Итак, что нужно ждать от рынка недвижимости в 2024 году. Давайте разбираться.
Рынок недвижимости делится на два больших сегмента на первичный (инвестиционный) и вторичный (б/у). С точки зрения эконимической теории строительство жилья сильно стимулирует экономику региона, поэтому государство старается этот сегмент всячески поддерживать. В 2019 году был принят закон по проектному финансированию строительства. Что это такое. Простыми словами. Проектное финансирование, это привлечение заемных денежных средств под крупные проекты, погашение займа происходит только денежными потоками создаваемыми самим проектом. Как и в любом проекте по созданию чего-либо в строительстве тоже есть конечная стоимость изделия (квартир). Эта стоимость рассчитывается исходя из затрат на строительство, финансирование (кредиты не бесплатные) и прибыль инвесторов. Государство тоже вносит свой посильный вклад. Отдаёт земли под застройку и финансирует льготную ипотеку. И до недавнего времени так и было, но государство по ряду причин не может больше погашать процентную разницу между ставкой рефинансирования и льготной, поэтому переложило это на застройщиков. А мы знаем, что Центральный банк запретил увеличивать стоимость квартир при использовании льготной ипотеки. Поэтому застройщики будут вынуждены на стадии проекта сразу рассчитывать стоимость квартир с учётом процентов которые нужно будет возмещать банкам. Это приведёт к увеличению конечной цены на 15-20%. А для более быстрой реализации предлагать дисконт при покупке за наличные и обычную ипотеку.
Итак с первичный сегментом рынка более или менее все понятно. А что же будет происходить со вторичным рынком.
Какие факторы влияют на вторичный рынок. Со стороны Покупателя: высокие процентные ставки по ипотеке и высокая цена на недвижимость. В этих условиях банки отказывают 70% клиентов в выдаче необходимой суммы. При этом сохраняется возможность купить жилье с низким первоначальный взносом. Со стороны Продавца: не желание продавать дешевле, т. к. цена на новостройки растёт.
Все эти факторы приведут к затормаживанию рынка вторичного жилья и затовариванию. Поэтому продажа будет возможна только по нижней для рынка цене.
Какой напрашивается вывод. ЦБ продолжает вводить жёсткие меры по регулированию рынка. Высокая процентная ставка должна снизить инфляцию и остановить рост цен. Однако, это не происходит одномоментно и существенных изменений в ближайшее время ждать не стоим, т. к. рынок недвижимости низко волатильный и медленно реагирует на изменения.
