Недавно ко мне обратился заказчик Е. с заданием, столь редко встречающимся на рынке оценочных услуг: необходимо было на ретроспективную (прошлую) дату определить рыночную стоимость права пожизненного проживания.
При погружении в детали выяснились следующие обстоятельства: данное право возникло на основании завещания: условием наследования жилого помещения наследником Х. являлось предоставление права пожизненного проживания в нем третьему лицу А. Вот это право и требовалось оценить.
При изучении вопроса пришлось получить краткую консультацию у знакомого юриста, специализирующегося по наследственным спорам (спасибо, кстати, если читаешь, за уделенное личное время).
Краткие выводы изучения действующего законодательства:
1. Оцениваемое право относится к вещным правам: правам пользования жилым помещением. Его особенностью является основание возникновения: оно возникает на основании завещательного отказа, установленного в завещании, т.е. права требовать исполнения наследниками какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей). Ст. 1137 ГК РФ.
Кстати, в процессе переработки гражданского кодекса законодателем, данное название претерпело изменения: первоначальное название описанных выше правоотношений было «завещательный наказ», от слова «наказать», т.е. «дать поручение, сделать наставление». Впоследствии, «наказ» стал «отказом». Ну да и ладно, будем оперировать теми терминами, что даны в текущем законодательстве: отказ, так отказ.
2. Право пожизненного проживания (пользования жилым помещением) подлежит государственной регистрации (п. 3 ст.33 ЖК РФ). Кроме того, при переходе права собственности на жилое помещение от наследника к другому лицу, данное право сохраняется (п. 2 ст. 1137 ГК РФ).
3. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения (п. 1 ст.33 ЖК РФ)
4. Срок, на который предоставляется право пользования жилым помещением, может быть любым, в том числе пожизненным (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ)
5. Основанием прекращения данного права может быть только истечение срока, указанного в завещании, или смерть правообладателя (п. 1 ст.33 ЖК РФ)
Что еще?
Нормы гражданского законодательства, содержащие обязанность наследника предоставить отказополучателю право пользования конкретным жилым помещением (поименованным в завещательном отказе), носят императивный характер. Закон не предусматривает возможности заключить соглашение, в котором наследник и отказополучатель могли бы установить иное, к примеру, урегулировать вопросы предоставления отказополучателю другого жилого помещения в пользование.
Еще один вопрос, который также не получил своего разрешения, касается возможности вселения членов семьи отказополучателя в занимаемое им жилое помещение. Жилищное законодательство не наделяет отказополучателя правом вселять в жилье членов своей семьи.
Безусловно, право пользование жилым помещением, предоставленного по завещательному отказу, является личным. Такой вид права предоставляется строго поименованному в завещании лицу – отказополучателю. Еще один вопрос, который также не получил своего разрешения, касается возможности вселения членов семьи отказополучателя в занимаемое им жилое помещение. Жилищное законодательство не наделяет отказополучателя правом вселять в жилье членов своей семьи.
Безусловно, право пользование жилым помещением, предоставленного по завещательному отказу, является личным. Такой вид права предоставляется строго поименованному в завещании лицу – отказополучателю (Источник - тут).
Вывод по вводным данным. Право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, является ограничением права собственности (обременением жилого помещения). С точки зрения рыночной стоимости оно, несомненно, должно удешевлять жилое помещение, и думаю, что не стоит объяснять почему.
Однако, в данном случае, требовалось определить рыночную стоимость самого права пожизненного проживания, хотя в качестве сопутствующей услуги для данного заказчика, мною была выполнена оценка рыночной стоимости жилого помещения с учетом влияния данного права на рыночную стоимость жилого помещения. Но в эту тему, наверное, углубляться не стоит, скажу лишь, что была проведена аналогия с сервитутом, и все сразу встало на свои места.
Возвращаясь к вопросу о рыночной стоимости, напомню (может, кто вдруг был не в курсе, или подзабыл), что такое рыночная стоимость.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Таким образом, основным условием существования рыночной стоимости является возможность отчуждения. Вещное право, которое не подлежит отчуждению в силу нормативно-правовых актов (необоротноспособно), не может иметь рыночную стоимость.
А невозможность отчуждения права пожизненного проживания была описана выше.
Пойдем дальше.
Поскольку в силу действующего законодательства правообладатель права пожизненного проживания не имеет возможности ни законным способом, ни через суд, ни каким-либо иным способом получить какую-либо компенсацию за отказ от данного права (например, заключить соглашение с собственником обремененного помещения, по аналоги с платой за сервитут), то оценщик сделал вывод, что также невозможно сформировать денежное выражение равновесной стоимости рассматриваемого права.
Для справки: Равновесная стоимость представляет собой денежную сумму, за которую предположительно состоялся бы обмен объекта между конкретными, хорошо осведомленными и готовыми к сделке сторонами на дату оценки, отражающая интересы этих сторон. Равновесная стоимость, в отличие от рыночной, отражает условия совершения сделки для каждой из сторон, включая преимущества и недостатки, которые каждая из сторон получит в результате сделки. Поэтому при определении равновесной стоимости необходимо учитывать предполагаемое сторонами сделки использование объекта и иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретных сторон сделки.
И еще один шаг в «стоимости».
Нельзя отрицать, что наличие данного права порождает у правообладателя определенные выгоды, связанные, например, с экономией денежных средств на проживании (при условии его безвозмездности (что иногда оспаривается, но мой случай такие вопросы рассматривать не требовал). Полученная экономия будущих затрат в течение предполагаемого срока проживания, приведенная к текущему моменту времени путем дисконтирования, может являться, по мнению оценщика, выражением инвестиционной стоимости рассматриваемого права.
Для справки: В соответствии с п.16 ФСО №3, инвестиционная стоимость не предполагает совершения сделки с объектом оценки и отражает выгоды от владения объектом. При определении инвестиционной стоимости необходимо учитывать предполагаемое текущим или потенциальным владельцем использование объекта, синергии и предполагаемый полезный эффект от использования объекта оценки, ожидаемую доходность, иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретного владельца.
И вот еще что насчет расчета экономии затрат.
Тех оценщиков, кому сразу в голову пришла идея сделать расчет на основе стоимости аренды (хоть это и ни разу не рыночная стоимость), хочу обратить внимание на следующее:
1) Поиск аналогов – квартир в аренду для расчета стоимости аренды придется выполнить на условиях проживания с хозяйкой (или даже с семьей хозяйки), поскольку собственник не ограничен прописывать на свою площадь членов своей семьи; а вот лицо, имеющее право проживания, может жить на этой площади только один. Право проживания - личное право, на членов семьи не распространяется, даже если проживающей требует постоянного ухода.
2) Поскольку законом предусмотрено равенство в пользовании жилым помещением между собственником и проживающим на основании завещательного отказа, аналоги должны быть такими, в которым арендатору дозволено пользоваться помещением наравне с собственником, т.е. участвовать в распределении комнат и прочих площадей, устанавливать порядок пользования общими помещениями и т.д. Ну или делать на это корректировку.
Только при выполнении данных условий можно провести анализ и вынести суждение, о том, сколько (хотя бы примерно) денег экономит обладатель права пожизненного проживания на данном праве. А ставку дисконтирования даже затрагивать не буду.
Что в итоге?
В итоге я выдала отчет об оценке рыночной стоимости права пожизненного проживания, установленного на основании завещательного отказа, в размере 0 рублей.
Отдельно хочется сказать несколько слов о нулевой рыночной стоимости.
Практикующие оценщики нередко выдают отчеты об оценке, в которых вывод о рыночной стоимости сводится к размеру «1 рубль». В основном, это относится к абсолютно неликвидным активам, приобретение которых представляется экономически нецелесообразным (простыми словами «никому не нужно»). Встречаются также вариации на тему «1,20 руб.» или «один рубль и двадцать копеек», это для приверженцев начисления сверху НДС (да, да, я реально встречала такие лоты на торгах, мы тоже сначала всей конторой смеялись, а потом плакали).
Обоснование в 1 рубль связано с запретом на совершение безвозмездных операций между юридическими лицами и ИП (п. 1 ст. 572, п. 1 ст. 575 ГК РФ). А поскольку предпосылками рыночной стоимости является сделка между гипотетическими участниками рынка, т.е. и юридическими лицами тоже, то вместо нуля чаще всего прописывают 1 рубль.
Почему 1 рубль, а не 1 копейка? Потому что требование п. 14 ФСО I гласит: «Результат оценки выражается в рублях или иной валюте в соответствии с заданием на оценку с указанием эквивалента в рублях». Ну или ранее в старых стандартах было похожее требование: п. 27 ФСО №1: «Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации».
Но это все актуально для объектов, по которым вообще может состояться сделка, т.е. право на объект не ограничено в обороте. А для объектов, по которым сделка состояться не может вообще (ни между гипотетическими, ни между конкретными участниками), другого значения, кроме как 0 быть не может.