В Германии нет ограничений по покупке недвижимости по национальному признаку, расположению и типу объекта, что отмечено в Гражданском кодексе страны. При этом Закон о сделках с имуществом обязывает иностранцев получать разрешение на сделку, то есть при желании правительство может и не одобрить заключение договора.
Основная сложность для граждан России – открытие банковского счета, что почти нереально сделать без ВНЖ. Вдобавок, в ЕС действует ограничение на хранение средств для россиян и белорусов – на аккаунте может быть не более 100 000 евро, что тоже нужно учитывать при желании совершить сделку. Если недвижимость дороже, и россиянин переведет недостающие средства на свой счет, то его могут заблокировать.
Можно обойтись без немецкого банка, многие застройщики соглашаются получать средства из финансово-кредитных учреждений других стран, за исключением России. Это могут быть, например, счета в банках Грузии, Армении, Турции, Казахстана. Причем зачастую требуется подтвердить легальное происхождение средств.
Последовательность действий:
перевод денег на счет в зарубежном банке – лучше сделать это заранее, чтобы убедиться в отсутствии проблем. Велика вероятность задержек, отказов. При аккумулировании большой суммы учреждение наверняка захочет проверить клиента;
поиск жилья – можно искать самостоятельно и через риелтора;
бронирование – на этом этапе подписывается предварительный договор и вносится залог. Суммы могут отличаться. Если коммуникация осуществляется с застройщиком, то это может быть 1% или тысяча евро от стоимости объекта;
подписание договора – процедура проводится у нотариуса с присутствием продавца и покупателя или их представителей, а также риелторов. Если покупатель не знает немецкого языка, то потребуется еще и переводчик;
регистрация – уведомлениями налоговой инспекции, коммунальных служб и органов реестра занимается нотариус после подписания договора купли-продажи. После этого в Поземельную книгу вносят предварительную запись, которая блокирует повторную продажу;
оплата – производится после получения одобрения из всех инстанций. В этом случае нотариус отправляет покупателю сообщение с указанием суммы и банковского счета, куда ее нужно перевести.
Трансфер возможен на специальный счет, который открывает нотариус, продавцу или в банк, если нужно погасить ипотеку бывшего владельца. Возможен только безналичный расчет, закон 2022 года запрещает оплату наличными или криптовалютой.
При заключении сделки покупатель платит налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) – от 3,5% до 6,5%, ставки зависят от локации, в Берлине это может быть 6%, а в Баварии – 3,5%. Налоговая служба зарегистрирует нового владельца только после оплаты этого сбора. В Поземельной книге (Grundbuch запись станет окончательной после полной оплаты недвижимости. Все процедуры проводятся с участием нотариуса.
Другие налоги и сборы:
ежегодный (Grundsteuer) – от 0,26% до 1,0% от кадастровой стоимости объекта, зависит от муниципалитета и многих факторов, среди которых расположение, площадь, цена, тип недвижимости и время постройки;
регистрационный (Grundbuchkosten) – 0,5% от стоимости недвижимости;
нотариальный (Notarkosten) – от 1 до 1,5%;
комиссия риелтора (Maklerprovision) – от 3 до 6%.
Гражданин России вряд ли сможет взять ипотеку в ФРГ. Также стоит учесть, что покупка недвижимости не дает право на ВНЖ Германии, с правом собственности лишь проще получить въездную визу сроком до 90 дней. Также это может служить дополнительным преимуществом при оформлении вида на жительство по другим основаниям. Покупатели-юрлица для заключения сделки должны предоставить документ из Торговой палаты (Handelskammer), подтверждающий, что компания работает на законных основаниях.
Продавать недвижимость тоже можно самостоятельно или через риелтора, все сделки оформляются с участием нотариуса. Проблемы могут возникнуть с банковским счетом и валютными ограничениями, введенными в ЕС для россиян.
Читайте также:
Германия стала лидером по отказам на проживание для россиян
В Германии одобрили ускоренное получение гражданства
В Германии начали выдавать паспорта иностранцев белорусам