Зачастую у покупателей квартир по договору долевого участия (участников долевого строительства) нередко возникают трудности при принятии квартир от застройщиков ввиду несоблюдения порядка установленного Правительством РФ.
В данной статье мы коснемся особенностей передачи объекта долевого строительства (квартир, нежилых помещений в многоквартирном доме) участнику долевого строительства (покупателю) которые будут действовать в 2024 году.
Для удобства, в статье мы заменили «объект долевого строительства» на «объект ДДУ»/ «квартиру», а «участника» на «покупателя».
29 декабря 2023 года было принято Постановление Правительства РФ № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее – Постановление) со сроком действия по 31 декабря 2024 года.
Пожалуй, сразу стоит отметить, что указанное постановление – это фактическая пролонгация срока действия известного Постановления № 442.
Указанным Постановлением установлены следующие особенности.
Срок передачи квартиры по соглашению сторон может быть изменен в отдельности от других квартир и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. При этом, такое изменение возможно только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Сообщение от застройщика покупателю о завершении строительства и о готовности квартиры к передаче, а также предложения о внесении изменений в договор в части срока передачи квартиры, могут быть направлены по адресу электронной почты, указанному в договоре, если иной способ не указан в договоре. При этом, указанные сообщения должны быть в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени застройщика.
Передача квартиры осуществляется по передаточному акту, подписываемому покупателем квартиры и застройщиком с учетом следующих особенностей:
- при обнаружении существенных нарушений требований к качеству квартиры, покупатель и застройщик до подписания передаточного акта обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с порядком технического обследования с участием специалиста (далее в статье мы напишем про порядок назначения специалиста в разделе «Техническое обследование объекта ДДУ»);
- при отсутствии существенных нарушений требований к качеству сдаваемой квартиры застройщик и покупатель указывают в передаточном акте перечень недостатков, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста;
В данном случае, покупателю нужно понимать какие существенные недостатки, а какие нет. Ввиду чего, до приемки квартиры от застройщика, на этапе осмотра, мы рекомендуем привлечь к осмотру любого специалиста обладающего познаниями в данной отрасли, если у Вас таких познаний нет.
При обнаружении существенных нарушений требований к качеству квартиры, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста согласованного покупателя и застройщиком, покупатель вправе отказаться от подписания передаточного акта и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков либо отказаться от подписания передаточного акта и исполнения договора, и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов;
При выявлении отступлений от условий договора (несущественных нарушений) установленным требования к качеству объекта ДДУ, покупатель может обратиться к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков;
Срок безвозмездного устранения выявленных недостатков не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта ДДУ - в срок не более 60 календарных дней со дня составления акта осмотра с участием специалиста.
В случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, покупатель вправе предъявить иск в суд либо обратиться к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков.
Требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления;
В случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично, покупатель имеет право предъявить иск в суд;
Под специалистом, в рамках Постановления Правительства РФ № 2380, понимается лицо, обладающее специальными познаниями и необходимой квалификацией, по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации (СРО);
Техническое обследование объекта ДДУ (далее - осмотр) осуществляется в следующем порядке:
- специалист, определяется по соглашению с покупателем;
- дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается покупателем и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков, но не ранее чем через 3 рабочих дня после согласования даты обследования;
- покупатель и застройщик обеспечивают свое присутствие по месту нахождения объекта ДДУ в согласованное время для участия в проведении осмотра;
- не позднее 3 рабочих днейсо дня проведения осмотра специалистом покупатель направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта ДДУ;
Застройщик возмещает участнику долевого строительства расходы по оплате услуг специалиста в случае, если специалист согласно акту осмотра подтвердил наличие нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства, если иное не установлено соглашением.
При непредоставлении покупателем застройщику (его работникам, подрядчикам) доступа на объект (в квартиру) для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра, покупатель не вправе обращаться с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков.
В случае уклонения покупателя от осмотра до подписания передаточного акта застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Подводя итог, следует соблюдать следующий порядок действий при приемке квартиры от застройщика:
1. Придти на осмотр квартиры со своим специалистом, предварительно уведомив Застройщика, если у вас нет познаний в этой отрасли (его необязательно согласовывать с застройщиком, но и стоимость его не возместят);
2. В зависимости от результатов осмотра:
а) при отсутствии каких-либо дефектов подписать передаточный акт без отражения замечаний.
а) при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта (при наличии дефектов) подписать передаточный акт и отразить в нем все недостатки, выявленные Вашим специалистом. При этом при наличии разногласий относительно указанного перечня, требовать составление акта с участием специалиста согласованного сторонами, в соответствии с указанным Постановлением Правительства РФ;
б) при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта требовать составление акта осмотра с участием специалиста согласованного сторонами, в соответствии с указанным Постановлением Правительства РФ.
3. Направить требование об устранении выявленных недостатков застройщику.
4. Предоставить доступ застройщику на объект ДДУ для устранения выявленных недостатков.
5. При неудовлетворении застройщиком требований об устранении недостатков в течение 60 календарных дней со дня составления акта, сделать независимую строительно-техническую экспертизу для выявления строительных дефектов и определения стоимости их устранения на объекте, после чего обратиться в суд.
При наличии вопрос, Вы всегда можете обратиться к нам!
Юридическая компания "Лут, Курошин и Партнеры"
89035804646
info@lkap.ru