В декабре 2023 года Верховный Суд РФ выпустил Обзор
судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией,
переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном
доме.
Некоторые выводы высшей судебной инстанции:
1. Отличие реконструкции от перепланировки или переустройства
Переустройство помещения в многоквартирном доме (МКД) - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (например, установка бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др.).
Перепланировка помещения в МКД - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в таком доме (например, перенос и разборка перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров).
Реконструкция - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций (например: возведение пристройки к квартире на 1-м этаже, оборудование отдельного входа путем разрушения части внешней стены дома, объединение нескольких квартир в одну, раздел квартиры на две отдельные, превращение террасы технического этажа в помещение).
Замена балконного профиля остекления с деревянного на металлопластиковый не требует согласования с кем-либо, это не реконструкция.
2. Получение согласия всех собственников на использование общего имущества
Организация входных групп в помещение на 1-м этаже уменьшает размер общего имущества за счет использования придомовой территории. Нужно согласие всех собственников. То есть. для того, чтобы после перевода жилого помещения в нежилое на 1-м этаже создать там магазин или салон с отдельным крыльцом, то потребуется 100% согласие всех собственников.
Без согласия всех собственников комнат в коммуналке нельзя изменять размер общего имущества квартиры при перепланировке.
Если собственник квартиры планирует арендовать часть общего холла, фактически присоединив его, он должен получить согласие всех собственников помещений в доме.
3. Изменение источника отопления квартиры
Перейти на индивидуальный источник отопления с отключением от общедомовой системы отопления нельзя, если это не предусмотрено схемой теплоснабжения муниципалитета.
Собственник квартиры в доме с централизованным горячим водоснабжением и отоплением не может самовольно установить газовый котел: такие действия угрожают другим жильцам дома.
4. Перепланировка с переносом санузла
Нельзя устраивать в квартире санузел над жилой комнатой или кухней соседей снизу.
5. Легализация несогласованной перепланировки
Собственник квартиры может добиться сохранения несогласованной перепланировки (демонтаж межкомнатных стен, которые не относятся к несущим, и т.п.), если нет нарушения чьих-либо прав и нет угрозы жизни и здоровью граждан. При этом собственник может выступать как ответчиком, так и истцом. Проще говоря, можно самому инициировать иск о легализации несогласованной перепланировки, если она была допущена. Настоятельно рекомендуется сделать это перед продажей квартиры с незаконной перепланировкой.
6. Полномочия УК на осмотр квартиры
Работники управляющей организации могут осмотреть любые помещения в квартире для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций, в т.ч. из-за возможной незаконной перепланировки.
7. Последствия незаконной перепланировки
Жильцов, проживающих в муниципальных квартирах по договору соцнайма, могут выселить, если они отказываются устранить незаконную перепланировку.
Если же квартира в собственности и собственник игнорирует решение суда о восстановлении незаконно переустроенных помещений, при этом есть угроза разрушения дома, то квартира может быть продана с публичных торгов.
8. За незаконную перепланировку, которую сделал прежний собственник, ответит новый
Требование о приведении помещения в МКД в первоначальное состояние предъявляется к титульному собственнику помещения (титульный - тот, кто в качестве собственника указан в ЕГРН). Суд указал, что при приобретении права собственности на квартиру покупатель не лишен возможности установить, подвергалось ли помещение переустройству, перепланировке или реконструкции, проверить, соблюдена ли установленная законом процедура. В противном случае титульный собственник должен нести бремя своей неосмотрительности, а обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения, если до перехода права собственности оно не было приведено в прежнее состояние.
Если на прежнего собственника квартиры после незаконной перепланировки по суду была возложена обязанность привести жилье в прежнее состояние, а он это не сделал, то покупатель также примет эту обязанность на себя. Это основано на п.1 ст. 53 закона "Об исполнительном производстве", которая предусматривает, что при смене собственника имущества пристав меняет прежнего собственника на нового в порядке правопреемства. Правопреемника можно заменить на любой стадии судебного разбирательства (п. 1 ст. 44 ГПК РФ). Долговые обязательства переходят ему в силу закона (ст. 392 ГК РФ), т.е. даже в том случае, если в договоре стороны прописали иные правила.