Банковская ячейка
Оплата наличными при сделках с недвижимостью может происходить двумя способами: через банковскую ячейку или путем простой передачи денег из рук в руки.
Банковская ячейка – это личный сейф в банке, который арендуется клиентами для хранения денег, ценных бумаг, драгоценностей и важных документов. Положить в банковскую ячейку можно все, кроме запрещенных предметов и веществ (наркотики, оружие, взрывчатка, токсичные вещества) и скоропортящихся продуктов.
Расчет через банковскую ячейку выглядит следующим образом: покупатель недвижимости арендует в банке сейф и кладет в него деньги, предназначенные для продавца. Продавец сможет забрать эти деньги только после того, как предоставит заключенный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН на имя нового собственника.
Плюсы банковской ячейки:
- деньги находятся под охраной банка;
- гарантия возврата средств в случае срыва сделки.
Минусы:
- аренда ячейки платная;
- хранение денег в ячейке не гарантирует их подлинность (поэтому продавцы часто проверяют деньги на наличие фальшивых купюр);
- такой способ расчетов не подходит для валютных нерезидентов (иностранные граждане без вида на жительство РФ, лица, имеющие вид на жительство, но постоянно не проживающие на территории РФ, а также лица без гражданства);
- не исключена вероятность кражи денег сотрудниками банка.
Наличными из рук в руки
Это самый простой и в то же время самый небезопасный способ передачи денежных расчетов при покупке жилья. Передавать деньги из рук в руки можно при любой сделке с недвижимостью, кроме ипотеки.
Плюсы передачи денег из рук в руки:
- бесплатно;
- быстро;
- в любой валюте.
Минусы:
- нет других подтверждений оплаты, кроме расписки о получении средств;
- риск ограбления;
- купюры могут быть фальшивыми.
Эскроу-счет
Эскроу-счет – это банковский счет, который используется для оформления сделки с целью снижения рисков. Одна сторона кладет на счет эскроу деньги, которые замораживаются и хранятся на нем до того, как вторая сторона сделки выполнит свои обязательства, например, передаст право собственности или переоформит машину.
Для открытия такого счета обе стороны сделки и банк заключают договор счета эскроу. Тот, кто вносит деньги на счет, называется депонентом, а тот, кто их получает после исполнения обязательств, – бенефициаром.
В свою очередь банк (эскроу-агент) выступает гарантом сделки.
Покупка квартиры с использованием эскроу-счета осуществляется следующим образом:
- застройщик открывает в банке расчетный счет;
- покупатель подписывает с застройщиком договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
- девелопер, покупатель и банк подписывают трехсторонний договор о создании эскроу-счета;
- банк открывает для покупателя эксроу-счет;
- девелопер и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре;
- покупатель кладет деньги на эскроу-счет, на котором они хранятся до завершения строительства дома;
- после ввода дома в эксплуатацию деньги со счета эскроу переводятся на расчетный счет застройщика, после чего покупатель оформляет жилье в собственность.
Как правило, эскроу-счета открывают для покупки квартиры в новостройке, но иногда используют и при сделках со вторичным жильем.
Преимущества эскроу-счетов заключаются в следующем:
- застройщик гарантированно получит деньги после выполнения своих обязательств, а покупатель защищен от действий мошенников;
- если одна из сторон решит расторгнуть сделку, депонент получит все свои деньги обратно;
- стороны могут выбрать документы, которые станут основанием заключения сделки;
- суммы до 10 миллионов рублей страхуются Агентством по страхованию вкладов;
- счет эскроу нельзя арестовать даже при наличии у депонента долгов по налогам, штрафам и кредитам.
Недостатки эскроу-счетов заключаются в следующем:
- такие счета открывают не все российские банки;
- деньги, положенные на эксроу-счет, заблокированы, и вернуть их обратно можно только при условии расторжения договора;
- деньги на эскроу-счетах не приносят прибыли.
Аккредитив
Аккредитив – это способ безналичных расчетов, при котором покупатель перечисляет деньги продавцу не напрямую, а при посредничестве банка. Он открывает счет, кладет на него деньги, банк эти деньги замораживает и передает продавцу только после выполнения обязательств по договору.
Аккредитив позволяет избежать мошенничества: продавец уверен в том, что средства зарезервированы и будут выплачены, а покупатель знает, что продавец получит деньги только после выполнения условий сделки.
Купля-продажа квартиры с использованием аккредитива выглядит следующим образом:
- покупатель идет в банк, открывает счет и перечисляет на него деньги;
- банк замораживает средства до выполнения условий договора;
- продавец переоформляет квартиру на покупателя и предоставляет банку подтверждающие документы (например, выписку из ЕГРН);
- банк отдает продавцу деньги.
Использование аккредитива имеет следующие плюсы:
- аккредитив обеспечивает прозрачность и безопасность расчетов как для продавца, так и для покупателя;
- его можно открыть в любом банке;
- простое и удобное оформление;
- присутствовать при открытии аккредитива продавцу необязательно.
Кроме плюсов рассматриваемый способ расчетов имеет и свои минусы:
- сложный документооборот: продавец сможет получить деньги только при точном выполнении всех прописанных в договоре условий;
- комиссия за открытие аккредитива;
- аккредитивы не страхуются Агентством по страхованию вкладов;
- при проведении сделки с использованием аккредитива необходимо уложиться в срок, указанный в договоре.
Депозит нотариуса
Депозит нотариуса – один из самых безопасных способов проведения сделок с недвижимостью. Расчет между продавцом и покупателем в этом случае выглядит следующим образом:
- участники сделки заключают договор купли-продажи, в котором указывают, что покупатель переводит на счет нотариуса нужную сумму после того, как стороны подпишут договор;
- затем деньги перечисляются на счет нотариуса;
- нотариус подает документы в Росреестр;
- Росреестр регистрирует право собственности, после чего деньги со счета нотариуса перечисляются на счет продавца.
Плюсы депозита нотариуса:
- деньги защищены от кражи;
- нет рисков взыскания, ареста или блокирования счета и денежных средств;
- ответственность за проведение сделки и расчеты берет на себя нотариус.
Минусы:
- за нотариальную сделку придется заплатить от 1500 рублей или 0,5% от суммы сделки (если договор заключался не у нотариуса).
Сервис безопасных расчетов
Сервис безопасных расчетов (СБР) – это сервис безналичных расчетов для сделок с недвижимостью, который работает в случае, если они регистрируются онлайн. Пока такой способ оплаты доступен не во всех банках.
Работает СБР следующим образом:
- покупатель недвижимости переводит деньги на специальный счет банка и оплачивает электронную регистрацию сделки;
- банк запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки;
- Росреестр направляет выписку из ЕГРН в банк;
- банк переводит денежные средства на счет продавца.
Плюсы СБР:
- сделка проходит онлайн, без лишней бумажной волокиты;
- безопасность и гарантия перечисления денежных средств продавцу после подтверждения регистрации сделки.
Минусы СБР:
- работает не во всех банках (на данный момент точно доступен в Сбербанке и ВТБ);
- за пользование сервисом нужно заплатить около 10 тысяч рублей;
- в работе СБР могут быть сбои и технические ошибки (например, после регистрации сделки деньги могут быть переведены покупателю вместо продавца).
Безналичный денежный перевод
Еще один способ расчетов при сделках с недвижимостью – это банковский перевод с расчетного счета покупателя на счет продавца. В этом случае подтверждением оплаты будет банковская выписка о проведенной операции.
Плюсы:
- самый быстрый способ оплаты;
- возможность сэкономить на комиссии, если оба участника сделки – клиенты одного банка.
Минусы:
- за банковский перевод взимается комиссия;
- если возникнут сложности с регистрацией перехода права собственности, деньги можно будет вернуть только в судебном порядке.