Любой объект недвижимости в Российской Федерации можно купить без привлечения агента по недвижимости. Для этого нужно разобраться в следующих вопросах:
- Чем отличается обеспечительный платеж от аванса и задатка?
- Как определить, привлекался ли к покупке продаваемой квартиры материнский капитал?
- В каких случаях нужно запрашивать у продавца справки из Наркологического и Психоневралгического диспансера?
- Каким образом проверить подлинность паспорта собственника?
- Как понять, делали ли в квартире перепланировку, нужно ли ее узаконивать и можно ли ее согласовать с банком?
- Как проверить собственника на банкротство?
- Кому нужно передавать деньги? Продавцу, агентству или банку?
- Как проверить отсутствие долгов по ЖКУ и капитальному ремонту?
- Какая форма расчёта наиболее безопасная?
- Как проверить, получена ли квартира в наследство и остались ли наследники, которые могут претендовать на приобретаемую недвижимость?
- Как купить ипотечную квартиру?
- Безопасно ли покупать квартиру по доверенности? И т.д.
Если ты знаешь ответы на эти вопросы, то в этом случае привлечение агента по недвижимости необязательно. Достаточно найти профильного юриста, который занимается оформлением сделок с недвижимостью. Единственным нюансом здесь является то, что не каждый юрист осилит оформление перехода права собственности. В этой области очень много нюансов, достаточно быстро меняющееся законодательство и, чего уж тут таить, нужны связи во многих инстанциях. Обычный юрист, зайдя в органы опеки, не сможет решить элементарный вопрос, а вот профильный - легко, так как он в этих кабинетах появляется много раз за месяц и его там знают. Вместе с этим, юрист, оформляющий 20-30 сделок в месяц, знает тенденции рынка и быстро ориентируется в изменяющейся ситуации.
Что нужно делать, чтобы купить квартиру без агента по недвижимости?
- Определиться с локацией. Прям объехать несколько районов и понять, где тебе нравится. Без этого действия бесполезно смотреть квартиры на порталах по недвижимости. Мы не раз видели ситуации, когда наши коллеги договаривались с нами на показ, привозили своего клиента, а он, только заехав в район, разворачивался и говорил, что здесь он жить не будет.
- Выбрать жилые комплексы, которые тебе понравились, и внести их в фильтр на портале по недвижимости. Раздел «Цена» не трогай. Зачастую собственники готовы к хорошему торгу, поэтому цена в объявлении ни о чем не говорит. Нужно звонить, смотреть и торговаться.
- Обзвонить из выбранных объектов понравившиеся. Имей в виду, что 90% объявлений будут фэйковыми. Не нервничай. Тебе все равно придется отфильтровать этот мусор.
- Те несколько объектов, которые ты нашел от собственника, стоит обзвонить и договориться на просмотр. О цене по телефону разговаривать не надо. Это сразу разозлит собственника и встреча не состоится.
- На просмотре не показывай никаких эмоций. Как только собственник увидит твою заинтересованность, о торге можно забыть.
- Приступай к торгу. Но ни в коем случае не указывай на недостатки квартиры. Это примерно то же самое, что сказать собственнику, что его собака глупая. Его глаза нальются кровью и встреча тут же закончится. Торгуйся, приводя в пример то, с чем ты сравниваешь его квартиру.
- После согласования стоимости найми профильного юриста. Даже не думай оформлять без него сделку. Те проблемы, с которыми ты столкнешься впоследствии (а ты столкнешься с ними), не стоят тех 15-30 тысяч рублей, которые возьмет юрист за проверку документов и оформление сделки.
Вот собственно и все. Теперь ты полноправный владелец квартиры.
Для чего нужен агент по недвижимости?
Агент - это организатор процесса. Его основная задача - сохранить время, которое покупатель потратит самостоятельно на поиск объекта, и деньги, так как агент может знать более выгодные квартиры, которые могут вообще не выкладываться на порталы по недвижимости. Агент не юрист. По законодательству Российской Федерации он не может без юридического специального образования консультировать клиентов по юридическим вопросам.
Какие основные задачи агента по недвижимости?
Те агенты, которые работают в строго ограниченной локации, как правило, знают абсолютно все квартиры, которые продаются в их районе. Покупателю не нужно будет среди тонны фейковых объявлений выискивать реальный и самый выгодный объект. В большинстве случаев, собственники находятся в неадекватном состоянии, т.к. продажа квартиры - это всегда большой стресс. Ввиду этого, владельцы недвижимости часто грубят по телефону, не хотят обсуждать важные аспекты сделки и вообще могут оказаться крайне неприятными людьми. Агент же по недвижимости (именно профессионал, не все на рынке являются профессионалами), в силу своего опыта, знает, как общаться в подобных ситуациях и выяснить у собственника всю необходимую информацию. Переговоры о торге тоже ведет агент. На этом его полномочия заканчиваются. Если покупатель выбирает объект недвижимости, дальше в дело вступает юрист. Это уже отдельная услуга. Многие агентства недвижимости оказывают комплекс услуг, куда входит и поиск недвижимости, и юридическое оформление. Но надо понимать, что это разные услуги.
Несет ли агент по недвижимости ответственность, если после продажи вскрываются проблемы квартиры?
Здесь нужно смотреть, по какому договору работает агент. По договору поручения или по договору оказания информационных услуг. Договор поручения подразумевает то, что клиент поручает агенту выполнить услугу, но всю ответственность за принятие решений несет сам. С договором оказания услуг все несколько сложнее. С ним нужно обязательно подробно ознакомиться. В некоторых договорах работа агента заканчивается на этапе предоставления информации. Т.е. клиент заказал подбор объекта, агент предоставил информацию о подходящих квартирах и его обязательства считаются выполненными. В некоторых договорах содержатся более широкие полномочия, и вот тогда агент сам несет ответственность за свои действия. Если мы говорим о юридическом сопровождении, то юрист несет полную ответственность за все совершенные им действия.
От чего агент по недвижимости может уберечь покупателя?
В первую очередь от необдуманного выбора. Есть непопулярные жилые комплексы, некачественно построенные дома, неэргономичные планировки, плохие управляющие компании, ЖК в затапливаемых зонах, неоправданно высокие тарифы по ЖКУ, ассоциальные соседи и т.д. Агент, который занимается районом, в котором тебе приглянулась квартира, может рассказать тебе об этом, и эта информация поможет тебе не испортить себе качество жизни на ближайшие годы. Вместе с этим, большинство граждан покупает квартиру 1-2 раза в жизни. О некоторых моментах они могут даже не подумать. Одна клиентка, к примеру, обратилась к нам с такой проблемой. Она любила высаживать цветы на балконе и купила квартиру с панорамными окнами. Но проблема была в том, что балкон выходил на сторону, где нещадно палило солнце, и сожгло все ее растения. Она попросила нас продать ее квартиру и купить ей объект, который выходил бы на другую сторону света. О таком важном нюансе она просто не подумала.
Что должно насторожить в агенте по недвижимости?
Хороший агент обязательно должен вникнуть в проблему покупателя и понять, какая причина сподвигла его на принятие решения о покупке недвижимости. Если агент просто предлагает объекты, но не выявляет, закрывают ли они потребности клиента - это первый звоночек. Агент обязательно должен знать локацию, в которой работает. Жизнь клиента может превратиться в ад, если он купит квартиру рядом со школой, в которой работают плохие педагоги и учатся одни хулиганы. Агент обязан знать эту информацию и предостеречь покупателя от подобного выбора. Стоит спросить специалиста, сколько сделок он провел в последние три месяца и что это были за объекты. Если агент продает мало недвижимости, он вряд ли хорошо разбирается в специфике работы. А когда агент будет рассказывать об объектах, которые он продал, внимательно наблюдайте за ним. Он обязательно выдаст себя, если будет обманывать. Долгие паузы будут говорить о том, что он придумывает историю. В любом случае, я бы посоветовал попробовать поработать с несколькими агентами и уже из них выбрать самого грамотного.
Если у тебя возникли какие-то вопросы, на YouTube достаточно много роликов о том, как торговаться, как отфильтровать фэйковые объекты и т.п. Ну или можешь записаться к нам на консультацию по телефону: +7 (863) 226-10-15