Чувствовать разницу. Что делает жилой комплекс элитным?
В центре столицы, в атмосферном пространстве у самой Москва-реки прошла первая из серии встреч топовых брокеров элитной недвижимости. Одной из основных тем профессиональной дискуссии стал вопрос о том, а что такое, собственно, элитная недвижимость? Существуют ли признаки, по которым можно однозначно определить объект как элитный? Как понимает этот термин его аудитория — потенциальные покупатели, и какие проекты сегодня действительно ему соответствуют?
Подводя итоги встречи, мы постараемся дать ответ на эти вопросы и приведем самые яркие мнения наших гостей, опытных игроков рынка, которые видят его со всех сторон — и спроса, и предложения.
Что такое недвижимость класса люкс?
Говоря о премиальном сегменте девелоперского рынка, мы относим к нему отдельные проекты, обсуждаем и сравниваем их. Однако, как ни парадоксально, точного определения элитной недвижимости не существует, как нет и общепризнанного списка требований к ней. Все же попробуем выделить некоторые признаки.
За основу можно взять классификацию, которую предлагает консалтинговая компания Welhome. Эксперты выделяют три класса высокобюджетной недвижимости: бизнес, премиум и люкс.
- Бизнес-класс
Дома, построенные по индивидуальным проектам, более комфортные, чем типовые бюджетные комплексы. Их отличает современная архитектура и качественное монолитное строительство, дизайнерская отделка общественных зон, технологичная инженерия. Обязательные атрибуты бизнес-класса — наличие базовых систем безопасности, благоустроенной территории, паркинга. Такие проекты строятся в развитых столичных округах — ЦАО, ЗАО, СЗАО, ЮЗАО, САО. К этой категории относятся, например, популярные ЖК «ЗИЛАРТ» и «Сердце столицы»
- Класс премиум
В премиум-комплексах все требования из бизнеса умножаются на два. Не просто индивидуальный проект, а разработанный достойным архитектурным бюро. В дизайнерской отделке — дорогие материалы. Дополнительное оснащение — системы очистки воздуха, автономное отопление, многоуровневая безопасность. Территория должна быть огорожена, а в ландшафтном дизайне создана единая концепция. Расположение — в пределах ТТК. Примеры недвижимости премиум-класса — клубный дом Turandot Residence и ЖК Lucky.
- Уровень люкс
И наконец, верхний сегмент — разумеется, самый редкий, таких объектов не может быть много. Здесь в каждом аспекте предъявляются максимальные требования. Локация — только центр и с особыми характеристиками: роскошный вид, частный парк, своя набережная. Авторский проект от именитого архитектора, часто с участием международных студий. Эксклюзивная отделка из натуральных материалов, новейшие инженерные решения с оборудованием ведущих брендов. Подземный паркинг, максимальные меры для приватности и безопасности жильцов. И кстати, статус самих резидентов выступает негласным, но принципиальным признаком люксового жилья.
Один из самых заметных представителей люкса на рынке столицы — проект «Русские сезоны», уникальный многими своими качествами. Он занимает на редкость просторную территорию — целый квартал в историческом Замоскворечье, который станет пространством для жизни на исключительном уровне комфорта.
Жилой комплекс состоит из одиннадцати особняков, окруженных приусадебным парком с аллеями и фонтаном. Классическая архитектура зданий, строгая и изящная, сочетается с ультрасовременным оснащением — от скоростных лифтов до системы вибро- и шумопонижения. Благодаря разнообразию форматов жилья с планировками, выверенными до сантиметра, каждый будущий владелец сможет подобрать резиденцию по своим требованиям и ожиданиям. Достоинства самого комплекса дополнит безупречный сервис — резидентам будут доступны привилегии, соответствующие уровню люкс.
Экспертный взгляд на элитный рынок
Обрисовав картину, претендующую на некоторую объективность, перейдем к практике. А на практике границы категорий остаются размытыми. Фиксированных критериев нет — значит, сам застройщик может определить объект, исходя из собственного видения и своих целей. Есть и региональные различия, которые еще сложнее привести к единому знаменателю. Поэтому теперь дополним теорию мнениями экспертов — за годы работы на элитном рынке наши собеседники точно разобрались, как оценивать уровень проектов и куда нужно смотреть.
Инфраструктурный вопрос: что нужно покупателям элитных комплексов?
Начнем с того, почему среди статусной аудитории так ценится загородная недвижимость? «Люди, выбирающие проекты такого уровня, хотят максимальной приватности, безопасности и комфорта, — уверена Анжелика Ленская, эксперт по недвижимости агентства “Мезон”. — Для них ощущение “мой дом — моя крепость” — это ключевая ценность».
Получить это в городе, тем более в мегаполисе и его вечно кипящем центре, практически невозможно. Редкое, а на первичном рынке практически единственное исключение — «Русские сезоны», где реализуется концепция «собственный дома в центре Москвы».
Дома здесь строятся не выше семи этажей — в отличие от бетонных башен, малоэтажная застройка оставляет много пространства и воздуха. На огромной территории с множеством приятных уголков можно провести время наедине с собой или с семьей. На каждом этаже — не более двух квартир. И в целом частная жизнь резидентов поставлена в приоритет: территория разделена на открытые и приватные зоны, организованы отдельные въезды, входы, лифты для жильцов и персонала — владельцам не придется пересекаться со случайными людьми. А курьеров здесь вовсе не будет — доставку заказов внутри комплекса возьмет на себя управляющая компания.
«Среди опций, которые уже воспринимаются как необходимость, — многофункциональные клубные комнаты, коворкинги и переговорные. Чтобы провести переговоры, встретиться с личным консультантом, позаниматься с репетитором детям — не выходя из дома и не приглашая посторонних в свою квартиру», — рассказала Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Intermark Real Estate.
Еще одна неочевидная проблема, решенная не во всех даже топовых комплексах, — комнаты для персонала. «В проектах, где такую опцию не заложили, управляющие компании сталкиваются с недовольством владельцев. Водителям, охранникам приходится или ждать или в машине, или в лобби. Понятно, что первое неудобно (и даже вредно) для персонала, второе — для самих резидентов, так как у лобби совсем другие функции. В одном из комплексов пришлось выделить квартиру специально под эти цели», — отметила Светлана Мильчакова, директор агентства недвижимости Название.
В «Русских сезонах», конечно, решение предусмотрено: здесь будут переговорная и комната отдыха для персонала. А также, чтобы охватить максимум потребностей жильцов, — детская игровая, приватный фитнес и личная комната для парикмахерских и косметических услуг.
Фактор цены: всегда ли дорого — значит элитно?
Тенденция, которую отмечают эксперты, — это попытки искусственно сформировать неправильное понимание ценности объекта. Как с Остоженкой, элитность которой какое-то время внушали рынку, но легенда долго не продержалась. То же самое сейчас происходит с ценами. «Считается, что если до Кремля условно можно дотянуться рукой, — ценник по умолчанию должен стартовать от 3 млн за квадрат, если можно свистнуть и тебя там услышат — от 2 млн. Но люди, особенно старшего поколения, начинают смотреть на другие вещи. Они все больше обращают внимание на качество, потому что понимают, за что надо платить», — рассуждает Александра Синилина.
Если у человека есть бюджет на такую недвижимость, ему не надо рассказывать про место — он сам знает, какую локацию ищет. Интересное происходит, когда, выбрав локацию, он сравнивает два проекта с одной ценой и видит, что в одном — межкомнатные стены из гипсокартона, а в другом даже приглашенных технических специалистов удивляет идеальная кладка. «Это как “Ролекс” и китайский аналог, изготовленный вчера. Все понимают, что они не могут стоить одинаково, даже если выглядят похоже, — это другая ценность и другое ощущение», — поясняет Александра.
Сформировать ясные критерии, понять истинную цену и донести ее до покупателя — так спикеры видят задачу экспертного сообщества. Тем более что у недвижимости есть вторая ключевая составляющая — инвестиционная. Покупая автомобиль, люди знают, что теряют 30%, как только выехали из салона. То же самое с часами и другими предметами роскоши. Но квартира воспринимается как инвестиция, и этот аспект поможет рынку расставить все на свои места.
Застройщик и отдел продаж — это индикатор
Один из основных ориентиров для покупателя — кто стоит за проектом?
«Элитными застройщиками стали называться все, кому захочется. Но если вчера он строил эконом, а сегодня подался в премиум, возникают вопросы: удастся ли изменить мышление? Если команда не работала с этой аудиторией, не знает ее желаний, требований, образа жизни — элитность тоже окажется ложной, как и цена», — говорит Александра Синилова.
Многое можно понять о проекте, побывав на презентации в отделе продаж. Если менеджер выдает заученный текст с выразительностью робота, если он не стремится понять, что нужно конкретному человеку, и построить встречу под него, — это тот самый эконом с потоковым подходом, который пытается выйти в элиту.
Презентация выходит на другой — личный — уровень, когда менеджер знает, что каждый клиент отличается от других, видит эти отличия и умеет с ними работать. Если человек ценит культуру и ищет эмоции — он создаст для него эти эмоции. Если покупатель с готовым запросом хочет выбрать планировку, ему не будут рассказывать про архитектуру района.
«Настоящее впечатление создает презентация в “Русских сезонах”. Нам будто дали возможность “пожить” в таком комплексе, “прогуляться” во дворе с ребенком и почувствовать себя уже там. Это признак настоящего уровня — когда работают не скрипты, а отношение и эмоция», — уверен Станислав Гарькуша, эксперт рынка элитной недвижимости GS-group.
Как выбрать?
В качестве итога приведем рекомендации наших экспертов, которые помогут сделать правильный выбор.
Прежде всего не стоит гоняться за локацией или ценой — важно смотреть на качество. Для этого важно приехать на объект. В отличие от нижнего сегмента, где уже давно можно оформить покупку удаленно, элитную недвижимость лучше выбирать своими глазами.
«Объективно что эконом, что бизнес, что элит — это металл и бетон. Основа одна, а разница в том, как это замешано и во что воплотится в конце. Планируя вложить 200-300 миллионов, имеет смысл потратить полчаса, чтобы это проверить. Когда ты заходишь на стройку в чистых ботинках и выходишь в чистых ботинках, когда видишь идеальную кладку, чувствуешь отношение к работе с профессионализмом и с душой — то понимаешь, что это стоит своих денег», — совет Александры Синилиной.
В подтверждение Анжелика Ленская поделилась впечатлениями от посещения «Русских сезонов»: «Никакие фотографии и видеоролики не передадут этого ощущения, когда поднимаешься на этаж и у тебя захватывает дух — от фантастического вида на старую Москву, от порядка в работах, от слов о том, что будет отреставрирован тот дом, который видно из окна, чтобы жильцам было красиво. На элитном рынке клиент хочет получить не просто квадратные метры, он покупает качество жизни. Такие проекты, как “Русские сезоны”, дают почувствовать эту разницу».