Дарение , - это один из самых распространенных способов передачи прав на недвижимое имущество (квартиру, дом, земельный участок) между близкими людьми, а особенно родственниками.
Безусловно, дарение довольно простой способ передать права на объект недвижимого имущества в собственность другому человеку. Если у объекта единственный собственник, то договор дарения даже необязательно удостоверять нотариально, а можно просто подать документы на регистрацию через МФЦ.
Помимо дарения, объект можно продать или завещать. О том, какой способ выбрать в конкретной ситуации, завещание или дарение, мы подробно рассказывали в нашей статье "Дарственная или завещание - что лучше?"
Сегодня предлагаем остановится на вопросе продажи квартиры (или иной недвижимости), полученной в дар, и в частности на том, кто и какой налог должен или не должен будет заплатить и почему.
Сразу акцентируем ваше внимание, что дарение – это безвозмездная сделка! То есть лицо, которое осуществляет дарение не должно извлечь выгоду из данной сделки (в отличии от сделки купли-продажи, при которой бывший собственник как минимум получает вознаграждение или даже доход от ее совершения). Кроме того, дарителю важно помнить, что с момента подписания договора дарения и регистрации перехода права на объект недвижимости к одаряемому, передающая сторона утрачивает права на объект и с данным объектом новый собственник имеет полное право делать все, что ему заблагорассудится, - продать, подарить, обменять и т.д.
Итак, квартира подарена, а новый её собственник по каким-то обстоятельствам принял решение о продаже.
Придется ли ему платить налог с продажи подаренной квартиры и в каком размере?
Ответ на данный вопрос зависит от того, кто подарил квартиру (или иной объект), и сколько времени она находится в собственности одаряемого перед продажей (этот период называется минимальным сроком владения).
В силу п.4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ минимальный срок владения составляет 5 лет. Однако есть несколько исключений, определенных п. 3 указанной статьи, где срок сокращается до 3 лет.
Такими исключениями, позволяющими сократить срок минимального владения до трех лет являются ситуации, когда:
- дар получен от члена семьи или близкого родственника;
- имело место приватизация (переход недвижимости в частную собственность из государственной или муниципальной);
- пожизненное содержание с иждивением;
- продаваемый объект — единственная недвижимость налогоплательщика.
В случае, если минимальный срок владения не вышел, и продажа осуществляется ранее чем через три или пять лет, то с продажи подаренного объекта придется заплатить налог по ставке 13 процентов.
Кто является близким родственником
· супруги;
· родители (усыновители);
· дети (усыновленные);
· дедушки и бабушки;
· внуки;
· братья и сестры (полнородные и неполнородные).
Расчет суммы налога
Сумма налога при продаже квартиры рассчитывается исходя из стоимости, указанной в договоре купли-продажи, и составляет 13 процентов от этой суммы. При этом при продаже недвижимости, полученной в дар, также действуют имущественные вычеты, которые позволяют вернуть часть налогов.
Обращаем ваше внимание, что все правила о минимальном сроке владения подаренной квартирой, о степени родства дарителя, установленные законом, распространяются и на продажу долей в недвижимости и налог с продажи подаренной доли будет таким же, как и при продаже квартиры.
Если продается объект, ранее подаренный несовершеннолетнему ребенку, то алгоритм действий зависит от возраста ребенка.
В случае, если собственником квартиры (или доли в квартире) является ребенок до 14 лет, все юридические действия по оформлению сделки совершают его родители (усыновители) или опекуны с согласия органов опеки.
В ситуации, когда ребенок находится в возрасте от 14 до 18 лет, он может совершать сделки с принадлежавшей ему недвижимостью с согласия родителей (усыновителей) или опекунов, а также после получения одобрения органов опеки и попечительства.
Как уменьшить налог с продажи?
Действующее законодательство (ст.220 НК РФ) предусматривает два способа:
1. подождать истечения минимального срока владения квартирой (от 3 до 5 лет);
2. оформить один из видов имущественного вычета, при этом:
а) уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей;
б) уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, которую даритель потратил на покупку квартиры (и есть тому документальное подтверждение, - договор купли-продажи или ДДУ, банковские выписки и т.п.), но при условии, что ранее даритель сам уже не воспользовался налоговой льготой в отношении данного объекта недвижимости.
При расчете налога важно учитывать не только стоимость квартиры, указанной в договоре купли-продажи, но и кадастровую стоимость объекта. Т.к. сумма, с которой рассчитывается НДФЛ не может быть меньше 70 процентов кадастровой стоимости, даже если фактически жилье продано по более низкой цене. Например, если по кадастру квартира стоит 3 млн рублей, а продается она за 1,5 млн рублей, размер налога составит 273 тыс. рублей, а не 195 тыс. рублей.
И в заключении, несколько слов о том, что будет, если налог не уплатить
Доходы, полученные от продажи квартиры, должны быть задекларированы до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Несвоевременная подача декларации о доходах чревата штрафом (до 5 процентов от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 процентов от общей суммы).
Далее, до 15 июля года, следующего за годом заключения сделки, дается еще один период для повторной подачи декларации и оплаты просроченного налога. Если будет упущен и этот срок, налоговый орган предъявит еще один штраф, в размере 20 процентов от суммы налога. В случае, если налог не оплачен умышленно, штраф составит 40 процентов.
Благодарим за внимание!
Не забудьте подписаться на канал и оценить статью, поставив внизу "лайк", а если вам требуется юридический совет или профессиональная помощь, - обращайтесь к нашим профильным юристам!
авторы- юристы ООО «Объединение ПРИАМ&студия И2»
e-mail: ob_edinenie@mail.ru тел. +7 968 866-0862
