Найти тему

Почему Ваш дом атакуют рейдеры?!

Введение в суть проблемы.

При высоком уровне износа основных фондов коммунального хозяйства, а также жестких тарифных ограничениях со стороны государства предприятия и объекты коммунального комплекса, особенно МКД, не представляли до определенного времени особо коммерческого интереса.

Более того, в 90-х годах наблюдалась ярко выраженная тенденция, когда балансодержатели зачастую с различными нарушениями закона пытались навязать различные объекта (котельные, коммуникации, жилой фонд) другим юр.лицам, тем самым избавив себя от ответственности за их содержание.

К первым проявления рейдерства непосредственно в ЖКХ можно отнести предпринимаемые со стороны ряда муниципальных властей и ЖЭУ захваты общедолевого имущества в бывших государственных домах, в ходе которых у собственников жилья отчуждались подвалы и другие технические этажи. Новыми владельцами помещений, предназначенных для технического обслуживания объекта, становились сторонние юридические или физические не имеющие в доме жилых площадей.

Последнее грубо противоречило существующему законодательству, поскольку общедолевое имущество должно принадлежать сразу всем собственникам МКД, причем ни один из них не может от него оказаться в пользу другого домовладельца, не говоря уже о передаче сторонним лицам. ТО первыми рейдерами в ЖКХ стали чиновники и руководители ЖЭУ. Все это происходило при полном безмолвии жильцов, не имеющих силы и время для выяснения обстоятельств.

Дальнейшему стимулированию развития рейдерства в ЖКХ сопособствовало принятие нового ЖК РФ (2005 г), а также Закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ (2008г.) По оценкам ряда экспертов, два этих документа принесли в отрасль большие перемены. На смену бывшим советским ЖЭУ пришли конкурирующие друг с другом частные управляющие компании, услуга по содержанию жилья из дотационной превращается в коммерческую.

И эти нововведения фактически создали «поле чудес» для рейдеров, почувствовавших «золотую жилу».

Рейдеров в ЖКХ стало резко интересовать в МКД следующее:

1. Состав общедолевого имущества, потому как возможен был осуществлен захват без последующего отчуждения (Подвалы и другие технические этажи здания можно просто сдавать в аренду, при этом собираемые платежи могут не направляться на содержание МКД).

В некоторых случаях можно также сдавать в аренду стены объекта под размещение рекламы (во многих городах деньги за это получают муниципальные власти, а не жильцы), дворовые площадки под торговые точки и автостоянки, кровли под размещение антенн сотовой связи и иное.

2. Контроль над многомиллионными коммунальными платежами жильцов МКД.

3. Навязывание собственникам услуги по содержанию и ремонту жилья по завышенным тарифам.

4. Контроль над деньгами, которые можно получить на капитальный ремонт здания в рамках реализации государственных программ, т.у. руководит этим процессом организация, управляющая объектом.

Т.О. можно констатировать: отличительная особенность рейдерства в ЖКХ в том, что главной пострадавшей стороной, как правило становится не обслуживающий объект предприятие, а сам жилец – поскольку именно его имущество переходит в руки сомнительной фирмы нацеленной только на незаконное извлечение дохода в интересах отдельной группы лиц.

Типы рейдерского захвата МКД:

1. Захват новостройки

- незаконная распродажа общедолевого имущества, принадлежащего приобретающим квартиры новоселам. Компания не только продает квартиры участникам долевого строительства, но и технические этажи, площади на лестничных клетках и прочее – сторонним лицам. Многие идут дальше, по подложным протоколам переводят нежилое помещение в жилое, делают за счету собственников МкД ремонт и продают новое жилье новым собственникам без направления денежных средств на содержание общедомового имущества.

- навязывание строительной компанией жильцам собственной управляющей компании. Строительная фирма организует в своей структуре УК, которой передает дом в эксплуатацию без согласия собственников жилья.

2. Захват «вторички», как правило, сопряжен с следующими сценариями:

- Захват объекта управляющей компанией у ТСЖ. В этом случае обычно ТСЖ ликвидируется, форма управления многоквартирным домом меняется. Получил широкое распространение сразу после ликвидации бывшего института ЖЭУ и появлением управляющих компаний.

- Захват объекта одной управляющей компании у другой УК. Развивается одновременно с растущим рынком управляющих компаний.

- Захват земли под многоквартирным домом в целях последующего сноса объекта под будущее строительства и отселение жильцов на более выгодных условиях для инвестора стройплощадки.

3. Наиболее распространенные технологии рейдерства в жилищной сфере

1. Подкуп отдельных собственников. Обычно подкупаются пьяницы или малоимущие домовладельцы, которые за «шапку сухарей» принимают решения в пользу организации, претендующей управлять многоквартирным домом, либо пожилые люди, которыми легко манипулировать под девизом «ВСЕ ВОРУЮТ». Например, после создания ТСЖ ранее обслуживающая объект управляющая компания формирует из этой группы лиц некую «комиссию» по ликвидации товарищества.

В некоторых случаях в подобные «комиссии» незаконно входят жильцы неприватизированных квартир, случается, что в голосованиях «участвуют» недавно умершие собственники («мертвые души»).

2. Захват технических документов на многоквартирный дом. Ранее обслуживающая жилье организация не отдает документы новому подрядчику, работать в подобных условиях крайне сложно.

3. Расклеивание листовок, порочащих организацию-конкурента. «Черный пиар» может использоваться как по отношению самой организации, так и ее руководителей. Например, в прежние годы в ряде многоквартирных домов, организующих товарищества, появлялись листовки: «Все председатели ТСЖ — воры!» Нередко клевета распространяется не с помощью бумаги, а распущенных слухов («сарафанного радио»).

4. Распространение двойных счет-квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг. Организация, желающая захватить дом, разбрасывает свои квитанции с собственными банковскими реквизитами, по которым часть жильцов по ошибке оплачивает «коммуналку».

В результате законно обслуживающее объект юр. лицо оказывается не в силах рассчитаться за поступающие коммунальные ресурсы. При этом сам рейдер занимается лишь «сбором платежей», не предоставляя каких-либо услуг жильцам.

5. Захват бюджетных компенсаций на оплату жилищно-коммунальных услуг. Обычно осуществляется путем сговора рейдера с чиновниками либо городскими едиными информационно-расчетными центрами (ЕИРЦ или ЕРКЦ), через которые по-прежнему проходят коммунальные платежи многих домов. Предприятие-рейдер имитирует обслуживание объекта и получает бюджетные деньги на компенсацию оплаты услуг жильцов-льготников. Как правило, в дальнейшем эти деньги по назначению не используются.

6. Создание фиктивного ТСЖ. В ряде случаев рейдер не разваливает товарищество собственников жилья, а наоборот, создает фиктивное ТСЖ. С помощью марионеточного председателя фиктивного ТСЖ рейдеру легко манипулировать домом на вполне «законных» основаниях, например — передать его на обслуживание «нужной» управляющей компании, диктовать объемы работы, привлекать аффилированные и подконтрольные компании для дорогостоящих работ и иное. В прежние годы подобная схема широко практиковалось строительными фирмами для захвата многоквартирного дома. Председателями таких товариществ зачастую становились родственники директоров строительных фирм, ранее занимающиеся возведением данных объектов. В настоящее время эту технологию успешно перенимают некоторые управляющие компании.

7. Официальное признание дома аварийным жильем. Используется застройщиками в целях захвата земли под многоквартирным домом, также являющейся общедолевым имуществом. Последнее позволяет ему успешно отселять собственников старого фонда и возводить на участке новый объект, поскольку жить в доме, грозящем обвалом, запрещено законом (хотя тысячи россиян годами не могут выбраться из подобных строений).

На сегодняшний день рейдерские схемы достигли некоего совершенства, управляющие организации – рейдеры преследуют только одну цель обогащение отдельной группы лиц в особо крупному размере. Счет идет на сотни миллионов, управление и оказание коммунальных услуг со стороны управляющей организации – рейдера не подразумевается.

Основными составляющими «боевого арсенала» рейдеров являются поддержка местных властей и чиновников в региональных Госжилинспекциях (ГЖИ), а также сфабрикованные протоколы общих собраний собственников (ОСС).

Борзых Лариса Николаевна