Цены, ипотека и объемы
В уходящем году на рынке недвижимости основным трендом стало продолжающееся удорожание жилья. По всей территории России наблюдался следующий рост цен за квадратный метр:
- На первичном рынке – на 9,4% (с 136 до 148 тысяч рублей).
- На вторичном рынке – на 11% (с 93 до 103 тысяч рублей).
Для вторичного жилья динамика удорожания примерно соответствовала показателям 2022 года. В то время как на первичном рынке наблюдается уменьшение динамики роста цен в два раза по сравнению с 2022 годом.
Рис. 1. Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости РФ.
Безусловно, динамика цен имеет различия в различных регионах. В Москве, например, стоимость квадратного метра первичного жилья за 2023 год выросла с 264 до 295 тысяч рублей (+12%), а вторичного – с 258 до 278 тысяч рублей (+8%).
Основные факторы увеличения стоимости включают в себя:
- Постоянный спрос со стороны населения, стимулированный ожиданиями инфляции.
- Улучшение ситуации с потреблением среди россиян.
- Относительная доступность ипотеки с государственной поддержкой.
Последний фактор стал особенно значимым ближе к концу года, поскольку ключевая ставка Центробанка начала расти, что повлекло за собой общее увеличение стоимости кредитных ресурсов. Если в середине лета средневзвешенная ставка по обычной ипотеке составляла 11%, то к концу года она выросла до 16,3%. Для льготной ипотеки соответствующие значения составили 7,6% и 8%.
В результате, к ноябрю, 74% объема банковских жилищных займов (540 из 726 миллиардов рублей) приходилось на ипотеку с государственной поддержкой. Для сравнения, в июне это соотношение было близко к 50:50. Именно наличие займов с государственной поддержкой сохраняло потребительский спрос, и благодаря этому ипотека оказалась в плюсе по итогам года, несмотря на рост стоимости жилья.
Рис. 2. Динамика ипотечного жилищного кредитования.
Стабильный интерес со стороны россиян к приобретению жилья стал стимулом для активности в строительной отрасли. Согласно оценкам участников рынка, объем ввода жилья по итогам прошлого года находится в диапазоне от 104 до 105 миллионов квадратных метров. Для сопоставления: в течение 2010-х этот показатель колебался примерно в районе 80 миллионов квадратных метров.
Рис. 3. Показатели жилищного строительства в 2023 году.
Прогнозы развития рынка в 2024 году
Влияние на стоимость жилья в текущем году оказывает ситуация с ипотечными займами, получающими государственную поддержку. С июля прекращает своё действие льготная программа ипотеки на новостройки. Инициированная в 2020 году как антикризисный механизм для поддержки строительной отрасли, льготная ипотека неоднократно продлевалась, однако теперь под давлением Центробанка её сокращают. Возможно, она сохранится для отдельных регионов с низким спросом на жилье.
Семейная ипотека, выдаваемая под 6% с первоначальным взносом 20%, представляет другую картину. Рассматриваемая как важный социальный инструмент и положительный фактор демографической политики, её продление планируется и после 1 июля 2024 года.
Другие льготные государственные программы, такие как IT-ипотека (под 5%), Дальневосточная (и Арктическая) ипотека (под 2%) и Сельская ипотека (под 3%), будут сохранены в различных форматах.
Относительно кредитования на рынке жилья в целом в Госдуму поступил законопроект, который с 1 июля 2024 года значительно расширяет полномочия Центробанка в этом сегменте. Основная цель инициативы – предоставить регулятору возможность сдерживать излишне высокий спрос на ипотеку, особенно среди заемщиков с уже высокой долговой нагрузкой.
Совокупность таких факторов, как постепенное сокращение льготной ипотеки, введение банковских комиссий для застройщиков и увеличение производственных издержек, окажет двойное воздействие: снижение спроса и дальнейший рост цен. На данный момент участники рынка ожидают в 2024 году повышение стоимости жилья на уровне 10-15% и снижение продаж и ипотечной активности на 30% (как минимум).