Продолжим обсуждать взыскание неустойки с застройщика. В предыдущей статье я подробно рассказал и объяснил процесс взыскания неустойки с застройщика за просрочку передачи квартиры, если вас это касается, то настоятельно рекомендую к прочтению.
В данной статье расскажу об уменьшении покупной цены ДДУ в результате взыскания ущерба за выявленные недостатки в чистовой отделке или, по-другому, расходы на устранение недостатков чистовой отделки объекта долевого строительства.
Своим друзьям, знакомым, клиентам, которые намереваются покупать квартиру, я советую покупать с ремонтом от застройщика. Сейчас объясню почему.
Во-первых, потому что большинство застройщиков сейчас делают действительно стильные интерьеры, которые разработаны дизайнерами, в которых проработана цветовая палитра, то есть ты получаешь уже готовую стильную и современную квартиру, в которую остается только поставить мебель и развесить семейные фотографии.
А во-вторых, это возможность достаточно легко взыскать ущерб за выявленные недостатки, ведь если вы делаете ремонт у сторонней компании, то вероятность того, что вы что-то с нее взыщите и вам действительно что то выплатят, крайне мала. Чаще всего такие ремонтные «конторки» достаточно легко увиливают от ответственности, и в моем опыте был случай, когда нам удалось взыскать через суд с похожей компании компенсацию, но уже к вынесению решения по нашему делу она объявила себя банкротом. Хорошую ремонтную компанию сейчас найти крайне трудно, либо крайне дорого, к сожалению.
А теперь давайте ближе к делу.
Какие недостатки подлежат к взысканию расходов на их устранение?
Неровности в стенах и полу, продуваемость окон, неровно установленная ванная, раковина, протечки в трубе/сантехнике, плохо закрываются двери, отклеиваются обои, плитка уложена криво. В целом, все недочеты ремонта. Если вы брали отделку «White box», то в таком случае осматриваете все, что входит в эту услугу.
ВАЖНО!
Что делать, если вы уже подписали акт приема-передачи?
В случае, если приемка квартиры состоялась до декабря 2023 года, то в самом акте приема-передачи квартиры не имеет юридического значения, указаны ли недостатки или нет. То есть, в случае даже если вы подписали акт приема-передачи квартиры, содержащий пункт о том, что «участник долевого строительства не имеет каких-либо претензий к качеству передаваемого объекта долевого строительства» - вы имеете право в дальнейшем обратиться в суд за взысканием ущерба по выявленным в ходе гарантийного срока недостатков чистовой отделки объекта долевого строительства.
В случае, если приемка квартиры состоялась начиная с декабря 2023 года, то принимать квартиру лучше уже с экспертом, так как в акте должны быть прописаны недостатки для последующего взыскания ущерба. Но это не значит, что за исключением недостатков, прописанных в акте, вы больше ничего не сможете взыскать, например, если пришла зима и стало понятно, что окно сильно продувает.
Срок. Когда нужно направлять претензию застройщику?
Гарантийный срок составляет 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. В течение этих 5 лет вы спокойно можете направить претензию и/или подать исковое заявление в суд.
Итак, как успешно взыскать ущерб за выявленные недостатки чистовой отделки/предчистовой отделки (white box) с застройщика?
1. Принимаем квартиру со строительным специалистом, в народе их называют «оценщики» (как я писал ранее, вы можете сначала принять квартиру, осмотреть, а уже потом вызвать специалиста, никакого значения хронология этих событий иметь не будет). Сейчас таких специалистов очень много, и найти их легко, достаточно спросить у соседей в чате ЖК. Эксперт тщательно осматривает квартиру, выявляет все возможные недостатки, осуществляет фото и видео экспертизу, составляет акт осмотра и делает экспертное заключение. Такая досудебная экспертиза будет уже включать в себя перечень недостатков и материальную оценку ущерба.
2. Составляем и направляем досудебную претензию. В претензии указываем наименование объекта (по ДДУ), далее прописываем, что по инициативе Участника долевого строительства была проведена досудебная экспертиза, по результатам которой были выявлены следующие недостатки (перечисляете недостатки в соответствии с оценкой квартиры). Далее указываете стоимость данного ущерба и на основании «Закона о защите прав потребителей» просите произвести перечисление денежных средств для устранения недостатков в течение 10 (десяти) рабочих дней по следующим реквизитам (указываете реквизиты). Отправляем претензию на юридический адрес компании-застройщика, также лучше продублировать претензию на электронный адрес, указанный в договоре, либо специальный адрес для претензий, если такой прописан в ДДУ.
3. Ожидаем зачисление денежных средств или готовим исковое заявление об уменьшении покупной стоимости квартиры.
Как составить исковое заявление.
1. «Шапка» заявления. В шапке заявления обычно указывается наименование суда. Суд вы можете выбрать либо по месту своей прописки (участника долевого строительства), либо по месту регистрации компании-застройщика, стоит отметить, что мировые суды рассматривают дела с исковой суммой до 100 тысяч рублей, если сумма иска превышает 100 тысяч рублей, тогда направляем исковое заявление в районный суд. Далее указывается Истец (ФИО, адрес), электронная почта и номер телефона, затем Ответчик - наименование, ЕГРН, юридический адрес.
2. Текст документа. Указываем фактические обстоятельства вашего конкретного случая и нормативное обоснование, основываясь на законодательстве Российской Федерации. Указываем все требуемые выплаты, а это:
- Расходы на устранение недостатков в соответствии с экспертизой, предоставленной оценщиком квартиры;
- Неустойка за просрочку устранения недостатков, размер которой составляет 3% от суммы расходов на устранение недостатков;
- Штраф в размере 50% от суммы предыдущих двух пунктов в соответствии с «Законом о защите прав потребителей»;
- Компенсация морального вреда;
- Расходы на проведение экспертизы (услуги оценщика) на основании договора/чека/квитанции;
- Расходы на юриста.
Как вы можете видеть, расходы на юриста также взыскиваются со стороны застройщика, поэтому есть смысл обратиться к профессионалу, к тому же это в разы увеличивает вероятность взыскания максимальной суммы ущерба и штрафа (а суд вправе снижать эти статьи в разы).
И, как обычно оставляю ссылку на свой сайт: Частный юрист Андрей Соснин. Если вам нужна будет помощь юриста, то, пожалуйста, обращайтесь.
Если вам интересна тематика моих статей, то буду рад если подпишетесь на канал.
Желаю вам удачи! До скорой встречи!