают, заключается договор на строительство
Как только банк утвердил ваш договор, т. е он утвердил подрядчика аккредитованного и доверяют клиенту, то договор идет на оплату, а вот это может занимать много времени, бывает от 2-ух недель до полутора месяца
Дальше у нас 2 варианта куда придут деньги
Первый: Это Дом РФ
Так как «Дом РФ» платит деньги подрядчику т. е строительной организации
Обычно это делится на 3 платежа. Первоначальный взнос и свои ипотечные деньги банк перечисляет нам. Мы начинаем строить, покупать материалы. Построили каркас с крышей, после банк второй платеж перечисляет, когда всё сдали — тритий платеж.
Второй: ДомКлик, он по другому работает
Есть несколько вариантов — либо банк переводит частями клиенту, после выполнения этапов стройки — к примеру провели сделку по ипотеке, первая часть, купили участок, сфоткали подгрузили в систему, установили фундамент, сфоткали подгрузили, банк перевел, построили каркас крышу, сфоткали подгрузили деньги получили, достроили дом сфоткали подгрузили.
Либо банк берет и все деньги перечисляет клиенту на счет
Во что люди могут упираться?
Вроде все идет хорошо, участок есть, они сами его купили за наличку, начинают оформлять ипотеку, договор согласовали, банк утвердил, но 2-3 мес денег нет
Начинают выяснять, что происходит значит, то появилась какая нибудь зона (например водоохранная), то с роснедрами что то надо согласовать, то запятую где-то забыли, вспомнили и короче говоря банк может так мурыжить клиентов, из-за каких-то своих не досмотрах, вкидывая постоянно требования, которые до этого менеджерский состав не учёл, т. е. сразу не сказали нам нужно это/это/это/это
Они сказали нам нужно это, он пошёл сделал, подал документы, время соответственно прошло, от подачи документов до того пока они попадут нужному сотруднику и он их рассмотрит и по ним даст резолюцию, может пройти уже неделя/полторы, а потом ещё раз и так человека до трясучки доводят
Какая тут проблема, есть такая тенденция, что последние три года, в сезон цены растут, причем кардинально на 20%, 30%, За время пока согласовали договор по ипотеке на определенную сумму, прошло 3 месяца до получения денег, а цены уже кардинально поменялись, а основных материалов, которые покупаются индивидуально под клиента, это фасад, кровля, окна, их нет. И начинается конфликт интересов, если сказать клиенту, что давайте еще +20%, у него просто вся ипотека обнулится, и он вообще ничего строить не будет
Клиент не может уйти в другую компанию, у него опять потеря времени, он не может её увеличить, потому что это всё по новой, немного быстрее, но всё же, получатся нам приходится волю в кулак и строим по цене, которую согласовали, в итоге к концу стройки рентабельность там дай бог положительная, конечно такое поведение банков не очень приятно.
Но как же некоторые решают такую проблему?
Это показали как раз времена ковида. В силу вступает Гражданский кодекс, он позволяет подрядчику согласовать увеличение стоимости т. к по объективным причинам выросла стоимость материалов, работ
Подрядчик может написать клиенту письмо- из за того что увеличились цены, просим доплатить например 20%
Естественно, это нужно все обосновать почему так получилось, что так как, выросли цены на материалы, просим доплатить. Всё это не просто, так как никто больше денег не захочет отдавать, могут там начаться суды и всё это растянется на пол года. Подрядчик в принципе приостановил работы, заморозил стройку, прибыль свою зафиксировал, а клиент ждет с недостроем.
Поэтому если не хотите таких приключений, переходите по ссылке и заказывайте ваш дом у нас, мы знаем всё об ипотеке на строительство дома и строим с ней практически каждый дом.
И так, вот вы получили ипотеку, начали строиться и тут вам банк может начислить дополнительные пени
На самом деле не просто так, а если вы не уложитесь в строительство в течении 12 месяцев от момента получения ипотеки, до момента окончания строительства дома и отдачи этого дома в залог банку, если вы через год дом не построили, банк спокойно может вам начислить достаточно существенные проценты
Эти проценты будут прибавлены к той процентной ставке, которая у вас идет по основному договору
Да, есть один важный нюанс, что если вы берете ипотеку под строительство нового дома на своем участке и еще участок у вас тоже будет куплен в ипотеку, то оплачивать эти строения, вы должны их своих средств, а не за ипотечные.
Приезжает обязательно специалист от банка, фотографирует участок, делает замеры и информация попадает в банк
Есть еще некоторые ограничения:
Например, построили дом и вы не можете потом перестроить его кардинально
Можно пристроить крыльцо, террасу, но сам конструктив перестраивать вы уже не имеете права
Это все находится в залоге у банка и это его собственность на данный момент, пока вы не погасили ипотечный кредит
На участок из банка никто не приезжает и не смотрит, что строится и из чего
В конце, банк может прислать оценочную компанию, оценщик все посчитает, пофоткает и скажет соответсвует/соответсвует
Еще один важный вопрос — Можно ли в ипотеку внести скважину, забор, дорожки и тд?
Формально- нет
Банк дает ипотеку только на строительство жилья
Но подрядчик может зашивать это всё в тело договора, т. е. строить не просто коробку, а делать полный цикл строительства, вплоть до мебели. И тут вскрывается достаточно важный момент, не стройте на все деньги четырехэтажный дом в тёплом контуре, не забывайте, что вам нужны электричество/вода/коммуникации/забор/въездная группа/дорожки/мебель в дом, поэтому всегда рассчитывайте свой бюджет с оглядкой хотя бы на эти затраты, тогда сможете наслаждаться своим домом сразу, а не растягивать на года.
А если у вас остались еще какие то вопросы по поводу ипотеки, пишите в комментариях, постараемся на них ответить.