О затоваренности рынка недвижимости в Дубае говорят уже много лет и, в общем, не без оснований. Каждый год стартует огромное количество проектов. Но действительно ли Дубай переполнен и “уже всё” как локация для инвестиций? Предлагаю разобраться в этом, вооружившись свежей годовой статистикой. Итоги 2023 окончательно подсчитаны и опубликованы, так что можно делать выводы.
Ввод нового жилья в эксплуатацию
В 2023 году в Дубае ввели в эксплуатацию 147 проектов. Это абсолютный рекорд. В 2021 жилищный фонд эмирата пополнился на 91 объект, в 2022 – 104 проекта. Затоваренность?
Посмотрим на количество юнитов в этих проектах (в данном случае юнит – это квартира, таунхаус, вилла, то есть помещение, где проживает одна семья).
Итак:
- 2021 год – введено 33,4 тыс. юнитов
- 2022 год – 34,7 тыс. юнитов
- 2023 год – 36,5 тысяч юнитов
То есть по количеству юнитов, которые, собственно, и выступают объектом сделки рынке, прирост всего ~5%. Разрыв с прошлым годом уже не кажется таким большим. Смотрим дальше.
Старты продаж и доступные лоты
За год прошло 366 стартов продаж новых проектов со сроком сдачи в течение 5 лет. На открытом рынке сейчас 554 строящихся проекта (~179 000 юнитов). Это объективно много, по темпам строительства Дубай обходит большинство мировых мегаполисов.
Но одновременно с этим, растет и население. По официальным планам властей Эмирата, чтобы обеспечить жильем активно привлекаемых экспатов, к 2040 году понадобится примерно 510 тыс. новых готовых юнитов. Так что соответствует нынешним темпам строительства и ввода. С этой точки зрения, всё идёт по плану.
Количество продаж и цены
Здесь сделаю важную ремарку: большáя часть недвижимости в Дубае приобретается на этапе строительства, так что сделок больше, фактически введённых в эксплуатацию юнитов, это нормально.
За 2023 год было заключено 114,4 тыс договоров купли-продажи на объекты недвижимости. Это на 44% больше, чем в 2022 году, максимальное количество за историю наблюдений. Большая часть рынка – это апартаменты (~98 тыс. сделок, на 47% больше, чем в прошлом году). 15,2 тыс. сделок пришлось на виллы, +28% к спросу прошлого года, тоже рекорд.
Средняя цена за кв. фут на первичном и вторичном рынках выросла не сильно, всего на 5% за год, но в отдельных сегментах рост заметный, например, виллы подорожали на 23%/кв.фут. Цены в востребованных районах в новостройках поднялись на ~17-20%.
Аренда
Общее количество сделок по аренде 458,8 тысяч (сюда входят и новые контракты, и продление существующих). Это примерно столько же, сколько в прошлом году.
При этом ставка по аренде за год заметно выросла: в среднем +21% по новым контрактам, +8% по существующим. Интересно, что сильнее всего подорожала аренда в доступных по цене сегментах и районах: до +33-38%.
Выводы: так “всё” или не “всё”
Экономика Дубая стабильно растёт (3,5%-4% в год), эмират привлекает все больше экспатов и миллионеров. А за счет нейтральной политической и военной позиции у Дубая есть все шансы стать регионом-убежищем для состоятельных людей из “накаляющихся” ближневосточных стран, в первую очередь Йемена, Ирака, Ирана. Так что население будет продолжать расти, покупать и снимать недвижимость. Головокружительные для остального мира темпы вывода проектов на рынок для Дубая вполне нормальны. В 2024 году резкого всплеска спроса ожидать не стоит, но стабильный рост – будет. Средняя доходность инвестора от аренды сохранится на уровне 6-8% годовых в зависимости от типа недвижимости и длительности аренды. Дубай как локация для инвестиций точно не всё, и взвешенным инвесторам она подходит, главное, делать информированный и компетентный выбор объекта для инвестиций. При большом предложении выигрывают ликвидные и эксклюзивные лоты, ценность которых для аудитории выше, чем цена. Именно такие лоты мы Ageeva Real Estate подбираем своим клиентам, а затем сами сдаём их в аренду или перепродаем, обеспечивая инвесторам доход.
Если же хочется большей доходности – можно рассмотреть Бали. Если тянет к рынкам с меньшей конкуренцией – стоит присмотреться к Оману, где проектов пока мало, а спрос растёт. Напишите мне в Телеграм, помогу подобрать оптимальное направление для инвеста под ваш запрос.
Для подготовки материала были использованы данные Dubai Land Department, Bayut и fam Properties.