В Сочи снесут 830 зданий в 2024-2025 годах и это ещё не весь список!
Что конкретно снесут, какие у этих зданий адреса и откуда вообще такая информация?
С чего все началось?
28 июля 2021 года депутаты Городского собрания Сочи приняли решение ограничить строительство многоэтажных домов ориентировочно на два года. Мораторий будет действовать до тех пор, пока специалисты будут разрабатывать генеральный план города-курорта. На момент принятия решения его не актуализировали 12 лет — начиная с 2009 года. После его введения нельзя будет получить разрешение на строительство многоэтажных домов. Это важный момент.
Когда вводился мораторий, то было озвучено, что это делается для избавления города от точечной застройки, чем город Сочи очень славится.
Ограничение на строительство распространяется на жилые дома и гостиницы. Так, площадь здания не может быть более 300 квадратных метров, а высота — максимум 12 метров. Это как раз те параметры строений, которые разрешались для строительства в период действия моратория.
Отдельно стоит отметить помещения гостиничного назначения. Их можно будет строить только в рамках договора о комплексном развитии города.
Не менее важно отметить и новые изменения в Правилах землепользования. Речь идет о формировании участков под гостиничные комплексы. Так, общая площадь территории должна быть больше 1 гектара, обязательно должна быть присвоена звездность и обслуживание международными операторами. Ну, понятно, что обслуживание международными операторами было предусмотрено еще в 2021 году, до всех тех событий, что произошли позже, но тем не менее правительство явно выйдет за пределы этого понятия и найдёт пути решения.
Новые ограничения не распространялись на уже действующие договоры и разрешения строительства, финансирование которых осуществляется из местного, регионального или федерального бюджета, а также на масштабные инвестиционные соглашения. Все вышеперечисленные меры обоснованы Федеральным законом от 30.12.2020 №494-ФЗ.
Вообще, о том, что планируют разрабатывать новый генеральный план Сочи стало известно в начале второй половины 2020 года. На тот момент стоимость этих работ оценивалась в 101,5 миллионов рублей.
Согласно тендерной документации Генеральный план направлен на определение в документах территориального планирования назначения территорий, исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов, в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Я это всё к тому, что ни в одном документе, который описывает как назначение генерального плана как такового, не указано, что он разрабатывается для внесения изменений в УЖЕ сложившуюся инфраструктуру города.
В марте-апреле 2023 года генеральный план города-курорта Сочи проходил общественные слушания, на которых предприимчивыми собственниками участков, строений и т.д. вносились изменения в сам генеральный план, а также в правоустанавливающую документацию, для соответствия новому генеральному плану.
Поставь статье лайк для того, чтобы об этом узнала большая масса людей и читай дальше о том, что послужило причиной разработки концепции города и последующем принятии решения о внесении изменений в УЖЕ существующую инфраструктуру города, какие могут быть последствия и чем всё это может закончиться.
Каковы предпосылки к этому генплану и зачем вообще такие жесткие меры?
Как сообщал Вениамин Кондратьев, губернатор Краснодарского края — за последние 15 лет в городе-курорте Сочи появилось огромное количество самостроев, но самое главное — наблюдается острая нехватка объектов социального назначения: площадок для спорта, учебных учреждений, детских садов и так далее. Последнее связано с тем, что в городе построили около 5 млн квадратных метров жилых помещений (с 2010 по 2020 года), но социальной структурой практически не занимались.
Подмечу, что я тоже не поддерживаю отсутствие какой-либо инфраструктуры при строительстве жилых строений для массового проживания граждан, но к сожалению мы имеем дело с уже сложившейся ситуацией.
Важно! Как следствие этого, произошло увеличение числа жителей на 200 тысяч человек за последние 5 лет. И это только постоянно проживающих. В период сезонности (лето и зима) количество числа жителей можно смело умножать на 5.
При этом население Сочи на 2022 год составляет 720 тысяч человек. Это делает его вторым по численности в регионе, после Краснодара. Цифры легко сравнить: в 2020 году это было 530 391, в 2021 — 564 367, а к 2022 году численность дошла до 720 тысяч человек.
Казалось бы, это хорошая новость для города. Но теперь в Сочи острая нехватка мест: в детских садах не хватает 9 тысяч, а в школах и вовсе около 25 тысяч. По оценкам разных специалистов для решения этой острой социальной проблемы в городе необходимо построить:
18 офисов врачей;
11 фельдшерско-акушерских пунктов;
13 детских поликлиник;
12 взрослых поликлиник;
4 станции скорой помощи;
8 школ начального и среднего уровня;
4 детских сада.
И для всего этого нужно еще и дороги расширить, а также построить новые. И всё это давным давно упущенные возможности, которыми пользовалась бывшая власть, и вот во что это сейчас вылилось.
Пытались ли вы устроить своего ребенка в детский сад или в школу, и чем это закончилось? Напишите в комментариях. Естественно, я говорю про Сочи.
Что такое самострои?
Разберём ещё раз ЧТО ТАКОЕ самострои (ну или точечная застройка) «по-Сочински» и какие риски оно за собой несёт.
Это дома построенные на землях ИЖС или садовых участках, т.е. земли для частных домов, сданные, как правило, по решению суда или постановлению администрации. Важный пункт: не на земле под МКД (Многоквартирный дом, Земли рекреации с жилым многоквартирным домом), которая имеет определенные параметры, для того, чтобы была возможность построить там строения для проживания нескольких семей.
Вот так в понимании законодательства РФ ДОЛЖНЫ выглядеть районы Сочи, поскольку земли, на которых строятся жилые строения, имеют статус Садовые товарищества и Индивидуальная застройка:
А вот так они выглядят по факту.
Как же строили самострои в Сочи? Давайте разберём по пунктам.
1) Застройщик получает разрешение (уведомление) на строительство индивидуального жилого дома;
2) Далее происходит раздел на помещения по решению суда (к каждому помещению также выделяют кусочек земельного участка под домом, т.к. законом не предусмотрено разделение на разные кадастровые номера большого помещения, которое мы делим, а именно в понимании закона — частного дома, на несколько помещений меньше, т.к. опять же в понимании закона частный дом неразделим);
3) Помещения ставят на учёт и через суд получают выписки на каждое помещение, для последующей реализации.
4) При нарушении норм строительства (а именно 15 метров в коньке, 3 этажа) администрация подаёт в суд на застройщика иск о сносе;
5) Если застройщик «выигрывает» суд, то дом делят так же, как я описал в п. 2 и 3, то есть на ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ. Конечно же застройщик выигрывал суд. Да, да, да. Раньше так было можно сделать, сами знаете как.
Не удивляйтесь когда перед вами с виду многоквартирный дом, а по факту он стоит на земле ИЖС или СНТ! Они действительно бывают очень похожи, но вот несколько разительных отличий самостроев от жилых комплексов, построенных в соответствии с Жилищным кодексом РФ:
1) В самостроях есть жилые мансардные этажи;
2) У самостроев зачастую отсутствует придомовая территория, территория парковки, детская площадка;
3) Дома-самострои очень часто стоят окна-в-окна с соседними домами, что нарушает градостроительные нормы расстояния при строительстве с соседствующими объектами.
О рисках для владельцев объектов точечной застройки:
1) Риск сноса: даже, если дом введён в эксплуатацию, всегда будет риск сноса, с аргументом — «по вновь открывшимся обстоятельствам». Администрация может провести экспертизу дома повторно.
2) Риск для жизни: как строился дом и какие материалы были использованы при строительстве, знает только застройщик, поэтому «вновь открывшиеся обстоятельства», вполне могут быть связаны с рисками для жизни людей;
3) Инженерия: инженерия к таким домам зачастую соответствует инженерии частных домов, от сюда проблемы у жильцов, частые перебои с электроэнергией, проблему с водоснабжением, иногда напора воды нет выше 2-3 этажа, при этом здание может быть 9-ти этажным;
4) Нераздельные счета на коммунальные услуги: чревато тем, что если один собственник не платит, отключают весь дом, без разбирательства!
Есть разделённые счета, но это крайне редко, так как это затратно для застройщика!
И ты вот сейчас смеешься там за экраном, пальцем у виска крутишь, мол какой дурак это покупает? Да самое печальное, что покупают. И продают свои квартиры на северах, переезжают в Сочи за лучшей жизнью на пенсии, и покупают. А застройщики-негодяи этим пользовались, пока была возможность и не было прецендентов, и продавали, набивая свои карманы. И больше скажу, покупали люди и в ипотеку, а затем такие дома признавались самостроем и люди оставались и без «квартиры», и с долгом на несколько миллионов рублей.
И ничего с этим поделать было нельзя.
Это, кстати, отдельная тема для статьи, которая в ближайшее время обязательно появится на моем канале. А именно: ручается ли банк за то жилье, которое он одобряет вам под ипотечный займ? Спойлер — нет.
Подпишись на мой канал, чтобы быть в курсе новостей по рынку недвижимости в России и узнать почему банки не отвечают за объект недвижимости при его покупке в ипотеку.
Какое же положение дел «на сейчас»?
Важный аспект. По данным сервиса «Дом.МинЖКХ», в Сочи насчитывается 2 454 дома (строения).
Общая площадь домов составляет 9 434 966 м².
В ноябре 2023 года у Администрации вышла новость о том, что в Сочи с начала года надзорные органы обнаружили 508 самостроев (это неполный список, он в доработке).
Об этом в своем Telegram-канале сообщил заместитель главы Сочи Олег Бурлев. Он пояснил, что всего в производстве судов Сочи лежат 830 исковых заявлений о сносе незаконных строений на территории курорта.
88 из них незаконно строились как целые жилые комплексы, 30 из них — крупные. То есть, с учетом всех требований законодательства при строительстве ЖК.
«Программа сноса объектов самовольного строительства на период 2023–2028 годов включает в себя ежегодный демонтаж 12 объектов за бюджетные средства и такое же количество самовольных построек за счет специализированных организаций с последующим взысканием расходов с должника», — написал замглавы.
Конечно, большая часть из указанных на сайте МинЖКХ строений абсолютно законны, но если пересчитать долю так называемых самостроев на эти данные, то администрацией Сочи фактически поставлен вопрос о сносе чуть ли не трети города.
Кстати, вот тот самый раздел на сайте администрации города, в котором поадресно указаны выявленные самострои, которые ежегодно стираются с лица города.
https://disk.yandex.ru/i/_AD-NzlN31sc0A
Да, вам не показалось, согласно действующему законодательства, затраты на снос самостроя накладываются на конечного собственника этого самостроя.
К чему всё привело?
В 2021-2022 году вышла новость об аресте 11 тысяч участков в Сочи в рамках уголовного дела о незаконном выводе из состава Сочинского национального парка более 4 тысяч гектаров земли.
Уголовное дело расследуется, его подробности особо не разглашаются. Параллельно с делом прокуратура начала подавать гражданские иски к владельцам арестованных участков. Изымать их начали еще в январе 2022 года.
Уголовное дело в процессе расследования, и неизвестно, законно или незаконно были выведены земли из состава нацпарка. Юристы и адвокаты разводят руками: обычно сначала проходит следствие, потом суд решает, что все 11 тысяч участков были приобретены незаконно и по поддельным документам. А уже потом в порядке гражданского производства подаются иски об изъятии у собственников. Но ведь это долго, следствие и суды могут длиться годами. А по искам прокуроров людей лишают права собственности моментально.
Фактически — это самый настоящий рейдерский захват, поскольку никаких правовых оснований на изъятие нет. Земля выделялась в 90-х годах законно, в основном все документы у людей есть. Действительно, были случаи хищения земель нацпарка, когда по поддельным документам их ставили на учет. Но по этим фактам есть уголовные дела, и землю уже изъяли.
Юристы говорят, что в деле нет результатов прокурорской проверки, которая бы стала основой для арестов и изъятия участков. Процедура выглядит так: прокурор края или города назначает прокурорскую проверку, а уже по ее результатам принимается процессуальное решение, если факт нарушений действительно выявлен, то кого-то штрафуют или передают в другой следственный орган. В случае с арестами и изъятием в Сочи прокурорскую проверку просто не проводили, утверждают юристы. А это серьезное нарушение закона о прокуратуре, утверждают юристы. Информацию об этом планируют озвучить в Госдуме, где готовится круглый стол по факту ареста участков в Сочи. Активисты также намерены просить комиссию по законодательству Госдумы установить амнистию для добросовестных приобретателей, владеющих земельным участком более 10 лет. А главное, они призывают владельцев арестованных и изъятых участков проявить активность и объединиться.
А в 2023 году Администрация пошла на решительные меры и под утверждаемый новый генеральный план города начались следующие события.
ЖК «Атланта».
В октябре 2023 года в Сочи разгорелся скандал из-за обращения к президенту России, размещенного на баннерах на одной из высоток.
Жильцы дома на улице Искры, 13, ЖК «Атланта», были вынуждены обратиться к президенту из-за того, что их дом должен быть снесен по решению суда. Дошло до того, что ни один из органов, который выдавал разрешение на строительство, согласовывал проект жилого комплекса, а также проводил проверки непосредственно при СТРОИТЕЛЬСТВЕ данного жилого дома не задавался вопросом о его «законности». К слову сказать, многие жильцы уже успели сделать ремонт, чтобы к официальной сдаче дома в эксплуатацию въехать в свою новую квартиру. Но к сожалению их ждал сюрприз...
В сентябре 2023 года начали сносить злополучный ЖК «Подкова», находящийся на Теневом переулке в Центральном районе города.
Незадолго до Олимпиады застройщики Александр Акопов и Олег Волков начали строить в микрорайоне Мамайка в Сочи ЖК «Подкова», а риелторы — активно его продавать людям со всей страны. Никого не смущало, что возводили комплекс на землях садоводства: ни застройщиков, ни инвесторов, ни администрацию, которая естественно просто не могла не видеть крупное строительство. Дом состоит из шести секций, три из них сданы в эксплуатацию по старой доброй сочинской схеме — по суду. Люди зарегистрировали право собственности на нежилые помещения и живут в них. Последняя из построенных секций — пятая, в которой живут порядка 40 семей, была в шаге от сдачи в эксплуатацию, но не срослось. Продавали квартиры в этой секции с 2013 по 2019 год. Застройщик — Волков, от его имени договоры заключали совсем другие люди, утверждают жители жилого комплекса. Здание «Подковы» и строили в виде буквы «П». Все секции соединены между собой, первая и третья не достроены.
Они были возведены до третьего этажа, их узаконили через дачную амнистию, в результате администрация подала иск в суд к застройщику о признании секций номер 1, 3 и 5 самовольной постройкой. В 2020 году суд администрация выиграла.
Власти Сочи пытались признать ЖК «самоволкой» и ранее. В 2017 году подали иск, но суд встал на сторону застройщика. В 2019 году — новый иск, в первой инстанции его не удовлетворили, апелляция это решение отменила, а кассация вновь осталась на стороне застройщика и вернула дело в апелляцию. Но с тех пор застройщик проиграл все суды, а потом просто уехал за границу. Сейчас он в Америке.
Ок, соглашусь, все указанные ЖК в теории можно считать самостроями в понимании администрации, хотя причем тут их покупатели и жители, которые покупали свое подчеркну ЗАКОННОЕ жилье, зарегистрированное в Росреестре, вполне законно, а некоторые даже за счет ипотечных средств — непонятно.
Но дальше мы поговорим о строениях, строящихся в строгом соответствии с 214-ФЗ и с использованием эскроу-счетов.
Самый дорогой самострой. Что будет с элитным комплексом «Мантера» в Сириусе и вернут ли деньги покупателям?
Застройщик и банки не смогли оспорить решение суда о расторжении договора аренды на землю под комплексом.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Ростове-на-Дону, в котором застройщик АО «Сочи-Парк пять плюс» и «Сочи-Парк», а так же банки «Дом.РФ», «ВЭБ.РФ», ВТБ, пытались оспорить решение Арбитражного суда Краснодарского края о расторжении договора аренды земли под комплексом элитных апартаментов «Мантера» в Сириусе, отказал истцам и встал на сторону администрации ФТ Сириус.
Элитные апартаменты на первой линии рядом с олимпийским стадионом теперь — самострой. На секундочку, стоимость квадратного метра начинала на старте продаж с 900 000 ₽, а сейчас на некоторые апартаменты с видом на море — от 2,500,000 ₽.
Решение было принято еще 10 июля, однако мотивировочное постановление суда опубликовали позже.
Cуд подчеркнул, что участникам долевого строительства «Мантеры» гарантирован возврат внесенных денежных средств со счетов эскроу, поэтому судебный акт не затронет их права и законные интересы, то есть дольщики не пострадают. Решение апелляционного суда уже вступило в законную силу и это значит, что «Мантера» сейчас самый дорогой самострой на юге России, а то и во всей стране.
Напомним, образовательный фонд «Талант и успех» , которая строит в Сириусе стал владельцем 26 процентов акций компании «Специализированный застройщик "Сочи-парк пять плюс"» комплекс элитных апартаментов Mantera seaview residence. Изменения в ЕГРЮЛ были внесены 17 апреля 2023 года. У учредителей ООО «Сочи-парк курорт» осталось 73 процента акций. Одним процентом акций компании владеет ООО «Мантера».
На данный момент всё вроде бы как решилось... Элитное жильё, как никак.
Что по жилым новым комплексам, которые достроились, но частично не сданы в эксплуатацию?
Эскроу-счета и ФЗ-214 не помогли. Власти добились решения о сносе крупного ЖК в Сочи, квартиры в котором давно проданы.
Арбитражный суд Краснодарского края постановил снести недостроенный комплекс «Имеретинские высоты».
Под снос идут восьмиэтажный жилой дом № 1, двухэтажный жилой дом № 2 (апартаменты), а также девятиэтажный корпус № 3.
ЖК «Имеретинские высоты» строился в прекрасном месте, на границе Адлерского района и Сириуса, на улице Каспийской. Покупателей успокаивало то, что возводится ЖК бизнес-класса по ФЗ-214 с эскроу-счетами. Ведь именно эту схему придумало государство, чтобы защитить дольщиков от обмана недобросовестных застройщиков. Но, как оказалось, ничего не может защитить людей, которые вложили свои кровные в сочинскую недвижимость.
Кстати, сайт продаж и сейчас активный, там говорится, что комплекс должен быть сдан в эксплуатацию во втором квартале 2023 года. Квартиры предлагались к продаже по цене от 8 миллиона рублей.
Ну, к примеру все еще идут суды по застройщику ООО «Сочистрой-АРД», входящему в группу компаний «Альпика». Этот застройщик уже построил ЖК «Альпийский квартал». Вопросы как раз возникают по нескольким корпусам жалого комплекса.
Плюсом такой же ЖК — ЖК Морская Симфония-2, который на данный момент находится под судами в части того, что застройщик не обеспечил наличие школы в виде социальной нагрузки, которая должна находиться на территории данного ЖК, плюсом к тому один из корпусов построен со смещением координат, относительно согласованного проекта.
Я не упомянул в своей статье еще несколько ЖК, которые так же имеют подобные проблемы, как у вышеперечисленных.
Понятно, что есть недобросовестные застройщики, но для того, чтобы не происходило такого произвола, который сейчас кипит в городе-курорте Сочи, президент РФ В.В.Путин утвердил Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который и введен для того, чтобы полностью избежать подобных ситуаций.
Но к сожалению они возникают вновь и вновь, и пути решения, как очевидно, не предвидится.
Я понимаю администрацию Сочи, Администрацию Краснодарского края в части того, что в Российской Федерации город Сочи и Федеральная территория Сириус — это значимые локации для экономики всей страны. Это те населенные пункты, которые должны обеспечивать и обеспечивают отдых граждан страны. И я так же понимаю, что мы далеки от реалий туристического обслуживания в Турции, Тайланде и прочих. Но почему нужно решать эти проблемы ценой добросовестных покупателей, граждан этой же страны, которые на честно заработанные деньги приобретают себе жильё на Юге, в надежде, что оно будет служить плацдармом для своего отдыха в своей же стране?
Не будет ли правильным решать вопросы о законности возведения жилых комплексов на этапе их проектирования и возведения?
Наша страна в демографической яме, государство предпринимает действия по стимуляции рождаемости, вводит материнские капиталы в том числе на покупку жилья, но кому тогда вы собираетесь строить все эти детские сады и школы?
К слову сказать, в Сочи на данный момент есть лишь несколько жилых комплексов, которые строятся или строились и уже сданы по 214-ФЗ и с эксроу счетами, которые потрудились построить социальную инфраструктуру в виде школ, детских садов и прочих.
А остальные ЖК под снос?
А что нас ждёт дальше, если дальше уже некуда?
Может власть выйдет к своим гражданам и озвучит свою позицию по данным фактам?
Распространи статью своим друзьям и знакомым для придания большей огласки.
Также смотри моё видео, там больше эмоций:
Статья по теме: