Росреестр опубликовал данные по средней цене квартиры в новостройках Москвы и ее динамике с 1 квартала 2021 года по 2 квартал 2023 года.
Смотрите приложенный график.
На графике сопоставлены данные по количеству реальных сделок в новостройках (ДДУ) с жилыми и нежилыми помещениями, машиноместами, ипотечной ставке и площади продаваемого по ДДУ жилья.
Понятно, что всех больше всего интересуют цены на жилье. И цены эти динамично с 2021 года падают.
В 1-м квартале 2021 года в реальной сделке средняя цена квартиры в новостройке была 19,25 млн.рублей, а во 2-м квартале 2023 года цена скатилась до 14,57 млн.руб..
И такое падение цен явно не совпадает с повышением цен в ценниках застройщиков.
Диссонанс🤓
Росреестр объясняет сей феномен тем, что люди постоянно понижают планку площади приобретаемой в новостройке квартиры. Типа, в 2021 году им нравились квартиры по 100 кв.м., а в 2023 по душе стали студии.
Но вот глядя на нижнюю часть графика, где представлена средняя площадь покупаемой новостройки и количество сделок, видно, что пропорция площадей относительно количества сделок не меняется на столько, чтобы цена смогла снизиться по сравнению с январем 2023 к июню 2023 цена на 760 тыс. руб. (-5%), а относительно аналогичного периода 2022 года — на 2,3 млн руб. (-13,5%).
А с января 2021 к июню 2023 цены снизились на целых 25% или 4,85 миллиона рублей.
Версии объясняющие феномен:
1. Покупатели действительно стали покупать квартиры меньшей площади.
Допустим, что это так. Но, в таком случае метраж квартир в сделках должен падать значительно. Ведь следует учесть, что по данным Сбериндекс в реальной сделке новостроек цена кв.метра с января 2021 по июнь 2023 выросла на 32%. И это с учётом падения на 6% с сентября 2022 г по апрель 2023 (кстати - это камень в огород тех, кто утверждает, что цены в новостройках Москвы постоянно растут). А ещё в период с июня 2022 по примерно сентябрь 2023 не менее 40% ДДУ проходили по "субсидированной застройщиком ставке" под 0,01-0,1% с завышением цены в среднем на 20%. Итого, получается, на промежутке 2,5 лет цена кв.м. выросла на 32%, цена квартиры упала на 25%. Если у кого-то есть время и желание, нужно по этим данным высчитать на сколько должна уменьшится площадь покупаемой квартиры. По моим ощущениям, на вскидку, процентов на 40.
2. На самом деле цены на новостройки действительно падают, хотя нас упорно пытаются убедить, что это не так.
3. В статистику попали сделки по переуступке. Росреестр видит только цену в договоре, следовательно, т.к. в договорах большинства переуступок указывается минимально возможная цена, чтобы не платить налог (как правило цена, указанная в изначальном договоре) статистика оказалась испорченной.
Предлагаю в комментариях поделиться всем своими мыслями по поводу данного феномена - снижение средней стоимости цены в реальной сделке с новостройками при увеличении цен в прайсах застройщиков.