Три способа сохранить ипотеку в банкротстве
Возможно ли списать все долги и при этом сохранить ипотечное жилье?
Хотя в законе о банкротстве напрямую не предусмотрено таких способов, мы нашли, испробовали и рассказываем целых три способа как можно это сделать.
1. Досрочное погашение долга заемщиком или созаемщиком до процедуры банкротства. Цессия ипотечного договора.
Порядок действий: Будущий банкрот или его супруг, друг или приятель погашают остаток долга по ипотеке. После этого квартира перестает быть залоговой и можно начинать банкротство.
Краткое описание: Этот способ может помочь в ситуации, когда у будущего должника есть небольшой остаток долга по ипотечному кредиту и множество других кредитов или займов (не связанных с ипотекой). В этом случае можно закрыть ипотечный кредит, досрочно погасив остаток задолженности. Наиболее безопасный способ – сделать это от лица созаемщика по ипотеке. Если созаемщика нет, то долг может оплатить супруга, родственник или просто друг. Правда в этом случае будет необходимо получить согласование банка на принятие платежа не от основного заемщика, а от другого человека.
Разновидность этого способа – договориться с банком о заключении договора цессии (уступки прав требований). По таком договору новым кредитором становиться человек (или организация), который погасил остаток задолженности. То есть он становится как бы на место банка. В случае наступления банкротства заемщика, этот новый кредитор может и не заявлять свои требования в процедуре банкротства. При этом квартира не попадает в конкурсную массу, не будет продаваться с банкротных торгов и никто из остальных кредиторов не сможет претендовать на нее.
Минусы: Такой способ подходит в случаях, когда задолженность по ипотеке небольшая и должник в состоянии одномоментно выплатить банку остаток долга или найти другого человека, который сделает это за него. Кроме этого, в случае погашения остатка долга самим должником, этот платеж может быть оспорен финансовым управляющим или другими кредиторами в процедуре банкротства.
2. Погашение требований всех кредиторов в деле банкротстве
Порядок действий: Любое лицо (гражданин или организация) имеют право оплатить все долги за должника с помощью специальной судебной процедуры.
Краткое описание: В соответствие с законом о банкротстве любой человек или организация могут направить в суд, который рассматривает дело о банкротстве, заявление о том, что он хочет оплатить все долги за должника. В этом случае суд назначает судебное заседание на котором определяет срок, который дается на оплату всех долгов. По закону максимальный срок – 20 дней, но на практике судья может дать чуть больше времени. После этого проводиться второе заседание, на котором судья, с помощью финансового управляющего, проверяет действительно ли внесена вся сумма. Если долги погашены, то процедура банкротства заканчивается, а залог снимается и запись в Росреестре об ипотеке квартиры погашается. Квартира остается должнику. Как правило то, на каких условиях этот самый гражданин (или организация) погасили все долги за человека, остается «за скобками». То есть суд и кредиторы не узнают как эти люди договорились между собой. Да их и не особо это волнует: ведь кредиторам главное - погашение долга, а суду – минус одно дело (то есть меньше нагрузка на судью).
Минусы: Этот способ требует максимальных вложений, так как общая сумма всех долгов должника должна быть внесена одновременно. Им следует воспользоваться при совпадении 3х условий: 1) процедура банкротства уже началась и вы не успели воспользоваться первым способом, 2) стоимость квартиры превышает сумму всей задолженности перед кредиторами и внесенных ранее платежей за ипотеку 3) должник нашел такого благодетеля, который имеет необходимую сумму денег и согласен погасить долги на разумных условиях
3. Выплата ипотечных платежей за должника в процедуре банкротства
Порядок действий: Созаемщик, поручитель по ипотеке, супруга заемщика или даже сам заемщик продолжают регулярно вносить ипотечные платежи с целью не допустить просрочки перед банком, даже после того как процедура банкротстве началась.
Краткое описание: Когда банк заявит о расторжении кредитного договора и пойдет включать сумму долга в реестр требований кредиторов в деле о банкротстве как обеспеченную залогом (ипотекой) жилья, должник может попросить суд утвердить локальное соглашение между ним и банком, выдавшим ипотеку или план реструктуризации с целью сохранения своего единственного жилья. Если суд согласиться с должником в этом вопросе, то ипотечная квартира останется за гражданином и долг по ипотечному кредиту не будет списан в момент окончания процедуры банкротства. То есть гражданин продолжит как и раньше оплачивать ипотечные платежи и проживать в квартире. При этом все другие долги и кредиты будут списаны.
Минусы: Этот способ еще не предусмотрен законом и возник недавно в судебной практике по делам о банкротстве, после рассмотрения Верховным Судом одного дела. Он еще мало распространен, поэтому существует риск того, что именно в вашем конкретном деле судья откажется от такого механизма. Соответствующий законопроект еще только находиться на рассмотрении в Государственной Думе и, возможно, будет принят только в конце этого года.
Подписывайтесь на мой канал в Телеграме, посвященный банкротству: "Банкротный волк"
