Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодняшняя тема статьи – полномочия жилищной инспекции, в части установления признаков ничтожности протокола общего собрания собственников многоквартирного дома, а также полномочия жилищной инспекции в части отказа во внесении изменений в реестр лицензий по новой управляющей компании. Рассмотрим эту тему на примере одного судебного спора.
Суть дела.
Общим собранием собственников многоквартирного дома было принято решение о заключении договора управления многоквартирным домом с новой управляющей компанией.
В жилищную инспекцию от новой управляющей компании поступило заявление о внесении изменений в реестр лицензий по многоквартирному дому.
К заявлению управляющая компания приложила:
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с копией договора управления, реестра собственников помещений в многоквартирном доме;
-копию текста уведомления о проведении общего собрания, копию акта о размещении уведомления о проведении внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
- подлинники решений (бюллетеней) собственников помещений многоквартирного дома.
По результатам рассмотрения заявлений и документов, предоставленных управляющей компанией, жилищной инспекцией вынесено распоряжение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с несоответствием заявления и документов условиям, установленным пунктом 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестре лицензий субъекта РФ, утвержденного приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр, а именно:
- подпунктам "б", "е" пункта 5 Порядка (решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленные протоколом, имеют признаки ничтожности по основаниям, установленным пунктом 2 статьи 181.5 ГК РФ, ВНИМАНИЕ!!! (решения приняты при отсутствии необходимого кворума).
2. Не согласившись с вынесенным распоряжением, управляющая компания обратилась в Арбитражный суд города с заявлением о признании недействительным распоряжения Государственной жилищной инспекции (далее – жилищная инспекция) об отказе во внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.
Суд посчитал, что жилищная инспекция правомерно отказала управляющей компании во внесении изменений в реестр лицензий, также суд посчитал, что распоряжение жилищной инспекции является законным и отказал управляющей инспекции в требовании о признании недействительным распоряжения жилищной комиссии (по материалам Решения Арбитражного суда г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24 августа 2022 г. по делу N А56-45663/2022)
Доводы суда.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч.3 ст.161 ЖК РФ).
В силу ч.1 ст.192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.
В соответствии с ч.2 ст.195 ЖК РФ каждым субъектом Российской Федерации ведется соответствующий реестр лицензий, содержащий раздел, который включает в себя сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.
Согласно ч.2 ст.198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения на официальном сайте для раскрытия информации, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.
Частью 3 ст.198 ЖК РФ предусмотрено, что орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 этой статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.
Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 N 938/пр (далее - Порядок).
Порядком установлен перечень документов, подлежащих представлению с заявлением о внесении изменений в реестр. Копии представляемых с заявлением документов должны быть прошиты и надлежащим образом заверены уполномоченным должностным лицом заявителя.
Также Порядком установлено, что в ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет соблюдения следующих условий:
а) соответствие заявления и документов положениям пунктов 2 и 3 Порядка;
б) достоверность сведений, содержащихся в заявлении;
в) отсутствие противоречий сведений, представленных лицензиатом, уже содержащимся в реестре на момент рассмотрения заявления сведениям;
г) отсутствие судебных споров по вопросу определения лица, правомочного осуществлять управление многоквартирным домом, сведения о котором указаны в заявлении;
д) выполнение лицензиатом требования о размещении информации, указанной в заявлении, на официальном сайте для раскрытия информации в соответствии с ЖК РФ;
е) отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным ГК РФ, а также в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе непосредственного способа управления таким многоквартирным домом в нарушение положения п.1 ст.161 ЖК РФ.
По результатам рассмотрения заявления и документов орган государственного жилищного надзора принимает одно из следующих решений: а) о внесении изменений в реестр; б) об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления; в) о приостановлении рассмотрения заявления.
ВАЖНО!!! Как следует из материалов дела, от собственников помещений поступили заявления об их неучастии в собрании собственников.
С учетом выявленных замечаний из подсчета голосов жилищной инспекцией исключены голоса по вышеуказанным решениям.
ВАЖНО!!! На основании изложенного жилищная инспекция с учетом представленных документов установила, что в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по выбору управляющей организации приняли участие собственники, обладающие 44, 68 % голосов (3055,19 кв.м) от общего числа голосов (6 838, 3 кв.м).
В силу ч.3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, ВНИМАНИЕ!!! обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Вместе с тем, в рассматриваемом случае жилищная инспекция по итогам рассмотрения представленных документов установила, что в собрании собственников приняли участие собственники помещений, обладающие 44,68 % голосов, ВАЖНО!!! что свидетельствовало об отсутствии кворума на общем собрании собственников и о наличии признаков ничтожности общего собрания собственников.
Таким образом, жилищной инспекцией в ходе проверки документов и сведений, поступивших от управляющей компанией выявлено несоответствие заявления и документов подпунктам «б», «е»» п.5 Порядка, что согласно подпункту "а" пункта 9 Порядка, что является основанием для отказа управляющей компании во внесении изменений в реестр лицензий и вынесения оспариваемого решения.
Основанием для отказа управляющей компании во внесении изменений в реестр лицензий послужили обнаруженные жилищной инспекцией признаки ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Судебная коллегия Верховного Суда РФ от 16 января 2024 г. N 307-ЭС23-16472 оставила решение в силе, и определила полномочия жилищной инспекции:
- при поступлении документов в жилищную инспекцию для проверки, жилищная инспекция обязана проверить, в том числе протокол общего собрания собственников многоквартирного дома о выборе новой управляющей компании, на соответствие протокола требованиям законодательства и о наличии/отсутствии признаков ничтожности, так как в жилищную инспекцию поступили заявления от собственников помещений, чьи голоса были учтены при подсчете кворума для проведения собрания, хотя они не голосовали и бюллетени не заполняли, но их голоса неправомерно были учтены при определении кворума для проведения собрания;
-судебная практика исходит из того, что жилищная инспекция вправе не учитывать такие фальшивые бюллетени из подсчетов, пересчитать кворум общего собрания собственников и установить, действительно ли новая управляющая компания получила согласие соответствующего количества собственников;
- учесть заявления собственников помещений в многоквартирном доме о том, что представленные управляющей компанией бюллетени искажают их действительную волю;
- установить признаки ничтожности решения такого общего собрания собственников;
- отказать во внесении дома в реестр за управляющей компанией;
- и при этом не обращаться в суд с заявлением о признании недействительным указанного решения общего собрания собственников.
