Правительственный проект «Земля для туризма» стартовал в регионах в 2022 году, за время в реестр внесено 393 объекта туристического интереса, в том числе национальные парки, музеи и другие достопримечательности, а также располагающиеся в непосредственной близости от них 506 земельных участков общей площадью более 5030 га.
В пользование за это время предоставлено 24 территории площадью 52 гектара, то есть менее двух гектар на проект. Много это или мало в масштабах страны? Очевидно, что это исчезающе малая, атомная величина — примерно одна шестая часть столичного Ботанического сада. При этом сервис позиционируется как «масштабный и универсальный подход к развитию туристической инфраструктуры и повышению инвестиционной привлекательности регионов, что в результате приводит к росту экономики нашей страны».
Отсутствие реально значимого результата и даже земельного резерва для развития туризма, непрозрачный и неясный механизм получения земли в пользование, отсутствие какой-либо поддержки с точки зрения инфраструктуры не усложняет жизнь инвесторам. Просто-напросто вынуждает их покупать землю по значительно более высоким рыночным ценам. Правительственный проект не работает.
Сегодня огромное число земельных участков принадлежат не резидентам, а спекулятивным инвесторам, которые способны оказывать значительное ценовое давление на потенциальных инвесторов и девелоперов. Повышенным спросом на землю пользуются коммерсанты, продающие относительно крупные участки под видом фермерских и дачных, при этом диктуя свои цены, кратно завышенные. Нет необходимости называть — у всех на слуху продавец, который крупные земли нарезает по одному гектару и продаёт из по цене участков в Форосе.
Государство декларирует поддержку проектов, направленных на развитие туризма, развлечений или совмещение коммерческого жилья с развитием туризма, услуг и индустрии развлечения и отдыха. По факту это фикция.
В чём заключается роль Росреестра? Показать на публичной карте зелёные кружочки с участками, определёнными под рекреацию? Пока результат «огромной работы» (и, безусловно, освоение гигантских средств) заключается только в этом. Кстати, из-за бесконечных технических проблем, которыми хронически и неизлечимо страдает Росреестр, даже увидеть кадастровый номер интересующего участка не всегда возможно — при нажатии на выделенный цветом земельный участок карта просто выбрасывает на регион пребывания пользователя. Нужно большое терпение и время, чтобы понять, как всё работает. И главное — наполняемость. Сколько, например, участков предлагает Росреестр в Тверской области? Ни одного.
В чём заключается роль Правительства? Сформировать действительно обширный банк туристических земель, реально соответствующий параметрам этого бизнеса. Разработать и предложить инвесторам простой и понятный инструмент получения участка во владение или пользование. Способствовать развитию инфраструктуры — как минимум участок должен быть электрифицирован и иметь подъезд, то есть дорогу с твёрдым покрытием. Это должно быть построено, либо выделены деньги на строительство. Сейчас ничего этого нет.
Между тем, с 2014, и особенно быстро после пандемии 2020 года и начала СВО в феврале 2022 индустрия туризма в стране переживает быстрый рост. Многие города и регионы считают её одним из крупнейших двигателей экономики. Вот только инициативу инвесторы проявляют сами, капитал изыскивают также самостоятельно. Идя навстречу бизнесу, власти многих регионов (как, пример, республика Горный Алтай) реально и деятельно участвуют в поддержке туристического бизнеса, в том числе грантами и даже закрывают глаза на несоответствие реального положения вещей действующему законодательству, передавая участки земли туристическим застройщикам без четкой нормативно-правовой базы.
Например, огромное число туристических объектов находится на береговой линии рек, их передача в собственность запрещена. Это безусловно хорошо для ответственного бизнеса, но нет никаких сомнений, что рано или поздно (и скорее раньше) последствия для них начнут проявляться, когда юридические проблемы, в том числе в оформлении собственности в туристических проектах по всей стране станут основанием для очередных репрессивных действий со стороны государства, что со сменой очередного политического курса происходит так же неизбежно, как смена времён года.
Чтобы раскрыть потенциал туризма как ключевого экономического фактора, правительству пора предусмотреть конкретные положения о выделении земель для развития туризма, в том числе по части приоритета местного законодательства над федеральным. Если населенные пункты определили туризм как ключевой двигатель местной экономики, то туристическим проектам следует предоставить соответствующее место среди приоритетов социально-экономического развития.
Разного рода проблемы, связанные с туристическим бизнесом, существуют в любых в том числе развитых туристических странах. Например, во Вьетнаме агротуризм можно осуществлять только в том случае, если проекты на сельскохозяйственных земельных участках будут выполнять жилую функцию, что ограничивает возможности инвесторов и застройщиков. Инвесторы требуют, чтобы правительство разрешило ключевым туристическим проектам осваивать земли без необходимости добавления жилых функций, поскольку жилые помещения, включенные в туристические проекты, часто не используются на полную мощность, что снижает престиж проектов и уровень комфорта для посетителей. Если проще - тебе разрешат заниматься сельским хозяйством только если построишь гостевые дома для туристов.
В России всё ровно наоборот. Законодательно правительство только совсем недавно допустило возможность агротуризма на землях с/х назначения и, соответственно, возведение гостевых домиков (до этого был категорический запрет), но с очередными ограничениями — туристический бизнес должен быть вторичным, доход от туризма не должен быть основным. Запрещено возводить капитальные строения. Объясняется опасением, что «все земли дачами застроят». Население Вьетнама, к слову, почти сто миллионов человек — немногим меньше российского. И никто не боится, что земли закончатся.
Зачем нужны эти ограничения? Как быть, например, небольшой зверооферме, фруктовому саду или пасеке, если доход от основной деятельности зависит от огромного числа факторов, в том числе погодных, и прибыль от гостевого туризма однажды может кратно превысить продажи от продукции? Вместо того, чтобы радоваться такому спасению, скорее нужно готовиться закрывать гостевой бизнес, не ожидая, пока закроют саму ферму. Никаких сомнений, что контролирующие и карательные органы со всем рвением бросятся исполнять закон. Стоит ли приводить примеры, когда за собранный в лесу валежник деревенские жители получали уголовный срок, по которому в СССР наказывали за умышленное убийство по предварительному сговору, совершённое группой лиц. Сегодня закон такое позволяет, а значит, будет работать и в отношении фермеров.
Туристический бизнес будет оставаться успешным и без поддержки государства, только бы ему не мешали. Но если декларируется поддержка, нужно хотя бы как минимум законодательно снизить риски, дать гарантии стабильности и организовать реальную поддержку. Впрочем, это всего лишь традиционные благие пожелания под ёлочку на Новый, 2024 год. Будем надеяться, они сбудутся. Для туризма в любом случае это будет неплохой год.
А мы по традиции предлагаем для желающих освоить туристический бизнес специально подобранные для этого земли в Тверской области на нашем портале «Земля для туризма» — как раз с твёрдыми дорогами и электричеством по границе, с красивыми видами, в том числе у Волги, в лесу, с панорамными видами на склоне и у воды. По вполне доступной цене, а для интересных проектов — за ¼ рыночной цены и других исключительно льготных условиях аренды и со-инвестирования, вплоть до продолжительного безвозмездного периода при разумном и добросовестном землепользовании.