С необходимостью заплатить больше налогов, чем рассчитывали, могут столкнуться владельцы квартир, которые продали их на рубеже 2023 и 2024 годов. Это связано с переоценкой кадастровой стоимости жилья, прошедшей в прошлом году.
Впервые по всей стране одновременно пересмотрели кадастровую стоимость зданий и помещений (годом ранее — земельных участков). Динамика разная в зависимости от типа недвижимости и региона. К примеру, в некоторых субъектах страны кадастровая стоимость увеличилась вдвое. В Москве она выросла в среднем на 21%.
Большая из двух сумм
На это нужно обратить внимание продавцам квартир. Дело в том, что кадастровая стоимость может повлиять на сумму налога, которую нужно заплатить государству после сделки. Если необходимый минимальный срок владения имуществом выдержан (5 лет, а в некоторых случаях
3 года), то этот налог платить вообще не нужно, подчёркивает руководитель отдела столичного агентства недвижимости Татьяна Ананьева. Но если жильё продают до истечения этого срока, то придётся заплатить налог. Рассчитывается он от большей из двух сумм: либо от цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи, либо от 70% кадастровой стоимости.
— Если стоимость объекта в договоре ниже 70% от кадастровой, то могут доначислить налог, рассчитывая его от сумм вплоть до 100% от кадастровой стоимости, — говорит Ананьева.
Если сделка готовилась в конце года, но завершилась в январе, налоговая будет учитывать новую увеличенную кадастровую стоимость. Те, у кого рыночная цена была или оказалась значительно ниже кадастровой, или же те, кто пытался минимизировать налоги, искусственно занизив сумму сделки в договоре, могут столкнуться с требованием доплатить налоги.
Учесть и оспорить
Большинство сделок совершается по рыночной цене, которая указана в договоре купли-продажи, отмечает директор департамента инвестиционно-риэлторской компании Юлия Дымова. В Московском регионе, в частности, она выше кадастровой. Однако продавцам необходимо обязательно учитывать кадастровую стоимость объекта и рассчитывать, сколько составляет 70% от неё, советует Дымова.
Основные риски возникают у тех, кто не запрашивает свежую выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) при продаже объекта или не сравнивает цену с кадастровой, отмечает представитель компании «Этажи» Сергей Чужаков. Налог начисляется, говорит он, на фактически полученный доход, поэтому важна кадастровая стоимость объекта на момент его продажи — фактической передачи денег от покупателя продавцу.
— Случаи, когда кадастровая стоимость выше рыночной, нередки. Объясняется это тем, что первая не учитывает индивидуальные особенности недвижимости, уникальные характеристики, — говорит президент «Региональной ассоциации оценщиков» Кирилл Кулаков. Не исключается и проблема с квалификацией специалистов, добавляет он.
— После каждой кадастровой оценки происходит оспаривание результатов. За минувший год в судах по всей России инициировано 7879 споров о величине кадастровой стоимости в отношении 14 134 объектов недвижимости. Из них 4200 исков направлены юридическими лицами, а 3600 — физическими. Требования 3309 истцов были удовлетворены судом, — рассказывает специалист.
Самый простой вариант — проверить кадастровую стоимость своей недвижимости через МФЦ, Росреестр или портал Госуслуг и в случае несогласия подать заявление на оспаривание в уполномоченный орган региона. Для оспаривания нужны выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта, копия документа о правах на недвижимость и отчёт об оценке рыночной стоимости.
Для определения кадастровой стоимости специалистам не нужен осмотр квартиры. Они учитывают район, возраст дома, материал, экономику в населённом пункте, площадь жилья. Две квартиры одного типа в доме будут иметь одинаковую кадастровую стоимость, даже если в одной сделан дизайнерский ремонт, а другую давно не приводили в порядок.
Подготовлено в рамках совместного проекта «Российской газеты» и «Липецкой газеты»