🌐География поиска: вся Россия
🔼Суть стратегии: найти недооцененный коммерческий объект, купить его, сделать реконструкцию, сдать в аренду "сетке", а затем продать, как готовый бизнес.
СПОСОБ ФИНАНСИРОВАНИЯ: НАЛИЧНЫЕ
ПРЕИМУЩЕСТВА СТРАТЕГИИ:
☑️1. Большая маржинальность (доходность).
☑️2. Низкая конкуренция т.к. это достаточно узкая ниша (нужны свободные деньги и компетенции).
☑️3. Упрощенный документооборот, меньше согласований, как если бы при постройке с нуля.
☑️4. Маленькие издержки по сравнению со строительством.
РИСКИ ПРИ ДАННОЙ СТРАТЕГИИ:
🖌1. Невозможно идеально просчитать все сроки (эпидемии, политический фактор) - это влияет на развитие федеральных сетей, а это наши основные арендаторы.
🖌2. Изменение коммерческих условий (например, пока идет реконструкция объекта, рядом может "открыться" конкурент).
🖌3. Ошибка в выборе локации. Может поменяться трафик (например, могут перенести светофор, начать строить развязку и т.д.).
🖌4. Скрытые технические недостатки помещения. Как не осматривай здание перед покупкой, все равно, когда начинаешь глубинные работы "вылезают" разные нюансы.
🖌5. Сложное взаимодействие с соседями (граждане, конкуренты, органы власти).
КАК МИНИМИЗИРОВАТЬ РИСКИ?
🔸1. Лучше всего заходить в проект, параллельно заключая предварительные договоры аренды с арендаторами вашего здания, понимая, что есть хороший спрос на эту площадь.
🔸2. Иметь хорошую проверенную ремонтную бригаду.
🔸3. На этапе выбора объекта проводить его полную всестороннюю проверку, но все приходит с опытом.
🔸4. Выбирать ликвидную локацию. Главное локация, локация и еще раз локация!
🔸5. Прописать разные варианты выходы из сделки: сдали одному большому сетевому арендатору или разбили под нескольких арендаторов.
🔸6. Конструктивно выстраивать диалог с местной властью и соседями.
КАКИЕ ОБЪЕКТЫ ПОДХОДЯТ?
📌1. Здания с открытой планировкой или возможностью убрать перегородки, чтобы подогнать под требования крупных сеток.
📌2. Локация с хорошим трафиком.
📌3. Пустующий или заброшенный объект.
📌4. Объект с неэффективным использованием (например, в центре находится парикмахерская или офис, а там может быть "хорошая торговля").
📌5. Соответствующее назначение здания и земли, или возможность внесения изменений.
КАКИЕ ОБЪЕКТЫ НЕ ПОДХОДЯТ?
❗️1. Объекты по обычной цене и выше рынка.
❗️2. Отсутствие зоны разгрузки.
❗️3. Самострой и объекты с явными юридическими рисками.
ГДЕ ИСКАТЬ ОБЪЕКТ ПОД СТРАТЕГИЮ?
✔️1. Аукционные площадки (торги).
✔️2. Собственные исследования на местности.
✔️3. Сарафанное радио.
✔️4. Инвестиционный брокер.
Как рассчитывается доходность?
Доходность за сделку =
Чистая прибыль : Собственные вложения х 100%
Доходность годовых =
Доходность за сделку : Кол. месяцев сделки х 12
При такой стратегии средняя доходность в годовых, если взять последние сделки моих партнеров = 106%.🔥
Цифры могут и