Так как на сегодня стратегия перепродажи практически полностью себя исчерпала, то инвесторы массово переходят к освоению новой - реконструкции, переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений, с целью изменения их функционала, характеристик, ведущих к повышению ликвидности объектов. Что в конечном итоге позволит продавать их как обновленный/улучшенный объект или обеспечит выгодную сдачу в аренду на долгосрочной основе.
Однако, такой переход влечет следование обязательным нормам жилищного и градостроительного законодательства.
Если мы говорим о жилых помещениях (а их в собственности граждан и предпринимателей намного больше), то стоит понимать, что они располагаются в основном в многоквартирных домах (МКД), соответственно, стратегия имеет нюансы. Нежилые помещения в МКД - не исключение.
Порядок проведения переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме установлен нормами главы 4 ЖК РФ.
Содержание понятий «переустройство» и «перепланировка» определены положениями ст. 25 ЖК РФ.
Понятие «реконструкция» установлено п. 14 ст. 1 ГрК РФ.
Изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома.
Важно:
1). Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводится по согласованию с органом местного самоуправления (МСУ), на основании принятого им решения (часть 1 ст. 26 ЖК РФ).
2). Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества (уменьшения размера общего имущества) в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ, пп. 6.2 ч.7 ст. 51 Грк РФ).
3) Реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ)
Хочу привести один пример из личной практики экспертизы рисков по сделке с недвижимым имуществом, реализуемым на публичных торгах.
Клиент решил приобрести нежилое помещение, являющееся частью МКД. Сам дом относится к постройке первой половины 20 века (1940), и требует проведения серьезного капитального ремонта (инженерных коммуникаций; перекрытий - они деревянные сгнившие; крыши - течь). При этом, он желает использовать помещение как комплекс апартаментов, разбив на отдельные нежилые помещения.
ВРИ с кодом 4.7 (гостиница) предусмотрены ПЗЗ для данной территориальной зоны, однако, с чем в этом случае столкнется клиент:
- Потребуется изначально получение согласия всех собственников жилых помещений на проведение работ по переустройству;
- Функциональное использование и проект переустройства требуют согласования с органом МСУ;
- Т.к. само здание старое, а фундамент у него ленточный (без свай), то в случае увеличения нагрузки на его несущий конструктив потребуется усиление фундамента, то это уже относится к работам по реконструкции, что требует получения разрешения на такой вид работ (ст. 51 ГрК рФ).
- Одновременно, осуществление предпринимательской деятельности (в т.ч. гостиничной) запрещено в МКД, если отсутствует отдельный вход в нежилое помещение или доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или размещено над жилыми помещениями. И хотя вход в данное помещение обеспечивается за счет отдельного подъезда (изолирован от жилых помещений в МКД), но помещение представляет собой совокупность комнат, расположенных на нескольких этажах, а при наличии одного выхода грозит нарушением норм пожарной безопасности и требует обустройство отдельного входа с лестничным пролетом (что намного сложнее для такого здания), или же пристройки пожарной лестницы с оборудованием выходов на нее с каждого этажа (опять же - реконструкция).
- Работы по реконструкции МКД, особенно старых зданий, где будут затрагиваться общие несущие конструкции (стены, перекрытия), сопряжены с созданием угрозы жизни и безопасности граждан, проживающих в указанном многоквартирном доме (потребуется их расселение на период проведения работ).
- Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что система инженерно-технического обеспечения является одной из систем здания или сооружения, предназначенной для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (подпункт 21 пункта 2 статьи 2). Параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Согласно подпункту «в» пункта 35 Правил № 354 потребитель не вправе самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом. Т.е. при планируемом увеличении нагрузки на инженерные мощности МКД, требуется согласование со всеми инженерными службами проекта реконструкции объекта.
Как видите, рисков предостаточно, чтобы не спешить с принятием решения о выкупе такого объекта.
При несоблюдении этих требований и норм присутствует риск признания такой реконструкции/переустройства самовольными, с возложением на собственника обязательств по приведению помещения в первоначальный вид.
#реконструкция #перепланировка #переустройство #МКД #нежилые_помещения #общее_имущество #согласие_собственников #риски #стратегии #недвижимость
