В прошлом году на рынке ипотечных программ появилась новая альтернатива — траншевая ипотека, иногда называемая "ипотекой за рубль". В этой статье мы разберемся, в чем заключается суть этой программы и для кого она может быть интересной.
Если кратко — вместо ушедшей субсидированной ставки 0,01% по ипотеке появилась новая программа, которая плотно засела в строительном бизнесе.
Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию.
Таким образом, пока дом строится и у заемщика нет высоких ежемесячных платежей, он может копить на ремонт в новой квартире, на будущие выплаты по кредиту или снимать жилье.
Количество и даты внесения траншей определяются кредитным договором. Причем первый транш может быть символическим и составлять, например, 100 руб. Но может доходить и до 30% от суммы займа.
"Отсюда и получается, что можно графиком платежей предусмотреть нагрузку в номинальные 1 рубль в месяц. При этом покупатель заключает не кредитный договор, а договор об открытии невозобновляемой кредитной линии" — Александр Шевляков, генеральный директор "Базис Девелопмент".
Схема траншевой ипотеки:
- Заемщик оформляет жилищный кредит и ДДУ;
- Далее он вносит первоначальный взнос;
- Банк перечисляет застройщику первый транш (от 100 руб. до 20–30% от суммы кредита);
- Пока дом строится, заемщик выплачивает проценты по первому траншу (например, по 1 руб. в месяц). Это может продолжаться два-три года;
- После сдачи дома банк перечисляет остаток суммы застройщику, с этого момента заемщик начинает платить кредит со всей суммы и сумма ежемесячного платежа резко повышается.
Плюсы
- Экономия во время строительства: Заемщики снижают финансовую нагрузку на начальном этапе, особенно если строительство затягивается на несколько лет.
- Фиксированная стоимость жилья: Цена квартиры фиксируется на момент заключения ДДУ, что обеспечивает покупателю стабильность и защиту от рыночных колебаний.
- Мотивация застройщика: Застройщик имеет интерес сдать дом в срок, чтобы получить второй транш, что способствует более оперативной сдаче объекта.
Минусы
- Повышенный первоначальный взнос: Первый транш может быть значительным, что требует более высоких финансовых затрат с самого начала.
- Увеличение ежемесячных платежей: После ввода дома в эксплуатацию, размер ипотечных платежей существенно растет, что следует учесть при планировании финансов.
- Зависимость от банка: Кредит заложен под обеспечение, и пока он не погашен полностью, квартира находится в залоге у банка.
Позиция ЦБ по траншевой ипотеке
ЦБ считает траншевую ипотеку рисковой. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина назвала три основных риска такой программы.
Первый риск касается самого застройщика — это возможное подорожание проектного финансирования из-за того, что на эскроу-счет поступает меньшая сумма (только первоначальный взнос и символический транш).
Второй риск — повышение спроса на жилье как объекта инвестирования, в том числе для спекулятивных целей, и рост цен.
В качестве третьего риска председатель Эльвира Набиуллина указала мисселинг — недобросовестную продажу. «Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и неполностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания».