Как правильно отправить уведомление сособственникам при продаже доли, если у вас конфликт с соседями и они не дают нотариальный отказ? Какая практика сложилась именно в Санкт-Петербурге? Читайте в статье от нашего юриста!
Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли, другие собственники имеют право преимущественной покупки. Они могут или приобрести объект на предложенных условиях, или дать Отказ от преимущественного права в нотариальной форме.
Трудности возникают тогда, когда у соседей конфликтные отношения и они не дают нотариальный отказ. В данном случае нужно отправлять уведомление с предложением воспользоваться преимущественным правом. И вот здесь есть масса нюансов.
Сразу оговоримся, что сложившаяся практика меняется от региона к региону РФ. Мы будем рассматривать практику, сложившуюся в Санкт-Петербурге.
1. Уведомления можно отсылать самостоятельно или через нотариуса. В первом случае Вы оплатите только почтовые расходы. В случае отправки через нотариуса, придется оплатить нотариальный сбор. Если Вы отправляете самостоятельно, то необходимо отправлять письмо с уведомлением о вручении и описью вложения. Многие нотариусы требуют, чтобы в опись вложения включался полный текст предложения, что будет являться доказательством фактического содержания отправления.
Среди агентов много споров, по какому адресу уведомлять соседей, если фактически они не проживают в отчуждаемом объекте недвижимости и не зарегистрированы там. Наша позиция и позиция большинства нотариусов, заключается в том, что адреса фактического проживания граждан РФ не находятся в публичном доступе. И зачастую, единственно известный продавцу адрес, это адрес отчуждаемого объекта. И именно по этому адресу необходимо отправлять уведомления. При этом, если Вам известны иные адреса проживания или регистрации по месту жительства Ваших соседей, разумным будет продублировать уведомления, отправив их по нескольким адресам. От себя добавим, что если у Вас есть номер телефона или адрес электронной почты, то так же следует продублировать уведомления и по этим каналам связи. Все это, в своей совокупности, позволит Вам в будущем подтвердить, что Вы предприняли максимум возможного для информирования второй стороны.
2. Вторым сложным моментом, является исчисления сроков уведомлений. Законодатель предусмотрел, что если сособственник не воспользовался преимущественным правом в месячный срок, то объект можно отчуждать третьим лицам. В этот срок включаются выходные и праздничные дни. Возможно два варианта.
В первом, сособственник получил письмо и расписался в уведомлении о вручении. Уведомление вернется Вам, на нем будет дата. Прибавляйте к ней месяц и один день. Это и будет число, когда Вы можете продать долю.
Второй вариант. Получатель не приходит за письмом и не получает его. Тогда письмо хранится на почте 1 месяц и возвращается отправителю. В этом случае Сособственник так же считается уведомленным. Теоретически срок уведомления, это дата отправки письма обратно. На практике, чтобы провести сделку у нотариуса, Вам необходимо получить на почте возвратное письмо и приложить его к пакету документов для сделки.
Важно помнить, что нотариус не заверит сделку по цене ниже, чем указано в уведомлениях. При этом, законодатель не ограничил продавца в праве продать по цене выше, цены уведомлений. Несмотря на общую сложившуюся практику, есть ряд юристов, нотариусов и судей, которые толкуют эту норму расширительно, и полагают, что сделку можно проводить только по той цене, которая указана в уведомлениях (не выше и не ниже, указанной суммы). Повторимся, что это позиция имеет место быть, но не поддерживается большинством юридического сообщества.