Уважаемый читатель!
Продолжим сегодня разговор о примерах комплексного подхода к преобразованию (редевелопменту) застроенных территорий. Прошлый раз был Париж века XIX, сегодня – Лондон ХХ века.
Великобританию, как и Лондон, в частности, относят к странам, добившимся наибольшего успеха в редевелопменте, прежде всего, промышленных территорий.
Одним из первых таких проектов стало преобразование территории Лондонских доков (London Docklands), ставшее сегодня хрестоматийным примером редевелопмента промышленных территорий.
Общие характеристики:
Общая площадь территории редевелопмента более 22 кв. км (2200 га). (Для сравнения - площадь завода ЗИЛ в Москве, которая находится сейчас в стадии редевелопмента, составляет 275 га)
Создано:
2 500 000 кв. м. коммерческой недвижимости (для сравнения: площадь офисных помещений в Лахта-центре -130 000 кв.м.),
- 105 000 рабочих мест,
- 40 000 жилых единиц (квартир),
- 130 га общественных пространств,
- возведено 5 новых медицинских центров( и 6 реконструировано), построено 11 новых начальных школ, 2 средние школы, 3 почтовых отделения, 16 колледжей и 9 центров профессиональной подготовки, аэропорт, спортивные центры, концертные залы и музеи.
Лондонские доки долгое время были важнейшим перевалочным пунктом для товаров, доставлявшихся в Великобританию морским путем. Но по мере перехода к контейнерным перевозкам грузы стали перевозиться большей частью паромами и грузовиками. Потребность в доках в 1950-1960-х гг. исчезла, было потеряно более 80 тысяч рабочих мест и район превратился в депрессивную территорию, находящуюся в относительной близости от правительственного и делового центра Лондона на противоположном берегу Темзы.
Первые попытки редевелопмента территории на муниципальном уровне были предприняты в 1970-х гг., но не увенчались успехом по причине разногласий между собственниками недвижимости и различиями в интересах муниципалитетов (территория входит в состав нескольких муниципалитетов)
Ситуация изменилась в 1981 г., когда Правительством Великобритании территория была выведена из подчинения муниципалитетов и передана в управление специально созданной государственной корпорации LDDC (London Docklands Development Corporation). Перед LDDC была поставлена задача привлечения в Доклендс инвесторов и предпринимателей, которые должны были изменить район. На территории London Docklands была создана специальная «зона деловой активности», предусматривавшая:
- освобождение от налога на промышленную и коммерческую недвижимость,
- освобождение от налога на затраты на строительство новых промышленных предприятий на территории зоны,
- выкуп государством части земель (в основном, у мелких собственников),
- покрытие за счет бюджета затрат на организацию новых производственных территорий, их рекламу, обеспечение территории транспортом и коммуникациям.
Общий объем государственных инвестиций в проект составил около 1,8 млрд. фунтов, что позволило привлечь в редевелопмент территории более 8,5 млрд. частных инвестиций. По завершению начального этапа редевелопмента, когда он стал реализовываться преимущественно силами частных застройщиков и инвесторов корпорация LDDC была ликвидирована, и территория возвращена под контроль муниципалитетов.
Что полезного можно почерпнуть из опыта редевелопмента London Docklands.
Во-первых, как в случае с Парижем (о котором шла речь в прошлый раз), инициирующую и организующую роль в редевелопменте Лондонских доков сыграло государство через выкуп части земли, создание специальной публичной корпорации, решение транспортных проблем (прокладка линии легкого метро, дорог и переправ), установление системы налоговых льгот и преференций.
Во-вторых, важно, что планировка территории, подготовка ее к преобразованиям (снос обветшавших зданий, мелиорация земель, обеспечение инженерными коммуникациями) было осуществлено именно государством, так что частные инвесторы, с одной стороны освобождены от необходимости лэнд-девелопмента, что сокращает сроки оборота инвестированного капитала), с другой, это заставляет их действовать в рамках планировок и ограничений, сформулированных государством.
В -третьих, начало процессу редевелопмента было положено решением транспортной проблемы (прокладкой линии легкого метро, связавшего территорию с общей транспортной сетью города и решившей проблему доступности территории.
И еще одно важнейшее, на мой взгляд, обстоятельство. При решении проблемы редевелопмента London Docklands, правительство не пыталось переложить всю ответственность и всю сложность проблемы, а, одновременно и все права по развитию территории на частных инвесторов, как это предлагается сейчас при реализации проектов КРТ в современном российском законодательстве, которое предлагает в качестве основного варианта решения вопроса о КРТ договор между городом (муниципалитетом) и застройщиком/ инвестором, по которому все права на территорию, фактически, передаются этому застройщику , что, на мой взгляд, принципиально неправильно. Управление программами и проектами КРТ должно осуществляться государственными (муниципальными) организациями (например, агентствами или корпорациями развития), а частные застройщики/инвесторы должны следовать их планам и правилам, а не сами их для себя создавать.
Вот такие, читатель, соображения вызывает у меня изучение приведенного, как принято сейчас говорить, кейса. Надеюсь, он заинтересовал и Вас, читатель.(Небольшое видео на тему см. https://www.youtube.com/watch?v=jl_qunen3r0))
Жду Ваших откликов, комментариев, не забывайте ставить лайки/дизлайки, порекомендуйте, если сочтете возможным, мой канал своим знакомым, интересующимся проблемами девелопмента, редевелопмента, реновации и КРТ.
С наилучшими пожеланиями. С.Максимов