Подводя итого ушедшего года, стоит отметить, что год 2023 оказался гораздо позитивнее предыдущего. Генеральный директор Kalinka Russia Алексей Чумалов рассказал о трендах, тенденциях и ключевых показателях московского рынка жилой недвижимости.
Главные тренды 2023 года
- Возвращение капитала в Россию и рост объема продаж недвижимости на территории страны.
- Самые популярные города в России стали Москва, Санкт-Петербург и Сочи.
- Создание закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), вида коллективных инвестиций, где инвесторы вкладываются в уже существующие активы. Чтобы стать инвестором в элитную недвижимость, не нужно брать ипотеку или копить деньги. С помощью ЗПИФ можно «приобрести» часть этой недвижимости, внеся соответствующую сумму.
Спрос на элитную недвижимость Москвы
Недвижимость остается одним из самых стабильных способов инвестиций - цены на нее растут, спрос есть. И он не просто есть, а вырос и стал примерно в 2 раза выше, чем в 2022 году. Он плавно начал расти уже со второго квартала 2023 года и достиг максимума в третьем квартале на фоне роста валютного курса. Тогда было заключено 470 сделок в сегменте элитной недвижимости, что на 176% больше, чем в том же периоде прошлого года. Всего за 10 месяцев 2023 года было заключено более 1,1 тыс сделок, что уже на 20% превышает показатель 2022 года.
После событий 2022 года стало ясно, что для сохранения капитала необходимо его инвестировать, и делать это нужно в пределах страны.
Предпочтения покупателей
Даже самая дорогая элитная недвижимость чаще всего покупается для себя, уделяя больше внимание вторичке с готовой отделкой и мебелью. Покупатели предпочитаю быть уверенными в том, что купленное жилье готово и в него можно въехать, больше ничего не вкладывая в него.
Спрос на вторичку и новостройки почти одинаковый.
Внимание покупателей направлено на соотношение цена-качество, приобретали объекты у проверенных застройщиков, которые уже давно на рынке, в проверенных районах. Важными критериями принятия решения о покупке - ликвидность объекта и возможность рассрочки.
Сейчас практически все объекты в сегментах делюкс, премиум и ультра делюкс продаются с беспроцентной рассрочкой.
Жилье быстро раскупается или сразу после открытия продаж, или же на финальном этапе стройки. По сравнению с прошлым годом, вырос спрос на новостройки на раннем этапе в сегменте делюкс, премиум и бизнес.
Многие российские инвесторы активно продают недвижимость за рубежом и вкладывают в российскую, преимущественно в квартиры и загородные дома в Москве и Подмосковье.
Популярные районы
В топе - район Хамовники с множеством парков и Москва-рекой. Здесь почти все новостройки относятся к элитным. Активно застраивается район Замоскворечья, где покупатели показали хороший спрос. Средняя стоимость жилья в этом классе сейчас такая же, как и в Хамовниках - 2,1 млн руб / кв.м.
Нельзя не отметить Пресненский район, занимающий второе месте по популярности после Хамовников в этом сегменте. Здесь средняя стоимость объектов элитной недвижимости - 2,5 млн руб / кв.м.
Сегмент делюкс представлен и других популярных районах столицы. В основном, это центральные районы - Тверской, Якиманка, Арбат, Остоженка, Патриаршие пруды, Мещанский, Чистые пруды.
Сегмент премиум пользуется спросом и в более удаленных районах - Хорошево-Мневники, Дорогомилово, Раменки, Даниловский, Беговой, и в центральных - это районы Якиманка, Тверской, Москва-Сити.
Предложения и цены
Девелоперы активно выводили в минувшем году новые объекты - за год объем предложения увеличился на 32% и теперь он составляет 3 420 лотов (462 тыс кв.м).
Объем предложения вторичной недвижимости за год уменьшился на 64%. Это было связано не только с ростом спроса на нее. Большинство собственников жилья в ожидании экономической стабильности или для переоценки на фоне волатильности курса сняли свои объявления.
Что касается цен на объекты новой недвижимости, то в сегменте делюкс за год они выросли на 14%. Стоимость премиального сегмента выросла всего на 4%. Средняя цена предложения в делюкс - 2 509 890 руб / кв.м, в премиум - 989 390 руб / кв.м.
Сейчас наблюдается рост цен на элитную вторичную недвижимость, которые уже почти сравнялись с ценами на новостройки. Разница между первичным и вторичным рынком сократилась в этом году с 25% до 17%. Средняя цена на вторичке сейчас - 1 330 321 руб / кв.м., это на 30% больше, чем в прошлом году.
Элитные новостройки
В 2023 году стартовали продажи в 22 новых проектах в сегменте делюкс и премиум. Сейчас по всему городу продаются на 14% больше объектов, чем в IV квартале 2022 года. Предлагаются лоты в 116 комплексах.
В этом году ожидается старт еще более 15 проектов в основном, в центральной части города - на Никитской, на Тверской, на Патриарших прудах, в Хамовниках. Недвижимость в этих локациях всегда пользуется спросом.
Курса доллара и цены
Несмотря на рост цен на недвижимость в рублях, в долларах наблюдалось снижение стоимости. По сравнению с прошлым годом цены на недвижимость в сегменте делюкс в долларах упали на 17% и на 25% в сегменте премиум.
Цикл сделки
Средний цикл сделки по сравнению с 2022 годом стал быстрее и составил 3-3,5 месяца. Но были случаи, когда на заключение сделки уходило всего две недели. Так как стоимость привязана к доллару, покупатели старались приобрести недвижимость, пока цена на нее резко не подскочила за счет изменения курса доллара.
Доходность элитной недвижимости в Москве
Использование эскроу-счета при приобретении недвижимости с целью избежать мошенничества среди застройщиков сказалась на доходности. Разница в цене на этапе котлована и финальной стадии строительства заметно сократилась. Как раньше говорить о 100%-ной доходности не приходится, теперь разница составляет всего 20-30%, что все равно ощутимая сумма, так как стоимость недвижимости выросла.
Покупатели могут расчитывать на скидку от застройщика, если ЗПИФ или несколько инвесторов купят сразу несколько квартир или даже весь объект. Соответственно и доходность будет выше.
Прогнозы на 2024 год
Элитная недвижимость - наиболее простой и надежный способ инвестирования и спрос на неё пока будет расти. Пожалуй, единственный ее конкурент на сегодняшний момент - банковские вклады.
Сейчас они весьма привлекательны из-за довольно высокой ключевой ставки. Но ставка может упасть в любой момент, и доходность вкладов станет ниже, в то время как недвижимость - это актив, который постоянно растет в цене.
На высоком уровне сохранится и объем предложений. Хотя в Москве запланирован ввод в эксплуатацию более 15 элитных проектов, активность застройщиков будет зависеть от экономической ситуации.
В целом, прогнозы благоприятные. Инвесторы не тратились в прошлом году из-за нестабильности на рынке и теперь ищут варианты для инвестирования. К тому же, наблюдается тенденция, возврата капитала из-за рубежа, которую тоже нужно вкладывать. Так что рынок элитной недвижимости в Москве будет стабильно развиваться.
Эксперты Kalinka Ecosystem всегда готовы проконсультировать вас по любому вопросу, связанному с недвижимостью и релокацией, оказать поддержку на любом из этапов сделки и предложить лучшие объекты, подходящие для жизни и инвестиций в 2024 году.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить интересные статьи.
________________
Мы всегда на связи: 8(495)162-82-01