В какой стране лучше доходность в зарубежной недвижимости, давайте сравним.

Большой анализ по многим критериям наиболее популярных направлений с выводами.

Всем отличного дня! Рад всех видеть в моем экспертном блоге, просмотры которого сильно перевалили за 1 млн. Будем считать это показателем объективной и правдивой информации.

Обязательно подпишитесь сейчас, тут действительно много интересного. Подписались? Тогда поехали!

Цель статьи – сравнить несколько стран с точки зрения потенциала роста стоимости зарубежной недвижимости на следующие 2-3 года в разных странах. А именно в странах, где есть интерес со стороны Российского покупателя, его там ждут и по своим критериям эти направления комфортны для покупки.

Немного вводной части, почему этой информации можно доверять: я являюсь основателем международной академии зарубежных риелторов, в рамках которой целый обучающий цикл посвящен странам. И собирая информация для него, я много общался с экспертами в разных направлениях, которые в итоге дали мне очень качественную, экспертную информацию, которую я в результате решил свести в этой статье. Иными словами, статья не продающая, так как во многих направлениях у меня нет никакого интереса.

Почему зарубежная недвижимость?

Наверное, первый вопрос, который возникает. Ведь масса других интересных идей для сохранения капитала и накоплений среднестатистического предпринимателя или мелкого инвестора. Давайте разберемся.

Для начала стоит отметить, что в России более 25 млн разнообразных инвесторов. Тех, кто имеет какие-то накопления и как минимум заинтересован их сохранить. В условиях в целом закрытой экономики денег у людей сейчас становится больше, так как многие опасаются что-то предпринимать в условиях неопределенности. А она к сожалению, есть.

Для сохранения капитала всегда и везде использовали как минимум 3 основных инструмента для инвестирования:

• Недвижимость
• Бизнес и производство
• Банки и фондовый рынок

Что в результате мы имеем на данный момент?

Недвижимость

В результате 1,5 лет активного продвижения программы льготной ипотеки мы к сожалению, получили мыльный пузырь, о котором сейчас не говорит разве что ленивый. Да, все цели для государства, включая сохранение строительного и банковского сектора были выполнены. Деньги из страны не утекли, давления на рубль не было. В целом конечно это не очень комфортное решение для правительства, но скорее необходимое, особенно в 2022 году. Плюсом так же стоит отметить долгосрочное перетекание заработанных денег у заемщиков в ежемесячные платежи банкам.

Но как результат:

• В целом мы видим необоснованное повышение цен на кв.м. Вплоть до 60% в ряде регионов.
• Огромный разрыв в ценообразовании между вторичным и первичным жильем
• 40% нераспроданных объектов у застройщиков, которые вообще не понятно кому и по какой цене будут их продавать
• Спрос удовлетворился на 2-3 года вперед. Поддерживать рынок будет некому, и иностранных инвесторов у нас не будет очень долго.

Уверен, что мало найдется желающих сохранить свои накопления на хаях. Поэтому недвижимость в России инвестиционное сейчас не привлекательна. И конечно добавим перманентный процесс девальвации, который по определению не даст на этом заработать.

Бизнес и производство:

В период неопределённости в этот сегмент никто не вкладывается. Это очень рискованно. Плюс в данный момент любые инвестиции сопряжены с покупкой технологического оборудования, как правило западного. И сейчас конечно совсем неудачный момент. Я это говорю, как предприниматель с большим стажем.

Банки и фондовый рынок:

Банки по определению не дадут Вам заработать, поэтому давайте обсудим фондовый рынок.

С учетом низкой базы после эмоциональной коррекции в позапрошлом году наш российский рынок конечно показал хорошую доходность. НО! Он закрыт, в нем мало ликвидности, многие компании сейчас в целом находятся в зоне риска. Поэтому по сути это очень хрупкий результат, не долгосрочный.

Вот и получается парадоксальные ситуация. Полтора года многие активно перекладывались в наш российский рынок недвижимости, с учетом агрессивно -позитивного новостного фона. И сейчас у многих к сожалению, будет неприятное прозрение: зачем я купил очередные апартаменты в том же Сочи по цене 8-10 млн рублей, площадью 20 кв.м. которые в итоге с учетом ремонта и комиссий банка в итоге обойдутся минимум в 13-14 млн? В целом вывод неутешительный: это неликвид, который и сдать будет сложно, и продавать точно придется сильно дешевле, еще в рублях. Таких покупок было сделано колоссальное количество, более чем на 5 трлн. рублей.

Куда в итоге вложить свои накопленные 5-10 млн. рублей?

А особо то некуда. Только валюту покупать или что то, что номинируется в валюте, чтобы скорректировать следующие витки девальвации. И вариантов кроме зарубежной недвижимости я сейчас особо не вижу. Мы с Вами на пороге качественного переосмысления этой ниши, и это вынужденная мера. Более того, армия риелторов и специалистов рынка недвижимости, а их более 450.000 в России, которые активно занимались пристраиванием одобренных ипотечных договоров сама будет трансформироваться и переориентироваться на новые направления. И она же будет создавать мнение через информационное продвижение того, что сама хочет продать, иначе будет голодать. Вы обратили внимание на то, как из позитивного и хвалебного фона на рынке автомобилей резко стали все писать, уйму негативных статей о китайских автомобилях? Переобулись буквально за 2 месяца.

Что дает покупка любой недвижимости за рубежом?

• Деньги в валюте, не подверженные девальвации
• Потенциально запасной аэродром
• Доходность. И это мы сейчас будем с Вами разбирать
• Качественно иной уровень инфраструктуры направлений и жилья. И поверьте, это так.

Какие направления вообще сейчас доступны и интересны с точки зрения покупателя из России?

Давайте перечислим их.

• Арабские Эмираты
• Грузия
• Турция
• Северный Кипр
• Оман
• Саудовская Аравия
• Тайланд
• Бали
• Вьетнам.

Не поверите, но это все. Никакой тебе Европы, Америки и т.д. для среднего предпринимателя, у которого есть 5-10 млн накоплений.

Итак, начинаем разбирать направления?

Арабские Эмираты

Ценообразование:

Более или менее достойная квартира в шаговой доступности от моря стартует с отметки 400.000-500.000 долларов за апартаменты планировкой 1+1. Конечно это очень большое ограничение. Я бы сказал заградительное для абсолютного большинства.

Преимущества:

Лояльность к владельцам российских паспортов, конечно невероятная инфраструктура, относительная географическая близость, удобные планы оплат, стабильный рост стоимости квартир.

Негативные факторы:

Цены, по моему мнению, в этой стране растут благодаря обширной программе получения статуса налогового резидента. И именно по этой причине сейчас россияне как покупатели не входят в 5-ку. У нас другой стимул для покупки. И именно это является главным фактором риска. Климат для жизни в стране очень жесткий, цены на пике без каких-либо коррекций, стоимость проживания одна из самых высоких в мире, и я в первую очередь хочу отметить высокий потенциал конфликта в регионе, куда может быть вовлечена страна. А инвесторы, которых в ОАЭ абсолютное большинство, это ох как не любят. Из еще одного отрицательно момента я отмечу следующее: эмираты перестают быть налоговым раем для европейцев, китайцев. Так как стали увеличивать ставку подоходного налога для налоговых резидентов страны. А по сути многие ради этого там что-то и покупали.

Выводы:

Покупать тут нужно было раньше, сейчас мы на пороге большой коррекции, которая давно назрела. Этим поделились со мной и сами специалисты этого рынка. Как раз сейчас нужно продавать.

Оман

Ценообразование:

Оман – это молодое направления для покупки зарубежной недвижимости. До недавних пор иностранцам была запрещена покупка. По закону в стране запрещено строить высотные здания, только малоэтажные объекты. И как правило это большие поселки с очень богатой инфраструктурой. Средняя стоимость апартаментов 1+1 сейчас составляет 150.000 долларов. В 3 раза ниже, чем в соседних Эмиратах.

Преимущества:

А вы знали, что климат в Омане на порядок комфортнее чем у соседа? Я не знал, а это так. Там нет такой изнурительной жары летом и сглажен зимний период. Максимальная температура 34 градусов. По сути в этой стране 365 дней в году комфортное лето. В стране сейчас действует ставка налога для резидентов страны 0%. По сути страна начинает повторять путь Эмиратов с опозданием на 15 лет. Получение статуса резидента страны за покупку любой недвижимости в независимости от ее стоимости. Еще один плюс – первоначальный взнос на большинство объектов составляет 5%

Негативные факторы:

К сожалению иностранцы могут покупать недвижимость в особых зонах, которые для этого и выделило правительство. Инфраструктура конечно пока сильно отстаёт от Эмиратов. Очень немногочисленное русскоязычное комьюнити, в основном европейцы и арабы. Ну и стоит отметить, что Оман так же находится в регионе, где может быть конфликт, хотя и в некотором отклонении от транспортных путей.

Выводы:

Оман очень сильно недооценен. И именно он повторит в следящие 5-10 лет успех Эмиратов. Налоговые льготы, а это основной триггер покупок у иностранцев, особенно сейчас у китайцев, простимулирует многих сменить резидентство и релоцироваться по соседству. Кроме того, стоит отметить очень комфортный климат. И не стоит забывать, что количество предложений и локация для иностранцев очень узкое, что однозначно будет толкать сильно цены верх.

Северный Кипр.

Ценообразование:

Северный Кипр для многих до сих пор является страной, которая никем не признана. При этом в этом статусе она находится уже более 50 лет. Активно строительный сектор начал развиваться не так давно, поэтому его можно назвать молодым. Цены стартуют с отметки 60.000 Фунтов, или 75.000 долларов за квартиру 1+1 в новом комплексе.

Преимущества:

Конечно же главным преимуществом острова является климат. Кроме это на северном Кипре максимально простая процедура получении ВНЖ. Достаточно иметь договор о покупке недвижимости, и вы можете долгосрочно жить в стране. Еще одним плюсом является достаточно высокий арендный доход, и связанно это с большим количеством платежеспособных европейцев и игорной индустрии, которую развивают на острове.

Негативные факторы:

Непризнанность республики и сложности с получением свидетельства о собственности, Титула. Я считаю это главная проблема этого направления. Но есть и вторая, о которой Вам сразу никто не скажет! А вы знали, что налог на покупку недвижимости на Северном Кипре составляет 20%. Двадцать, Карл! Я перечислю: 6,5% налог на покупку при регистрации договора, 5% НДС при получении ключей, 3000 Евро за подключение коммуникаций, и 6% при получении свидетельства о праве собственности. Итого квартира номинально за 75.000 долларов в результате превращается в 90.000. Это конечно сильно усложняет ее последующую перепродажу.

Выводы:

Да, близость к Турции, климат и относительно не высокая стоимость — это конечно хорошо. НО! Основная задача инвестора – сохранить, а потом уже приумножить. Все остальное это эмоции. И с учетом подвешенного состояние северной части острова к сожалению, есть риски. Плюс высокий налог на покупку.

Грузия

Ценообразование:

Все туристы рассматривают как правило один город для покупки – Батуми. Сейчас там цены начинаются с отметки 40.000 долларов за студию без ремонта. Он обойдется еще в 10.000. Итого будем опираться за минимальную стоимость 50.000. Батуми сейчас активно развивается как один из крупнейших игровых региональных центров. И именно это в целом сильно стимулируем спрос. Так же это накладывает отпечаток на структуру объектов – строится много отельных комплексов, которые сильно востребованы.

Преимущества:

Помимо большого русскоязычного комьюнити стоит отметить в целом большую ментальную близость. Одним из сильных положительных факторов я вижу возможность получения гражданства при покупке квартиры от 100.000 долларов. И нулевые налоги при покупке и перепродаже. Страна входит в ТОП 5 самых безопасных стран мира. В целом я считаю, что пока еще это недооцененное направление.

Негативные факторы:

Квартиры многие идет без ремонта. Это хоть и не самая большая проблема, но на дистанции ее решать не легко. Батуми может когда то и был Меккой для обеспеченных жителей СССР. Но у меня сложилось впечатление, что этот город так и остался в прошлом веке. Да, в этом есть определенный колорит, но смогут ли город трансформировать? Как мне видится, сейчас много делается попыток: это и транспортные большие проекты, и прогрессивные идеи и игровыми кластерами. Но такого темпа и агрессии, как у тех же Эмиратов в Грузии не стоит ждать.

Выводы:

В целом в нашем регионе среди близких направлений покупка под инвестиции в Батуми очень хорошая идея. Хороший рентный доход, большое количество туристов, большие отельные комплексы с программой управления Вашими апартаментами. Все это в следующие 3-5 лет даст очень хорошие результаты. Но кратному росту стоимости актива взяться неоткуда.

Турция

Ценообразование:

Исторический любимчик российского покупателя, которые сильно растерял свои позиции за последний год. Причина конечно же во взвинченных ценах по итогам 2021-2022 годов. Так вот сейчас на рынке прошла ооочень ощутимая коррекция, которая в итоге вернула ценообразование на 3 года назад. И вернула за год! В итоге в Анталии сейчас отличную квартиру 1+1 в новом комплексе с огромным бассейном, рестораном, закрытой территорией и охраной можно купить за 75.000 долларов. И это новая точка входа, так как инфраструктура, отсутствие земли для строительства не дадут упасть ценам ниже. Стоимость в Стамбуле сильно выше, и цены не падают. Причина одна – большое количество покупателей из арабский стран и Китая. Они поддерживают рынок в этом городе.

Преимущества:

В первую очередь невероятная туристическая инфраструктура, это то что всегда было сильной стороной этой страны. Очень комфортный климат. Сезон длится с апреля по ноябрь. И конечно качество жизни: очень приятые люди, овощи и фрукты, географическая близость, возможность нахождения в стране до 180 дней в году без ВНЖ и гражданство при владении квартиры от 200.000 при неизменном проживании в течении 5 лет. Как я считаю комфортно нейтральное отношение к России, конфликтам.

Негативные факторы:

Сейчас страна находится в эпицентре экономического кризиса. Причин конечно достаточно много, но в целом рано или поздно правительство найдет выход из этой ситуации. Есть ужесточения в плане ВНЖ, о котором многие уже конечно слышали, но по моей статистике он нужен сейчас только 15-20% покупателей. Остальные инвестируют или покупают дачу. Эмоции остались в 2022 году. Достаточно поднялась стоимость проживания, эпоха трехкопеечных цен к сожалению, осталась позади, но в любом случае жить в Турции в разы дешевле по сравнению с Эмиратами или Европой.

Выводы:

Как говорил Уорен Баффет, покупай когда льется кровь. Тот кто сейчас будет выкупить на эмоциях, однозначно заработает уже к лету, я уже не говорю про среднесрочную перспективу. По соотношению цена – качество жизни Турции ничего не имеет общего другими странами. Это фундамент, который станет определяющим в итоге. Особых альтернатив нет. Сейчас на эмоциях действительно много выставляется объектов от иностранцев, которые не взвешивают свои решения. Этом нужно пользоваться.

Вьетнам

Ценообразование:

Очень молодое направление для инвестирования среди покупателей из стран СНГ. Как правило весь спрос среди иностранных покупатели сосредоточен в роскошных для отдыха локациях Ньячанг и Донанг. Стоимость студии стартует с отметки 50.000 в новом комплексе с хорошим ремонтом.

Преимущества:

Вьетнам максимально лоялен к экспатам, и позволяет находиться в стране 365 в году. В последнее время страна очень активно работает над сдвоим туристическим направлением, что привлекает множество покупателей и инвесторов. Это же в свою очередь будет толкать цены выше, там более что сейчас низкая база. Мы только в начале пути. Как правило все объекты находятся в шаговой доступности от моря. Многие застройщики предлагают программу управления объектами, когда владельцев нет в стране.

Негативные факторы:

Иностранцам владеть недвижимостью в стране нельзя. Можно только арендовать ее на 50 лет у застройщика. Это очень типично для азиатского рынка, и в целом не скажу, что это как-то влияет на риски для собственника квартиры. Но это нужно иметь в виду. Довольно высокий налог на покупку, который составляет 10% плюс 2% сбор на капитальный ремонт.

Выводы:

Если абстрагироваться от территориального удаления за счет низкой базы Вьетнам очень интересен. Большим преимуществом я вижу высокий рентный доход в пересчёте на стоимость покупки до 12% годовых. Что позволит с учетом роста стоимости актива выйти на феноменальную окупаемость в 5-6 лет. И да, там есть толковые и сильные брокеры, наши кстати ключевые партнеры, которые умеют работать с покупателями из СНГ.

Бали

Ценообразование:

Рынок Бали — это то что ждет Вьетнам через несколько лет. Страна входит в мировые рейтинги по количеству туристического потока. Это же в свою очередь стимулирует спрос на недвижимость среди иностранцев. Стоимость квартиры 1+1 стартует с отметки 70.000 долларов.

Преимущества:

Максимально мягкий и комфортный климат, который привлекает туристов круглый год. Очень высокий спрос на недвижимость со стороны иностранцев, что сильно толкает цены вверх, и повышает интерес к объектам на этапе стройки. Стоит отметить самое большое русскоязычное комьюнити в регионе. Высокая рентная доходность – от 1000$ в месяц за квартиру 1+1.

Негативные факторы:

Иностранцам владеть недвижимостью в стране нельзя в определенных районах, в таком случае они владеют объектов на основании договора аренды на 50%, который в последствии можно будет продлить, это называется Leasehold. В некоторых районах возможно владение в формате FreeHold, но цены там выше. В целом похожая ситуация со Вьетнамом и типичная для азиатского рынка. Высокий налог на покупку, который составляет 12%-17% в зависимости от типа владения. Считаю очень не мало.

Выводы:

Бали один из самых развитых рынков недвижимости региона, который привлекает покупателей из СНГ. В целом ему еще расти и расти, конечно есть свои нюансы, но высокий рентный доход, стабильный рост стоимости кв.м. точно позволит хорошо заработать.

Что в итоге?

Смотрите, конечно в целом мы может делать какие то выводы уже сейчас.

Что я рекомендую и почему:

• Грузия за счет низкой базы, географической близости, потенциала роста инфраструктуры Батуми за счет создания большого игрового регионального центра.
• Оман – как младший брат ОАЭ. Поверьте, через 10-15 лет, если они так же будут развиваться как сейчас, их ждет интересное будущее и интересный рынок недвижимости.
• Турция – это фундаментально идеальное соотношение инфраструктуры, климата и географической, который сейчас проходит прекрасную коррекцию, которая длилась год и уже проходит свой пик. Покупка недвижимости тут это и дача, и доход и последующий рост стоимости объекта. Главное не делать необдуманных приобретений, как это делали многие в 2022 году на эмоциях. Сейчас самый лучший момент для покупки.
• Вьетнам – страна, которая однозначно покажет самую высокую доходность в регионе. Тут и низкая база, и очень сильно развивающиеся регионы, и абсолютно лояльное отношение к иностранцам.

Что не рекомендую:

• Арабские Эмираты – что бы там не говорили брокеры и риелторы, но этому рынку нужна коррекция. И я Вас уверяю, рынок найдет причину это сделать.
• Северный Кипр – в целом не понимаю фундаментальной основы покупки недвижимости на этом острове. 20% налог, это очень много. Цены, если абстрагироваться от маленьких сумм в фунтах не такие уж и маленькие. И конечно же непризнанность республики я считаю главной проблемой.

Давайте вернемся в теме нашей статьи. Развивая Академию зарубежных риелторов и сообщество специалистов этого рынка я в той или иной степени смотрю на все достаточно однобоко. А, по Вашему мнению, имея 5 млн. рублей накоплений, или 50.000 долларов, во что бы вы их вложили?

Поделитесь в комментариях!

И конечно не забудьте подписаться на мой канал.

Автор статьи Смирнов Иван

Спикер Международной академии зарубежных риелторов

Руководитель международного брокера в Турции, Грузии, Бали и Омане.

Удобный каталог инвестиционных проектов на нашем сайте

www.freedom-property.com

Если Вам интересно, отправьте сообщение “Недвижимость в Турции” или “Недвижимость в Грузии” и я отправлю Вам удобный разбор и подборку.

У нас самая сильная партнёрская сеть – более 250 агентов работает с нами. Пишите для условий сотрудничества.

https://wa.me/905063252977

Друзья! Подпишитесь и поставьте лайк – это поможет прочитать статью широкой аудитории. Спасибо!

Наш экспертный канал входит в ТОП 20 самых читаемых каналов про недвижимость в Дзен.

Другие мои интересные статьи: