Правительство РФ на период до 31 декабря 2024 года установило особые правила передачи объектов по договорам долевого участия в строительстве. Соответствующее постановление № 2380 принято в декабре прошлого года. Особенности касаются сроков передачи, порядка информирования дольщиков о завершении строительства, действий сторон при выявлении существенных недостатков и некоторых других вопросов.
Срок приёма-передачи
Застройщик и участник строительства своим соглашением могут скорректировать срок передачи объекта по конкретному договору (ДДУ). Сделать это можно после того, как оформлено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, при этом менять проектную декларацию не требуется. По другим объектам в рамках того же дома сроки передачи могут оставаться прежними.
Направить дольщику сообщение об окончании строительства и готовности объекта ДДУ к передаче, а также предложение о переносе срока приёмки застройщик может по email или другим путём, указанным в договоре. Если такое сообщение составлено в виде электронного документа, оно подписывается усиленной ЭЦП уполномоченного лица компании-застройщика.
Передача долевого объекта
Приём-передача объекта по ДДУ оформляется актом или другим документом, который подписывают обе стороны. Порядок действий в случае обнаружения недостатков или отклонений от условий договора регламентирован рассматриваемым постановлением.
Вариант первый – на объекте выявлены существенные недостатки
Если на объекте выявлены существенные нарушения, связанные с качеством строительства, стороны должны зафиксировать их в акте осмотра. Этот документ составляется по результатам технического обследования объекта с участием специалиста.
В качестве специалиста в осмотре может участвовать лицо, которое соответствует следующим критериям:
- обладает подтверждённой квалификацией в области строительства или архитектурно-строительного проектирования (сведения о нём должны быть внесены в соответствующие национальные реестры);
- официально (по ТК РФ) работает у ИП или в организации, которые являются членами СРО в соответствующей области.
Порядок действий сторон при обнаружении существенных недостатков следующий:
- стороны совместно выбирают специалиста для проведения осмотра и определяют его дату;
- в согласованное время застройщик и участник строительства присутствуют на осмотре лично или направляют туда своего представителя;
- в течение трёх следующих дней дольщик направляет контрагенту акт с отражением нарушений, выявленных специалистом. Документ составляется в свободной форме, но обязательно должен включать дату осмотра, данные специалиста и сведения о его квалификации.
Если специалист подтвердил наличие существенных недостатков, участник строительства имеет право отказаться от приёмки объекта и потребовать от застройщика бесплатно устранить недостатки либо вообще отказаться от сделки и потребовать возврата денег с процентами. Расходы на оплату услуг специалиста в этом случае возмещает застройщик.
Вариант второй – обнаружены недостатки, не относящиеся к существенным
Если при передаче объекта обнаружены отдельные дефекты, не являющиеся существенными нарушениями, они должны быть бесплатно устранены застройщиком. При наличии разногласий по поводу имеющихся недостатков их перечень определяется путём проведения осмотра по тем правилам, которые описаны выше.
Безвозмездное устранение недостатков
На устранение проблем, препятствующих передаче объекта дольщику, у застройщика есть 60 календарных дней. Этот срок рассчитывается с даты подписания передаточного акта, а если участник строительства отказался от подписания – со дня составления акта осмотра.
Если за отведённое время недостатки не будут устранены, дольщик вправе сразу обратиться с иском в суд либо потребовать от застройщика уменьшить цену или возместить расходы на устранение недостатков своими силами. У застройщика будет 10 дней на добровольное исполнение предъявленных требований. В противном случае вопрос подлежит разрешению в суде.
Рассматриваемое постановление содержит и порядок действий на тот случай, если дольщик уклоняется от приёмки объекта или проведения осмотра. По истечении месяца с запланированной даты передачи застройщик вправе сам составить акт в одностороннем порядке.
К отношениям по передаче объекта ДДУ гражданам, которые заключили такой договор для личных нужд, применяются нормы Закона № 214-ФЗ с учётом особенностей, предусмотренных новым постановлением.