Спрос и предложение, покупательная способность населения, стоимость стройматериалов, ставки по кредитам, меры государственной поддержки – рынок недвижимости зависит от множества факторов, и потому временами его «штормит». В прошлом году цена квадратного метра существенно подскочила, так что многие отложили решение «квартирного вопроса» на потом. Стоит ли рассчитывать на перемены к лучшему в 2024‑м? Об этом мы беседуем с волгоградским экспертом в сфере недвижимости Михаилом Мартыненко.
Взлет был. Ждать ли падения?
– Вторая половина 2023 года ознаменовалась существенным – более чем в 2 раза – повышением ключевой ставки ЦБ. Как это сказалось на рынке недвижимости? Какова сегодня средняя стоимость квадратного метра в Волгограде на первичном и вторичном рынках? Какой она была в середине 2023 года?
– Повышение ключевой ставки стало ударом в первую очередь для вторичного рынка недвижимости. На нее не распространяются никакие льготные программы, поэтому с поднятием ключевой ставки покупка квартиры на вторичке для многих покупателей стала непосильной.
По-другому складывается ситуация на рынке новостроек. Там льготные программы хоть и претерпели ряд изменений, но все еще действуют. Разница в платежах при одинаковой сумме кредита настолько существенна, что сейчас покупатели с ипотекой остаются практически без выбора и вынуждены брать новостройку даже в том случае, если изначально не собирались рассматривать ее к покупке.
И да, такая ситуация, как и ожидалось, рынок новостроек перегрела, и за последнее время мы увидели стремительный рост! Если еще совсем недавно стоимость 1 кв. м в 100 тыс. рублей в Центральном или Дзержинском районе Волгограда вызывала бурю эмоций у покупателей, то сейчас у некоторых застройщиков стоимость «метра» перевалила за 150 тыс., и это уже никого не удивляет.
– Предсказывают, что цены на жилье весной пойдут на спад. Разделяете ли вы этот оптимизм? На сколько может упасть цена? Стоит ли сейчас приобретать недвижимость или подождать?
– Если руководствоваться логикой, то да, цены как будто должны поползти вниз, так как покупателей стало меньше. Но опыт подсказывает, что все не так однозначно. Обычно в такие моменты большое количество продавцов ликвидных и дорогих объектов просто снимают их с продажи до лучших времен, опасаясь продешевить.
Поэтому в первую очередь мы можем увидеть снижение числа хороших и интересных объектов. И сложившийся дефицит будет компенсировать нехватку покупателей, в результате чего рынок комфорт-сегмента и выше останется примерно на том же уровне.
Сегмент более экономного жилья, скорее всего, ждет небольшое снижение. Но обрушения рынка не будет. Думаю, что снижение не превысит 5–10 %, в зависимости от района Волгограда.
Взять и сдать
– Является ли недвижимость по‑прежнему лучшим способом вложения средств? Или есть нюансы?
– Тут все зависит от того, что понимать под фразой «вложение средств». Если мы говорим о долгосрочном инвестировании с целью уберечь деньги от инфляции, то да, это до сих пор хороший способ. Но если речь о краткосрочном инвестировании – то в нынешних реалиях это далеко не всегда хорошая идея. Еще совсем недавно очень прибыльным способом заработка была покупка квартиры у застройщика на этапе котлована и перепродажа ее после ввода дома в эксплуатацию.
Очень многие инвесторы сейчас попались в ловушку на таком виде вложения денег, потому что существенная часть покупателей попросту не готова рассматривать вторичный рынок из‑за ипотечных ставок. И такие инвесторы остались с объектами, на которые спрос крайне небольшой.
В результате многие продавали свои инвестиционные объекты в лучшем случае по той же цене, что и покупали в начале стройки, а кто‑то даже потерял свои деньги.
– А покупка жилья с последующей сдачей в аренду принесет доход в Волгограде?
– Да, это очень популярная схема для сбережения денег. За 2023 год арендные платежи по Волгограду очень существенно выросли. Например, в начале 2023 года однокомнатная квартира в новом доме в Советском районе сдавалась примерно за 12–14 тыс. рублей, сейчас за нее просят уже 17–22 тыс. рублей.
Учитывая ситуацию с ипотечными ставками, падения стоимости аренды точно не стоит ждать: какой‑то процент потенциальных покупателей не решится выйти на рынок покупки, подогревая тем самым аренду еще сильнее.
Единственное, что я всегда рекомендую своим клиентам, если они выбрали такой способ заработка, – очень щепетильно подойти к выбору инвестиционной квартиры.
Тут должно сойтись очень много факторов, чтобы вы как инвестор в итоге остались довольны покупкой: изначальная цена квартиры, ежемесячные платежи, контингент, количество таких же квартир – конкурентов на рынке, стоимость коммунальных услуг и прочие аспекты.
Решающий фактор
– Программы льготной ипотеки изменили: уменьшен максимальный размер кредита, увеличен минимальный первоначальный взнос. Как это повлияет на рынок недвижимости?
– Для Волгограда корректировка самого размера кредита не актуальна, он и так был на относительно невысоком уровне (по сравнению со столичными городами), это скорее проблема более крупных городов.
А вот увеличение первого взноса для большого количества покупателей стало ударом. Но если говорить о более широком значении этого шага для рынка, то, я думаю, мы не заметим изменений в ценовой политике в связи с этим событием. Просто сейчас отпала часть покупателей, которые заходили на рынок совсем с минимальным количеством денег.
Но процент таких покупателей, по моему опыту, не очень большой. Если же говорить об отмене льготной ипотеки совсем, то это может кардинально поменять правила игры. Это уравняет рынки новостроек и вторичной недвижимости в привлекательности для покупателя.
Если это случится, скорее всего, мы увидим большое количество новых фишек и акций от застройщиков, которые будут пытаться заманить покупателя к себе всевозможными рассрочками, интересностями в проектах или еще чем‑то совсем новым. В более долгосрочной перспективе перегретость первичного рынка сойдет на нет и такой ценовой разрыв между новым фондом и старым сильно сократится или пропадет вовсе.
– В чем плюсы и минусы покупки жилья на первичном или вторичном рынках в Волгограде?
– Ответ на этот вопрос зависит от того, откуда у вас деньги на покупку. Если на рынок вы выходите, например, после продажи своего объекта и на руках имеете наличные деньги, то я бы обратил внимание на вторичный рынок в первую очередь.
Тут есть довольно большое количество объектов, даже в новых жилых комплексах, которые продаются по цене дешевле, чем в рядом возводимом от застройщика доме, который нужно будет подождать.
Или часто бывают случаи, когда за одну и ту же цену продаются, например, квартира в готовом доме и с уже готовым ремонтом и квартира в еще строящемся доме, без отделки.
Это связано все с той же ключевой ставкой и льготной ипотекой, о которой мы говорили выше, и перекосом спроса на первичный и вторичный рынки.
Когда мы говорим о том, что покупка планируется с привлечением ипотечных денег на бОльшую часть стоимости квартиры, то тут ключевая ставка практически не оставляет вам выбора. Разница в платежах между первичкой и вторичкой настолько велика, что придется смириться с тем, что надо будет ждать, пока построится дом, и покупать квартиру у застройщика.
Дом мечты лучше строить самому
– Насколько часто люди отдают предпочтение частному дому? Можно ли воспользоваться льготными программами при его строительстве? Лучше купить готовый дом или строить самому?
– Сейчас рынок частного строительства переживает очень интересное время. Во-первых, на данный момент строительство дома перестало выглядеть как что‑то нереальное и доступное только для посвященных. Появились коттеджные поселки, которые уже могут похвастаться какой‑то инфраструктурой и концепцией. И ко всему этому еще добавилась возможность оплатить дом ипотекой – как готовый, так и строительство.
И да, льготные программы ипотеки на сегодняшний день доступны и для частных домов, если покупка планируется от застройщика (и не важно, готовый вы дом рассматриваете или строящийся).
Выбрать готовый дом или построить самому – тут все будет зависеть от конкретной ситуации. Бывает, переезжать нужно уже сегодня и времени на строительство совсем нет. Но нужно понимать, что в этом случае проект обойдется вам чуть дороже, чем строительство собственного дома. Ведь цена его будет состоять, помимо затрат на стройматериалы, рабочих и участок, еще и из прибыли инвестора, который проспонсировал строительство этого дома и очень хотел бы, чтобы вложенные деньги вернулись с каким‑то плюсом.
Если же вы будете строить свой собственный дом, то спонсором уже являетесь именно вы (не важно, на свои или банковские деньги), поэтому весь проект будет дешевле. И тут все будет сделано именно так, как вы мечтали.
Можно самому выбрать и внешнюю отделку фасада, и планировку дома именно под ваши потребности. И что немаловажно – контролировать каждый из этапов строительства, чтобы нигде не было отхождений от строительных норм и проекта.
Единственная сложность – в Волгограде довольно трудно найти хороший участок для строительства, сейчас их на рынке не очень много. Поэтому нужно быть готовым к увлекательным поискам.
Нужна конкуренция и приемлемая ставка
– На ваш взгляд, насколько обоснованны сегодняшние цены на недвижимость? Есть ли возможности для того, чтобы как-то удешевить стоимость квартиры?
– Знаете, откровенно говоря, сейчас очень тяжело сказать точно, насколько цены обоснованны. Если мы говорим про новостройки, что у нас с ценами? Жадность застройщиков, увидевших большой поток клиентов, у которых нет другого варианта? Или себестоимость строительства подорожала настолько сильно, что застройщики еще и ужимаются в собственной прибыли, чтобы хоть что‑то продавать? Такой аналитики у меня нет. Но что можно сказать точно: отмена льготной ипотеки сильно поменяет правила игры и соотношение сделок на первичном и вторичном рынках. Первыми с рынка пропадут инвесторы без денег, которые стараются за счет льготной ипотеки и без собственных денег извлечь прибыль из сложившегося рынка, перегревая его.
Тут же исчезнет фактор жадности застройщиков, если он имеет место быть, потому что конкуренция сильно обострится.
У меня есть надежда еще и на то, что в случае отмены льготных программ ключевая ставка примет более привычное для нас значение, и это не остановит рынок совсем – просто уравняет первичку и вторичку в привлекательности для клиентов.
