Эксперт Т.С. Саяпина:
В настоящий момент Минстроем России подготовлен законопроект «О малоэтажных жилых комплексах, управлении общим имуществом малоэтажных жилых комплексов», ID проекта 02/04/02-22/00125040 (далее – законопроект). В законопроекте уточняются понятия «малоэтажного жилого комплекса» и «общего имущества собственников индивидуальных жилых домов малоэтажного жилого комплекса»; определяется сущность и специфика формирования паспорта малоэтажного жилого комплекса. Раскрываются особенности создания малоэтажного жилого комплекса. Детализируется порядок и условия формирования общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, особенности его содержания и распоряжения таким имуществом.
Определяется порядок управления общим имуществом собственников индивидуальных жилых домов.
Принятие данного законопроекта представляется весьма актуальным, поскольку в настоящий момент в законодательстве не определена специфика управления общим имуществом малоэтажных жилых комплексов. Однако полный спектр имеющихся проблем в области управления общим имуществом коттеджных поселков данный законопроект не разрешит. Это связано, с неточностью определения порядка управления товариществом собственников индивидуальных жилых домов, отсутствием механизма контроля членов товарищества за органами управления, хотя фактически это одни из наболевших вопросов любых товариществ собственников недвижимости, в частности данного вида.
По своей юридической конструкции гораздо более детально проработанным является Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 217-ФЗ. При рассмотрении ключевых вопросов управления отдельные моменты можно применить по аналогии, адаптируя под специфику управления индивидуальными жилыми домами. При этом у садоводов и огородников также много неразрешенных проблем на практике, но хотя бы более детальная законодательная проработка механизма управления и ответственности позволяет легче защитить их права в суде (например, Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23.10.2023 по делу № 88-24090/2023).
В законопроекте сделана попытка детально указать правовой статус общего собрания, однако в отношении ревизионной комиссии обозначено лишь на возможность ее существования и то, в уставе товарищества (ч. 5 ст. 13 данного законопроекта). Соответственно, ни в отношении председателя, ни по ревизионной комиссии (ревизору) нет детализации нормативного регулирования, хотя это очень важно. Представляется, что возможность их существования в рамках органов управления, определение их компетенции, ответственности и т.п. должно отражаться в уставе товарищества.
Однако практика показывает, что председатели товариществ далеко не всегда обладают юридическими познаниями, необходимыми для грамотной подготовки устава и далеко не всегда готовы оплачивать юридические услуги для их подготовки. Официально установленных форм типовых уставов в отношении товариществ собственников индивидуальных жилых домов на сегодняшний день не имеется. Проблемы в уставе порождают дальнейшие сложности в управлении товариществом (см., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 02.02.2023 по делу № 88-2670/2023, Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2021 № 307-ЭС20-21816 по делу № А56-6793/2019).
В данном законопроекте, по сути, предпринята попытка углубленного урегулирования малоэтажного жилого комплекса, по сравнению с самой общей регламентацией малоэтажного жилого комплекса (коттеджного поселка) в Федеральном законе от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В целом же, можно сделать вывод о том, что принятие законопроекта о малоэтажных жилых комплексах для детализации законодательства об управлении общим имуществом коттеджных поселков необходимо, однако вопросы управления общим имуществом коттеджных поселков в законе должны быть обязательно детализированы и обозначен механизм контроля за осуществлением органами управления своей деятельности со стороны собственников индивидуальных жилых домов, чтобы законопроект принес больший вклад в формирование эффективного управления общим имуществом коттеджных поселков.
Эксперт А.А. Бударагин: Конституционный суд выстроил такую логику:
Обеспечение населения коммунальной инфраструктуры — задача государственной и муниципальной власти.
Однако лица, покупающие участки в коттеджных поселках должны разумно понимать, что придется нести бремя содержания имеющейся или создаваемой в будущем инфраструктуры.
Если объекты инфраструктуры находятся в частной собственности, то автоматически на нее не может возникнуть иная форма собственности. Управление должно основываться на принципах баланса интереса и собственника инфраструктурных объектов тех лиц, для обслуживания интересов которых эти объекты созданы.
В системе действующего законодательства не предусмотрена такая форма принятия решения, как общее собрание собственников земельных участков в коттеджном поселке, посему нет возможности признать их легитимность.
Закон регулирует отношения, связанные с возникновением у собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажных жилых комплексах права общей долевой собственности на общее имущество, расположенное в границах таких комплексов, и с управлением таким общим имуществом.
Интересные моменты:
— малоэтажный комплекс будет иметь свой паспорт, а сведения о комплексе должны будут размещаться в ГИС ЖКХ.
— уменьшение размера имущества общего пользования возможно будет только с согласия всех собственников индивидуальных жилых домов.
— предполагается, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества будет определяться долей в праве общей собственности на общее имущество, если другое не установлено решением общего собрания, принятым всеми собственниками индивидуальных жилых домов.
— решения общего собрания собственников могут приниматься путем проведения заседания или без проведения заседания (заочное голосование). Возможно голосование через интернет.
— предусмотрено три способа управления — как и для многоквартирных домов. Непосредственное управление возможно в жилом комплексе, где домов не более 30. Муниципалитет может проводить конкурс для отбора управляющей организации.
Остальные нормы также очень похожи на Жилищный кодекс РФ.
В целом, со ссылкой на свой опыт будут решены не все проблемы сразу, но по мере применения нового законодательства будет формироваться соответствующая правоприменительная и судебная практика.
Эксперт М.Ф. Ахметшин: Проект федерального закона № 155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» прошел первое чтение в Государственной думе Российской Федерации и до второго чтения отправлен на доработку. Несмотря на отдельные положения, которые, по мнению Комитета под руководством П.В. Крашенинникова, требуют доработки, концепция проекта федерального закона № 155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» поддерживается Комитетом по государственному строительству и законодательству в части вопросов ведения Комитета. Комитет Государственной Думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям в лице Председателя Комитета С.А. Гаврилова считает, что проект Федерального закона № 155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» может быть поддержан при рассмотрении Государственной Думой в первом чтении при условии доработки ко второму чтению с учетом обозначенных замечаний.
Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству возглавляемый С.А. Пахомовым поддерживает с учетом высказанных замечаний и предложений концепцию проекта указанного закона и предлагает принять его в первом чтении. Мое экспертное мнение в многом совпадает с мнением руководителей профильных комитетов Государственной думы Российской Федерации. Считаю, что данный закон необходимо принимать как можно быстрее.
На сегодняшний день нет четкого регламента отношений, возникающих в связи с функционированием жилого комплекса как совокупности индивидуальных жилых домов и земельных участков, а некоторые законодательные нормы устарели. Трактовки существующих законодательных актов, связанных с управлением имуществом общего пользования в жилых комплексах и норм проведения общих собраний, происходят гражданами по-разному. Так, например на сегодняшний день в объединениях собственников земельных участков по-разному ведется распределение голосов на общем собрании собственников земельных участков. Где-то один участок равен одному голосу, где-то один метр квадратный равен одному голосу, где-то одна сотка ровна одному голосу. Поэтому считаю необходимым доработать п 5. статьи 11 — Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей долевой собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, а в случае отсутствия имущества, находящегося в долевой собственности, пропорционально площади принадлежащего ему в жилом комплексе земельного участка, на котором расположен или будет расположен индивидуальный жилой дом. Более конкретизировать его и законодательно закрепить один голос равен одному квадратному метру земельного участка расположенного на территории жилищного комплекса, находящегося в собственности физического или юридического лица.
Второй момент, на который хотелось бы обратить внимание законодателей — это большое количество не застроенных земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, далее ИЖС.
На сегодняшний день многие физические и юридические лица покупают земельные участки с целью инвестирования, а не для строительства на нем жилого дома. Если посмотреть информацию из Росреестра, то можно увидеть, как много земельных участков, предназначенных для ИЖС, стоят десятилетиями, незастроенными совсем или с недостроенными домами.
Ответственность за нецелевое использование или неиспользование земельного участка находящейся в собственности физических и юридических на сегодняшний день не значительная. Многие пользуются этим пробелом в нашем законодательстве. По этой причине многие коттеджные поселки стоят на половину или частично застроенными. Затянувшиеся на десятилетия стройки не только доставляет неудобства остальным жителям этих поселков, но приносит убытки муниципальным образованиям в виде недополученных налогов на жилые дома. В связи с этим предлагаю внести в данный законопроект статью, по которой имелась бы возможность общим собранием собственников земельных участков (далее — ОСС) стимулировать собственников земельных участков построить жилой дом (закончить строительные работы) в течение 3-х лет с момента приобретения земельного участка. Прописать законодательно возможность устанавливать повышающий коэффициент 1,5 или 2 к базовой ставке ежемесячных сборов утвержденным ОСС для собственников, не построивших жилые дома за 3 года с момента приобретения земельного участка.
Подтверждением постройки дома (окончания строительных работ) на земельном участке можно служить наличие выписки ЕГРН на здание (дом) с назначением жилое. Одновременно можно внести изменения в налоговый кодекс и увеличить ставку налога на пустующие земельные участки или с недостроем имеющие вид разрешённого использования ИЖС с применением повышающего коэффициента 1,5 или 2 к базовой ставке. Предложенные дополнения к проект Федерального закона № 155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» принесут пользу гражданам нашей страны, т.к. будет вовлечено в хозяйственный оборот больше жилых домов, следовательно возможна коррекция цен. С увеличением собираемости с построенных домов налогов будет польза муниципальным образованиям, да и государству в целом. Мое мнение данный закон необходим, и он разрешит спорные вопросы управления общим имуществом коттеджных поселков.
Своим мнением с вами поделились: Марсель Фанисович Ахметшин (владелец агентства недвижимости «HOMEWAY»), Александр Александрович Бударагин (руководитель юридической группы Юридической компании Онлайн), Татьяна Сергеевна Саяпина (адвокат Филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов, медиатор Международной Ассоциации юристов и медиаторов 4Legal, старший преподаватель кафедры Конституционного и гражданского права Государственного университета просвещения)
Если возникнут какие-либо вопросы или потребуются дополнительные
рекомендации, смело пишите (vopros-k-uristu@mail.ru) либо звоните нам
(84959709200).
С уважением, сотрудники ООО «Мариокс центр».