При покупке недвижимости всегда нужно держать ухо востро: даже если сделка кажется абсолютно безопасной, это еще не значит, что так и есть на самом деле.
Примеры из судебной практики показывают нам, какие подводные камни могут скрываться за продажей жилья. Представлю вашему вниманию недавний такой случай.
Мужчина выбрал на сайте объявлений подходящую ему квартиру. Встретившись с продавцами (ими была семейная пара), он договорился о сделке. При этом продавцы выставили два условия:
1) расчет должен был производиться только безналичным способом (переводом на счет супруги), после чего документы передавались на регистрацию в МФЦ,
2) сделку будет подписывать их представитель по доверенности. Доверенность была удостоверена нотариусом, действовала 1 год и предоставляла право подписывать договор от имени собственников и подавать все необходимые документы для регистрации сделки.
Покупатель согласился, и 17 февраля они подписали договор купли-продажи. Тогда же деньги были перечислены на счет сособственников, и документы были переданы в МФЦ для регистрации сделки.
Однако через 4 дня Росреестр все вернул, отказав в регистрации. А основания были весьма любопытны:
- во-первых, доверенность представителя, который подавал документы, была отозвана продавцами квартиры в тот же день, когда заключалась сделка (договор был подписан в 12 часов 20 минут, доверенность была отменена в 13 часов 08 минут, а документы поданы в МФЦ в 13 часов 14 минут);
- во-вторых, в тот же день сособственница включила в ЕГРН отметку о запрете совершать сделки с ее квартирой без ее личного участия (закон сейчас позволяет установить такой запрет — тогда Росреестр откажет в регистрации сделки, если документы подаст не сам собственник, а его представитель по доверенности).
Как видно, продавцы подстраховались на тот случай, если доверенность не удастся отменить по каким-то причинам.
После этого покупатель узнал, что собственником его квартиры стала некая женщина: через несколько дней продавцы оформили договор дарения с дочерью сособственника, и на этот раз сделка успешно прошла регистрацию в Росреестре. А вернуть деньги покупателю продавцы отказались.
Мужчине ничего не оставалось, как подавать в суд иск об отмене дарения и признании его собственником спорной квартиры. Ответчики пояснили, что им пришлось отказаться от продажи жилья, т. к. цена оказалась слишком низкой по сравнению с заключением оценщика.
А дарение квартиры было обусловлено необходимостью обеспечить уход за пожилой матерью мужа: его дочь согласилась принять на себя эту обязанность взамен на квартиру.
Этот спор неоднократно пересматривался судебными инстанциями с различным исходом. Но в итоге решение все же вынесли в пользу покупателя:
- продавцы указали в договоре, что заключают сделку не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а цена квартиры вполне соответствовала рыночной,
- получив деньги на счет, они в тот же день отменили доверенность и включили в ЕГРН отметку о запрете сделок без своего личного участия, что привело к невозможности зарегистрировать переход права собственности к покупателю.
Суд признал такие действия продавцов недобросовестными: имея умысел на получение денег за квартиру, они при этом использовали законные механизмы для создания препятствия в регистрации сделки (ст.ст. 10, 168 ГК РФ).
Поэтому покупателя признали собственником спорной квартиры, а договор дарения — недействительным (Краснодарский краевой суд, определение N 33-13211/2022). Этот случай еще раз доказывает, почему следует с опаской относиться к сделкам, где на стороне продавца выступает представитель по доверенности.
P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юридические Тонкости». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!