Продолжение статьи о налогах при продаже инвестиционных квартир. И так, если вы решили сделать флиппинг своим бизнесом и уже совершили первую сделку (или две), то пришло время регистрироваться в качестве предпринимателя.
Этапы регистрации ИП и начало деятельности
1. Заполнение и подача в налоговый орган заявления о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Заявление о государственной регистрации физического лица в качестве ИП (форма № Р21001) можно заполнить и подать самостоятельно, с помощью юриста, нотариуса или через банк, в котором планируете вести РКО (расчетно-кассовое обслуживание).
*Для флиппинга идеально подходит код ОКВЭД — 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества.
ВАЖНО:
Самый распространенный режим налогообложения во флиппинге — УСН (доходы минус расходы). Поэтому одновременно с подачей заявления нужно подать уведомление о переходе на УСН (упрощенную систему налогообложения). Иначе по общему правилу ИП зарегистрируют на ОСН, а изменить налоговый режим предприниматель может не ранее следующего календарного года!
Налоговая ставка на УСН зависит от объекта налогообложения и составляет 6% на «Доходах» и 15% на «Доходах минус расходах». Местные власти вправе снижать ставку для всех ИП или определенных категорий — до 1% и 5% соответственно.
*Предприниматель применяющий УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» обязан уплатить налог в размере 1% от суммы выручки за год вне зависимости от фактического получения прибыли.
2. Оформление ЭЦП (электронная цифровая подпись) для налогового органа.
Наличие ЭЦП обязательно, без него не получится настроить кассовый аппарат. Можно оформить самостоятельно в любой ФНС
или через обслуживающий банк (если он является доверенным лицом ФНС).
3. Открытие расчетный счет.
Тарифы на РКО каждый банк устанавливает самостоятельно, необходимо подобрать тариф, подходящий именно вам.
При выборе тарифа учитывайте, что существуют:
- тарифы без абонентской платы
- тарифы без комиссии на вывод денег на личную банковскую карту
*Внесение наличных на счет ИП без комиссии возможно с использованием дебетовой карты физического лица, открытой в Тинькофф Банк.
При открытии расчетного счета ИП обязательно оформите бизнес карту.
4. Покупка и настройка кассового аппарата.
Для организации флиппинга как бизнеса обязательно потребуется кассовый аппарат! Регистрация кассового аппарата возможна через банки или специализированные центры.
В каждой кассе есть фискальный накопитель (ФН) — устройство для записи, хранения и передачи информации обо всех совершенных операциях. Накопитель передает эти данные оператору фискальных данных (ОФД), а оператор — в ФНС.
Кассу можно приобрести или взять в аренду (но тут могут быть нюансы по тарифам банка за эквайринг). И в будущем кассу можно будет продать. А вот фискальный накопитель можно только купить.
- Для флиппинга подойдут бюджетные варианты, например кассовый аппарат АТОЛ 91Ф (~12 000 руб.)
- Фискальный накопитель данных — 15 000 руб. на 36 мес. (так выгоднее)
- Настройка кассового аппарата и регистрация его в ФНС — 2500 руб.
- Заключение договора на обработку фискальных данных — от 300 руб.
Покупка и продажа квартиры в статусе предпринимателя
При покупке товаров (в нашем случае квартира и есть товар) для перепродажи у физических лиц и продаже товаров физическим лицам индивидуальный предприниматель обязан пробить чек!
Кроме покупки товаров у юридических лиц (застройщик например).
За нарушение данного требования предусмотрена административная ответственность в виде штрафа от 1/4 до 1/2 суммы не пробитого чека.
Учет расходов при налогообложении предпринимательской деятельности
Расходы, связанные с реализацией проекта, уменьшают налогооблагаемую базу, если они:
-документально подтверждены
-экономически обоснованы
-направлены на получение дохода
Для учета расходов на работы, материалы, мебель, технику, декор и т.д. необходимо внимательно относиться к оформлению документов!
Расходы на выполнение работ (минимальный набор документов):
- договор подряда
- акт выполненных работ
- документ, подтверждающий оплату выполненных работ (платежное поручение, чек об оплате или расписка подрядчика)
- чек об оплате самозанятому (в случае если работы выполняет самозанятый)
Расходы на материалы, мебель, технику, декор и т.д. (минимальный набор документов):
- товарная накладная или чек с расшифровкой купленных товаров
- документ об оплате (платежное поручение или чек об оплате)
!Чем будет больше документов, тем лучше. Старайтесь при покупке материалов и иных товаров помимо минимального набора документов оформлять и другие (договор поставки, акт приема-передачи и т.д.).
Особенности учета расходов:
- Расходы на покупку материалов, работ и т.д. учитываются по факту их оплаты.
- Расходы на покупку квартиры учитываются в том налоговом периоде, в котором была осуществлена ее последующая продажа (передача покупателю).
- Расходы на покупку основных средств учитываются ежеквартально равными частями, но не позднее года покупки основного средства.
Осуществление оплаты в статусе предпринимателя
Оплата расходов, связанных с предпринимательской деятельностью возможна как с расчетного счета ИП, так и с использованием личного счета физического лица и наличными денежными средствами.
Оплата товаров, услуг и работ возможна с использованием бизнес карты, а также путем выдачи наличных денежных средств доверенному лицу.
Дополнительные возможности снижения налогооблагаемой базы
Учитываем не только прямые затраты на реализацию проекта (покупка объекта, ремонт, мебель, декор и т.д.), но и затраты, прямо не связанные с объектом (квартирой), но необходимые для осуществления предпринимательской деятельности и получения дохода, такие как:
- аренда или покупка автомобиля;
- аренда или покупка офисного/складского помещения;
- покупка оргтехники и иного имущества.
Можно снизить налоговую нагрузку при сочетании различных налоговых режимов, если вы сотрудничаете с инвесторами, у вас есть управляющий и/или подрядчик.
Налоговая и иная отчетность флиппинговой деятельности
- Сдача декларации по УСН — не позднее 25 апреля следующего года.
- Уплата налога по УСН за год — не позднее 28 апреля следующего года.
- Уплата налога по УСН авансовым платежом — до 28 числа месяца, следующего за отчетным.
- Уплата страховых взносов в фиксированном размере (45 842 руб. на 2023 год) — не позднее 31 декабря текущего года.
- Уплата дополнительного на пенсионное страхование (при выручке свыше 300 тыс. руб.) — не позднее 1 июля следующего года.
Как законно снизить налоговую нагрузку более чем в 2 раза? Узнаем на ежегодной Конференции по недвижимости. У вас есть уникальная возможность приобрести знания Конференции, для этого заполните форму предзаписи и перейдите в Телеграм канал конференции, чтобы не пропустить старт продаж и забрать подарок от меня — Гайд «22 способа сэкономить на покупке недвижимости» :