Обратился клиент с покупкой квартиры в новостройке за 5 млн., собственные деньги ограничены суммой 1,5 млн., мы подали заявку в Сбер по госпрограмме, одобрили быстро.
При посещении застройщика, как только менеджер узнал, что у нас одобрением Сбера, сообщил нам, надо ответить на два вопроса, на основании которых будет принято решение на каких условиях нам будет продана квартира:
1. Готовы ли подождать несколько дней, чтобы купить квартиру?
2. Готовы ли покупать квартиру на 10% дороже с условием кредитования через Сбер?
Дело в том, что в начале года Сбер и ряд других крупных банков заявили, что будут кредитовать по госпрограмме только те объекты, по которым застройщик заплатит комиссию, а эту комиссию закройщику взять негде кроме как включить ее в стоимость квартиры. Я не думал, что Банки действительно на это пойдут в таких объемах, но это случилось, поэтому наша квартира стала стоить не 5, а 5,5 млн., соответственно и первоначальный взнос должен быть увеличен на 150 т.р., а таких денег у клиента нет.
Застройщик нам предложил подать заявку в другой банк, который не требует комиссию, и дал список банков у которых есть аккредитация застройщика, предупредив, что заявки одобряют, но долго. Банки известные, но на рынке ипотечного кредитования малозначительные. Мы подали заявки сразу в 2 банка, но ответа долго не было, поэтому подали еще в 2. Первые два решения получили только спустя 1,5 недели, третье решение пришло еще через 4 дня, а последнее решение до сих пор не пришло.
Сейчас сложилась ситуация, что крупные игроки ипотечного рынка, во главе со Сбером, вынуждают обращаться в другие банки, поэтому в мелких банках увеличился клиентопоток к которому они не были готовы, на рассмотрение заявок и выдачу кредитов не хватает сотрудников, поэтому сроки рассмотрения заявок существенно сдвинуты.
Как сказал менеджер застройщика в прошлом году через Сбер проводилось около 80% всех ипотечных сделок застройщика, еще 15% - другие крупные банки, а 5% - это все остальные банки вместе взятые. Сейчас, когда подведут итоги января, на долю Сбера придется не более 10% продаж. Сберу остались только клиенты, которые уже получили одобрение, могут увеличить первоначальный взнос и кому нужно купить квартиру прямо сейчас несмотря на увеличивающуюся стоимость, т. е., по факту, Сбер отдает своих потенциальных клиентов другим банкам. Позже сделаем предположение зачем он так делает.
Мелкие банки сейчас завалены ипотечными клиентами, поэтому у них появляются большие плюсы: Они смогут увеличить свои кредитные портфели, смогут усовершенствовать бизнес-процессы, повысят уровень клиентского сервиса и т. д., что в дальнейшем (когда Сбер и ему подобные одумаются) приведет (или будет стремиться) к более равномерному распределению клиентов, т. к. будет некая конкуренция среди кредитных организаций.
Клиенту может быть все равно в каком банке оформлять кредит, но некоторые неудобства оформления кредита в маленьком банке существуют:
- Способ оплаты кредита. Возможно придется каждый месяц ездить в кассу банка или делать межбанковские платежи оплачивая комиссии за перевод или расходуя лимиты СБП.
- Продажа ипотечной квартиры. При продаже ипотечной квартиры существенно сократится количество потенциальных покупателей (банки неохотно берутся за кредитование чужих ипотечных квартир, но могут более лояльно отнестись к смене должника по договору).
Вернемся к Сберу.
Первое, что приходит на ум, что вводя комиссию со стороны застройщика, за выдачу ипотечного кредита по госпрограмме, Сбер и подобные банки, стремятся увеличить свою прибыль (думаю, что они лукавят, говоря, что льготная ипотека приносит банку убытки), но я не думаю, что в банке не могли не рассмотреть вариант сокращения клиентопотока, тем более такого большого, при этом они сейчас (спустя месяц после введения комиссии), не меняют свои условия, а это значит, что были готовы к такому, возможно именно этого они добивались.
Я не сотрудник банка, поэтому могу сделать только предположение почему крупные банки поставили цель снизить объемы кредитования (если такая цель действительно существовала):
- Деньги не безграничны. Объемы выдачи льготной ипотеки превысили все возможные показатели, а это значит, что большие объемы средств направлены на «дешевые» кредиты, а средств на выдачу «доходных» кредитов осталось мало. Брать взаймы у ЦБ банки также не могут при первой необходимости.
- Нехватка человеческого ресурса. Хоть банки и переводят много процессов на машинную обработку, но человеческие ресурсы для обслуживания выданных кредитов нужны, а такие ресурсы имеют количественное ограничение, т. е. нельзя выдавать бесконечное количество кредитов, ведь дальше с ними некому будет работать.
- Возможно был расчет на то, что доходы в виде дополнительные комиссии от застройщиков нивелирует недополученные доходы связанные с сокращением объемов кредитования, а это большой плюс - сохранение общей прибыли при сокращении издержек.
На мой взгляд действия Сбера и других банков по введению (требованию) комиссии за выдачу ипотечного кредита может, с одной стороны, усовершенствовать сервис мелких банков и создать здоровую конкуренцию, а с другой стороны, это может подтолкнуть мелкие банки к введению таких же требований по отношению к застройщикам, что неминуемо вызовет рост цен на квартиры.