Договор участия в долевом строительстве - на что обратить внимание

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) - основной вид договоров, используемых для приобретения строящегося жилья. Этот договор заключается на стадии строительства между застройщиком и дольщиком (будущим собственником помещения в многоквартирном доме).

Форма ДДУ - всегда письменная, при этом договор может быть заключен на бумаге, а может быть подписан квалифицированными электронными подписями.

ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Что обязательно должно быть в ДДУ:

1. подробное описание и схема (чертеж) того помещения, которое должно быть передано дольщику
2. описание технических характеристик строящегося дома (в частности, вид дома, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости и т.п.)
3. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (помещения) участнику долевого строительства. Здесь имеет значение именно срок выдачи ключей, за него застройщик несет ответственность перед дольщиком, а не срок сдачи дома в эксплуатацию
4. цена договора, срок и порядок ее уплаты с указанием на размещение денежных средств дольщика на счете эскроу (там деньги хранятся и не тратятся застройщиком вплоть до сдачи готового дома в эксплуатацию)
5. гарантийный срок на объект долевого строительства (помещение) (на технологическое и инженерное оборудование срок не может быть меньше 3 лет, на остальное - не меньше 5 лет).

Что лучше - ДДУ, Договор купли-продажи (ДКП) или Договор уступки?

Вопрос звучат часто, но он некорректен, т.к. здесь надо задавать вопрос не "что", а "когда".

Если дом еще не сдан в эксплуатацию (не получено разрешение на ввод в эксплуатацию), то именно ДДУ защитит дольщика от потери денежных средств в случае недостроя, ведь деньги в этом случае поступают не застройщику, а на специальный эскроу-счет, откуда не могут быть истребованы застройщиком до окончания строительства. В то время как по ДКП деньги сразу получает сам продавец.

Иногда дольщики по разным причинам решают продать (уступить) свои права требования по ДДУ, не дожидаясь квартиры - это возможно, если квартира еще не была передана дольщику по передаточному акту. Уступка совершается по Договору уступки прав требований по ДДУ - главный нюанс этого договора для покупателя уступки в том, что покупатель (цессионарий) будет иметь права требования к застройщику именно на основании первоначального ДДУ, а не договора уступки, то есть, в случае недостроя новый дольщик получит обратно не те деньги, которые заплатил за уступку, а ту сумму, которая указана в ДДУ. При заключении этого договора надо проверить, заплатил ли полностью первый дольщик по ДДУ - без этого уступка невозможна. Если уступку продают не граждане, а юридические лица, то покупатель уступки может воспользоваться льготной ипотекой с господдержкой, однако это невозможно в случае, если уступку продает гражданин.

Если же дом сдан в эксплуатацию, значит, строительство уже завершено и долевое участие в этом строительстве невозможно, поэтому на данной стадии заключаются договоры купли-продажи с застройщиком - рисков недостроя уже нет.

Конечно, это не все нюансы покупки новостроек, но самое главное мы отразили. Желаем всем нашим читателям успешных сделок! Если же Вам необходима помощь, то мы совершенно бесплатно подберем для Вас новостройку в Санкт-Петербурге и Ленобласти - обращайтесь!