Как выглядит строительный процесс на Бали и чем он отличается от практики других стран? Каким образом ведет себя рынок недвижимости острова в кризисные времена и в периоды подъема? Как выбрать правильную локацию, чтобы объект приносил стабильный доход? Своим экспертным мнением с нами поделился Никита Шеломенцев, основатель группы компаний BREIG.
«Из-за строительного бума качество подрядчиков на Бали снизилось»
— Почему опыт строительства в других странах только частично применим в условиях Бали? С чем это связано?
— В первую очередь, на Бали есть ряд факторов внешней среды (сейсмическая активность, высокая влажность, наличие дождливых сезонов), которые отражаются в строительных нормах — их нужно учитывать. В то же время в других странах специалисты могут сталкиваться с другими проблемами, например, с необходимостью учитывать наличие зимнего сезона.
Вторая отличительная особенность заключается в том, что на Бали в последние годы наблюдается строительный бум, вследствие которого важно стало учитывать то, что качество специалистов и рабочих в подрядных организациях зачастую ниже, чем того бы хотелось. Соответственно, все процессы взаимодействия с подрядчиком, с их менеджментом и инженерной службой будут требовать в разы больше координации.
Необходимо закладывать наличие большего количества ошибок как в документации, так и в процессах, которые реализуются местными контрагентами. Причина в том, что в последние годы очень многие на острове переквалифицировались в строителей, при этом раньше не имели в этой области опыта.
Поэтому весь тот недостаток экспертизы, опыта и компетенций, который будет встречаться в подрядных организациях, вам придется компенсировать, создавая необходимые компетенции в рамках своей девелоперской компании.
— Какие циклы рынка вы, как эксперты, успели застать? Как рынок недвижимости Бали ведет себя в разные периоды?
— За 7 лет мы успели застать и фазу активного роста рынка до 2020 года (то есть начала Ковида), и весь период коронавируса, когда на Бали невозможно было прилететь и рынка недвижимости практически не существовало; также видели фазу активного восстановления после пандемии.
В течение Ковида рынок аренды был переориентирован на постоянное проживание: все виллы, которые раньше сдавались туристам посуточно, превратились в место для помесячного проживания. Причем вилла на 4 спальни могла быть сдана четырем разным людям или небольшим семьям, где каждый жил в отдельной спальне и ежемесячно за нее платил.
В этот период те, кто владел виллами на долгосрочном контракте (25-30 лет), за счет такого типа аренды могли отбить свои расходы и выйти в ноль. Те же, кто брал более короткие периоды аренды (например, на год) и сдавал объект посуточно, конечно же, пострадали больше всего, потому что в течение года вернуть деньги было очень сложно.
Отмечу, что даже в период Ковида у нас проходили сделки по покупке недвижимости в Индонезии, и некоторые люди умудрялись зайти даже на самом раннем этапе начала стройки, потом перепродавая свои объекты. Но безусловно, объем и количество таких сделок были в 10 раз меньше, чем когда Бали был открыт.
В целом, COVID-19 — это, конечно, беспрецедентный период. Даже извержение вулкана, которое случилось много лет назад, так не отразилось на рынке острова.
— Исходя из этого возникает вопрос: как застройщики должны продумывать финансовые риски, чтобы оставаться на плаву даже в кризисные времена?
— Это очень важный вопрос, поскольку рынок так или иначе цикличен. И в те периоды, когда происходит безумный рост, на рынке появляется много небольших застройщиков, которые не обладают финансовым ресурсом, берут на себя повышенные риски и начинают проекты, не имея возможности их закончить.
Как правило, такие девелоперы думают, что им достаточно будет иметь 10% от необходимой суммы на проект (а то и меньше), а остальные 90% будут привлечены за счет активных продаж. В таком случае, если рынок входит в более спокойную фазу, у таких застройщиков нет финансовой возможности продолжать строительство и они вынуждены останавливать стройку либо затягивать ее. Впоследствии, себестоимость проекта еще больше увеличивается. Все это приводит к печальным последствиям как для застройщиков, так и для инвесторов.
Поэтому застройщики должны помнить про золотой принцип: нельзя начинать проект, не имея возможности его завершить в случае, если что-то пойдет не так. То есть у застройщика должны быть либо собственные финансовые ресурсы, либо уже гарантированные инвестором средства, которые при необходимости можно будет привлечь на заранее согласованных условиях.