Сегодня продолжаю тему договора ренты, начало в статье, опубликованной на нашем канале 26 января текущего года.
Срок договора ренты
Пожизненная рента (в том числе с иждивением) может устанавливаться на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им в договоре ренты гражданина (например, супруг или иной родственник собственника квартиры).
Постоянная рента устанавливается на бессрочный срок, т.е. даже после смерти собственника, получателями ренты становятся его наследники. Однако, при заключении договора постоянной ренты допускается выкуп объекта недвижимого имущества по цене, указанной в качестве оценочной при заключении договора ренты и при условии выплаты получателю ренты рентных платежей не менее чем за год вперед. Справедливости ради замечу, что нотариусы Москвы практически никогда не удостоверяют договоры постоянной ренты (нет такой практики).
Особенность договора ренты заключается в том, что получатель ренты сохраняет за собой право пользования имуществом до момента смерти.
Важно предусмотреть в договоре ренты условие о том, что получатель ренты продолжает проживать в жилом помещении, являющимся предметом договора, и не допускается его переселение в иное помещение (например, переезд из московской квартиры в «сельский домик» на природе) либо наоборот, можно предусмотреть условие о пожизненном размещении получателя ренты в выбранном им комфортабельном доме престарелых и оплату содержания в нем со стороны плательщика ренты.
После смерти получателя ренты (если договором, как указано выше, не предусмотрено иное) имущество переходит к плательщику.
На этом этапе, как правило, и возникают проблемы с наследниками, которые всеми силами пытаются оспорить договор ренты.
Договор пожизненной ренты может быть заключен как между физическими, так и между юридическими лицами. Рентополучатель имеет право пользоваться своим имуществом до момента смерти, однако после нее оно по закону и переходит плательщику ренты согласно договору.
Наследники далеко не всегда рады подобным обстоятельствам, поэтому прикладывают массу усилий, чтобы доказать, что заключенный договор ренты был недействителен и неправомерен.
В качестве оснований могут быть указаны:
· обман и введение в заблуждение рентополучателя в момент подписания договора;
· нарушение требований закона или иных нормативных актов;
· наличие ограничения в дееспособности рентополучателя на момент подписания договора;·
· сделка была заключена под давлением или угрозами.
Обжалование договора ренты является сложным процессом, который требует юридической экспертизы и серьезной подготовки обеих сторон.
Только после смерти наследодателя, его наследники получают право "вмешаться" и попытаться оспорить договор ренты.
В первую очередь, для того чтобы оспорить договор ренты, наследникам необходимо установить наличие незаконных или неправомерных условий в данном договоре. Например, если был заключен договор ренты под влиянием обмана или принуждения со стороны плательщика ренты, то такой договор может быть признан недействительным.
Для того чтобы обжаловать договор, наследники должны обратиться в суд с иском о признании его недействительным. В случае установления наличия незаконных или неправомерных условий в договоре ренты, суд может принять решение о его признании недействительным.
Важно знать и помнить, что срок исковой давности по спорам о расторжении или признании недействительным договора, в т.ч. и ренты, составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Поскольку иск о расторжении договора в подавляющем большинстве случаев заявляется получателем ренты в связи с неисполнением взятых на себя обязательств плательщиком ренты, то, началом течения срока исковой давности по требованию о расторжении договора, например, пожизненного содержания с иждивением, следует считать момент, с которого право получателя ренты было нарушено.
Если иск подают наследники и заявляют о том, что заключенный договор является оспоримой сделкой, т.е. был заключен , например, при нахождении их родственника под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы жизни и т.п., то в соответствии с частью 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой составляет один год.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года N 9 "О судебной практике по делам о наследовании",наследники вправе обратиться в суд после смерти их родственника заключившего договор ренты с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным статьями 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, что не влечет изменения сроков исковой давности, а также порядка их исчисления.
Вопрос о начале течения срока исковой давности по требованиям об оспоримости сделки разрешается судом исходя из конкретных обстоятельств дела (например, обстоятельств, касающихся прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых наследодателем была совершена сделка) и с учетом того, когда наследодатель узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Еще более двадцати лет назад, когда я после университета работала в юридической консультации, к нам обратилась тетенька, которая просила защитить ее от наследников старушки, за которой она много лет добросовестно ухаживала, но наследники решили завладеть приватизированной квартирой и оспаривали договор в суде. Чтобы добиться справедливости для своей клиентки (что в итоге и произошло!), мне пришлось не только собрать по всем инстанциям справки, что старушка была дееспособная и абсолютно разумная, но также были собраны доказательства того, что именно тетенька, а не родственники, многие годы хлопотала по всем проблемам быта и здоровья своей «подопечной» и найдены все квитанции и чеки подтверждающие ее рентные платежи и иные траты в пользу рентополучателя. Кроме того, были привлечены в качестве свидетелей соседи, которые подтвердили в судебном заседании факт добросовестного отношения плательщика ренты к выполнению своих обязанностей и полное понимание совершаемых действий со стороны старушки-рентополучателя.
К сожалению, нередки случаи, когда договор ренты через какое-то время пытаются расторгнуть (иногда и по надуманным предлогам, но под влиянием ушлых родственников) и сами получатели ренты. Чтобы суд не вынес в их пользу решение о расторжении договора, во-первых, изначально важно все нюансы и детали взаимоотношений предусмотреть в тексте договора (не боясь его «перегрузить»), а во-вторых, четко соблюдать условия договора ренты и сохранять все документы, подтверждающие его исполнение со стороны плательщика ренты, ну, и дружить с соседями…
Благодарю за внимание!
Не забудьте подписаться на канал и оценить статью, поставив внизу "лайк", а если вам требуется юридический совет или профессиональная помощь, - обращайтесь к нашим профильным юристам!
Автор И.С. Самойловская
Юрист, управляющий партнер ООО «Объединение ПРИАМ&студия И2»
e-mail: ob_edinenie-i2@mail.ru тел. +7 968 866-0862