В этот раз мы со съемочной группой программы PRO Недвижимость пришли в гости к основателю строительной компании Александру Дубовенко. Сегодня его компания - в тройке лидеров на рынке деревянного домостроения, а также одна из немногих компаний в России, имеющих «бирюзовую» корпоративную политику. Мы поговорили о рынке ИЖС в одном из первых многоэтажных офисных зданий из дерева, построенном в России.
«Одна из составляющих прибыли – это затраты. В деревянном многоэтажном строительстве они очень высокие. Строить – дорого, согласовывать сложно и долго. С коммерческой точки зрения, офисные многоэтажные строения из дерева — это не очень эффективно», - объясняет Александр, - «для нас в данном случае это скорее рекламный ход».
Особенность бизнеса Александра заключается в открытости (отсутствии коммерческих секретов) – организовываются семинары и тренинги, в которых объясняется как устроена работа компании; в умении договариваться с партнерами по бартерной схеме (приезжают топ-менеджеры из банка, который по обмену устанавливает в компании свой продукт). Также компания стремится к тому, чтобы стать полностью бирюзовой (отсутствие руководства, все сотрудники находятся на самоуправлении и несут ответственность за принятые решения). Результатом этого стало то, что компания «улетела в космос», сильно опередила рынок, и никому из конкурентов стало ее уже не догнать.
«Один человек после стажировки у нас сказал: Я понял, почему вы делитесь всеми секретами. Потому что дистанция между вами и конкурентами настолько большая, что смысла как бы что-то ни было скрывать просто нет», - объясняет Александр.
«Стройка консервативна»
«Строительная отрасль, в отличие от банковской, IT-сфер, автомобилестроения и т.д., очень консервативна. Все меняется очень медленно. Это люди, это строительные материалы, грузовики. Здесь намного менее вероятно внезапное появление больших прорывов. По крайней мере, мы видим, что за 18 лет мало чего поменялось. Да, постепенно технологии развиваются, но именно скорость развития технологий в стройке и их проникновение в другие сферы очень низка. Многие компании пытались создать marketplace в строительной отрасли, «уберизатор» стройки. Если в других областях это очень хорошо работает (например, YouDu, Profi и т.д.) то в стройке, к сожалению, хоть и было множество попыток уберизовать стройку, пока ничего не получается, потому что это слишком индивидуально, слишком сложно, и слишком непонятно, - говорит Александр, - когда-то я тоже поверил в идею маркетплейсов, решил, что скоро появится некий глобальный игрок, который загонит всех строителей под себя, как Яндекс в других сферах. И мы подумали, если игрок глобальный, нам нужно это возглавить и в это инвестировать.
Многие пытались создать маркетплейс в строительной отрасли.
Шесть или семь лет назад мы собрали около 400 компаний, но проект не пошел. И я понял, почему. Дело в том, что, когда тебе надо вызвать такси, найти авиабилеты или место, где поесть, для тебя важна скорость получения информации. Тебе не нравится обзванивать несколько таксопарков и спрашивать, какие у вас машины? Где у вас есть свободные? Это глупость. Ты нажимаешь кнопку, и машина приезжает. А вот когда ты всю жизнь копил деньги, условные 10 миллионов рублей, а потом еще взял кредит на 20 лет, в этой ситуации скорость, с которой компьютер или телефон подскажет, куда их отдать, будет только вредить. Тут уже человек должен сам все обойти ногами, изучать ситуацию месяц или два, и тогда уже принять взвешенное решение. В данном случае скорость, высокие технологии, всплывающее окно, «нажми сюда, и у тебя будет минус 10 миллионов» уже не устраивают. Когда ты отдаешь все, ты хочешь помучиться, походить ногами, поездить в офис, пообщаться с одним менеджером, с другим, посмотреть, как эти стройки проходят, пообщаться с людьми, которые уже живут в таком доме. То есть здесь лучше гораздо лучше «работает» старый добрый олдскульный оффлайн», - объясняет Александр.
Какие дома сейчас более популярны?
«Деревянные или кирпичные» Такой вопрос мы задали Александру как эксперту отрасли. «50 на 50» - был ответ. «Мы ни в коем случае не навязываем, что лучше, дерево или кирпич: человек должен сам выбрать, что ему больше нравится. Если рассматривать новые тренды, сейчас стали очень модными одноэтажные дома стали, потому что они просто удобнее, компактнее. Раньше была мода строить дома по 300-400 метров, чтобы выпендриться перед соседями и друзьями, а сейчас строят в основном для себя, для своего удобства и комфорта, исходя из экономических соображений. Максимально удобно и экономично для себя».
Трудности при строительстве дома
«Самая большая трудность – это кадры. Именно рабочие специальности. Дело в том, что тут наложилось как идеальный шторм. Во-первых, во многом оборонная промышленность переманила работяг. Там очень много вакансий, работа в несколько смен, платят большие деньги. Многие строители уехали на так называемые новые территории, где также большой объем строительства. Далее, увеличились зарплаты. Следующая проблема – льготная ипотека, которая сейчас стала мега выгодной из-за того, что она намного дешевле, чем ставка ЦБ, что, соответственно, разогнало и строительный рынок. Проще говоря, строить некому плюс за пару лет стоимость труда увеличилась раза в два. Если раньше обычный строитель на стройке зарабатывал 70, 100, 150 тысяч, то сейчас доход обычного рабочего на стройке составляет 150-300 тысяч рублей. Совершилось то, о чем мечтали коммунисты XX века: чтобы рабочий класс жил лучше, чем инженеры и менеджеры. Другая неожиданная проблема этого года: мало того, что строителей мало, что они дорого стоят, они еще столько заработали в 2023 году, что в 2024-м не очень торопятся выходить на работу. Они сидят у себя в селе, заработали на 5 лет вперед, и сейчас, в холод ехать работать что-то не очень хочется. Говорят: ОК, приедем в марте, когда чуть-чуть потеплеет», - рассказывает Александр.
Самая большая трудность — это кадры
«Строитель, да просто рабочий — это сейчас востребованный человек. Возможно, это временно, мы не знаем, сколько это продлится. В нашем случае мы ожидаем снижения количества возможностей ипотеки. Для нас это выгодно. Свои 300 домов мы в любом случае будем строить, что с высоким спросом, что с низким. Но нам намного проще будет находить рабочих, будут более сговорчивы поставщики, рабочие, логистика и все остальные».
Кто покупает загородные дома?
«В основном те, кому уже за 30 – 35 (20-летних, конечно, не бывает). Ведь, чтобы построить дом, нужно а) успеть уже накопить нужную сумму; б) должно появиться желание жить именно в доме, а это совсем не молодежная история. Уже во второй половине да, начинает хотеться».
Прогноз на 2024 год на рынке ИЖС
«Он зависит от двух вещей. Первое, это экономическая ситуация, которая в свою очередь будет зависеть от политической. В 23-м году мы рассчитывали на что-то особенное, но ничего не случилось. Если ничего не случится в 24-м, то год будет благоприятным. Все будет продолжать строиться. Если случатся какие-то кризисные ситуации, рынок будет просаживаться. Это сложно предугадать, просто любой бизнесмен должен быть к этому готов.
Кроме того, льготная ипотека будет подталкивать или замедлять строительство в целом. Все будет зависеть от того, какую тактику выберет правительство: прикрывать параллельно обе ипотеки или в большей степени сделать акцент на многоэтажки, нежели малоэтажки. Сейчас в многоэтажках цена на первичку выше, чем на вторичку, на 30%, что само по себе является дикостью», - недоумевает Александр.
Полный газ или полный тормоз — это всегда плохо
«При любых законодательных инициативах полный газ или полный тормоз — это всегда плохо. Как сейчас, это плохо, и если полная остановка, банкротства девелоперов и т.д. тоже никому не надо. Резкое падение цены на 20-30% также возможно. Поэтому если сворачивать льготные программы, то постепенно, также как и понемногу увеличивать ставку, - отмечает Александр, - в этой ситуации я мог бы порекомендовать чуть увеличить первоначальный взнос и увеличить требования к заемщикам. Сделать акцент на семейную ипотеку, а льготную вообще убрать, как вариант, или оставить только в регионах».
Будет ли развиваться ИЖС?
«ИЖС развивается естественным образом. Для человека в принципе комфортнее жить не среди небоскребов, а среди лужаек, ходить к соседу через забор и так далее. Но я также уверен, что и многоэтажки тоже надо развивать, потому что если посмотреть на современные московские жилые комплексы, там очень много недостатков, над ними также нужно работать, - делится своими наблюдениями Александр Дубовенко, - Крупных игроков на рынке ИЖС я называю «слоны в посудной лавке». Они приходят на рынок, вытаптывают траву, а сделать ничего пока не могут. Но по большому счету мы не только их не боимся, но и заинтересованы в их приходе для того, чтобы рынок становился более цивилизованным. В любом случае ИЖС поддерживается правительством и будет активно развиваться».
Компании, которые нашли свою нишу, своего клиента, нашли себя, будут развиваться
«Загородная недвижимость бывает двух типов. Первый тип — это когда человек купил земельный участок и пришел в строительную компанию чтобы заказать строительство дома. Но крупные строительные компании не будут брать такие заказы, так как эта услуга очень персонализирована.
Второй тип — development. В этом случае выкупается большое поле, создается один проект, в рамках которого строится целый коттеджный поселок с инфраструктурой. Здесь есть место и возможности для крупных игроков, но проблема в том, что доходность другая, чем та, к которой они привыкли на многоэтажках. И прибыль пока не очень велика», - отмечает Александр.
«Могу сказать одно: компании, которые нашли свою нишу, своего клиента, нашли себя, будут развиваться. Они только рады движению на рынке, крупным клиентам. Если компания чувствует себя плохо и лавирует на грани выживания, любое потрясение, включая приход новых игроков, для нее тоже потрясение, а появление больших игроков может просто убить», - подводит итог Александр.
Смотрите выпуск полностью, делитесь впечатлениями в комментариях!