В статью о том, что накопить на квартиру с зарплаты нельзя, пришли мечтатели. Как я и ожидала. Инвесторы-теоретики, люди с крепким задним умом (в английском еще называется «лестничное остроумие») и просто те, кто никогда ничего не покупал, но лучше всех знает.
Написали, что только глупые копят в рублях, а умные - с помощью мамы, папы и бабушки с пенсией ветерана ВОВ. Ой, то есть в валюте.
Ну давайте посчитаем. Все графики изменения курсов валют и цен на жилье есть в открытом доступе.
Есть, конечно, замечательные люди, которые получают доход в валюте. Но для России это скорее исключение, так что возьму для примера того же человека, из той же самой статьи. Который получает довольно неплохо, но в рублях.
При этом его доход постоянно растет на 15 %. Это очень большая, хорошая, мало кому доступная индексация. Такая бывает при работе в стабильной (!) крупной частной (!) компании, где заинтересованы в развитии сотрудников и их удержании. И при постоянном вкладе в себя: в свое образование, и даже в здоровье. Для конкурентной борьбы в корпорациях оно очень нужно.
То есть бюджетники, счастливые мамы и жены, коротающие время между декретами, простые честные парни, которым не доплатили и люди с подходом «я уже свое отучился в 1986 году», извините, но вы в пролете.
В этом расчете – не средний какой-то человек, а мотивированный, успешный, физически и ментально здоровый.
К тому же он никогда не увольняется, не болеет, очень скромный в тратах и готов ради квартиры жить хуже, чем его коллеги из той же компании.
Итак, вот он сколько получает в рублях и откладывает ежемесячно тоже в рублях. Допустим, он не покупает валюту ежемесячно, а год копит в рублях на вкладе с доходностью примерно 10 %. Я в расчете поставила 5 %, так как у него не вся сумма лежит целый год, а прибавляется небольшими частями.
Мы помним, что копит он с зарплаты, ничего ему не дарят и никаких бабушкиных комнат и дедушкиных дач он не продает.
А теперь скажите, многие ли из вас за 5 лет так растут в доходе? Если и растут, то опять же, ценой риска: увольняясь и устраиваясь в другое место, либо меняя сферу деятельности, либо запуская собственное дело.
Все это большие риски финансового провала, если не фатального, то на месяцы или год-два.
Стабильно так расти в доходе в ОДНОЙ компании и непрерывно крайне сложно!
Итак, ежегодно этот человек берет рублевую сумму с процентами и покупает валюту. Вот сколько он ее купит.
Ой, а что с курсом доллара? У большинства людей в памяти отложились какие-то переломные моменты: доллар по 6, доллар по 30, потом сразу по 100... Нет, он менялся постепенно. Из сегодняшнего дня кажется, что в 2014-м с курсом была какая-то паника. А на самом деле паника была короткой. А потом курс стабилизировался.
Как-то не очень много вышло накопить у этого человека. Всего 18 700 долларов. А где же проценты по ним? А процентов по долларовым вкладам практически не бывает, они мало отличимы от нуля. В отличие от рублей.
В конце 2016 года пора идти за квартирой. Цены на вторичку и новостройки в 2016 году в том же самом регионе были равны: примерно 58 000 рублей.
В конце 2016 г. курс доллара был 62. Это 1 159 400 рублей или 20 кв.м.
Подождать годик, когда курс вырастет? Пожалуйста, весь 2017-й год курс был еще ниже.
Весь год прождал, а в декабре курс даже ниже, чем в январе. Получилось бы всего чуть больше 1 млн рублей. А цена недвижимости уже 61 000 р. за метр, то есть через год он смог купить бы еще меньше. 17-18 кв.м.
Квартиры в долларах подешевели в 3 раза, как мне написали в той статье много раз? С математической точки зрения может и подешевели, на сколько-то процентов. Но не в разы точно. А если прибавить другие жизненные обстоятельства, которые математика не может учесть, то вообще этого подешевления не видно.
Итак, 17 метров жилья после 5 лет накоплений.
Квартир по 17 метров не бывает, даже микро-студии обычно больше.
Частями жилье тоже обычно не продают. Либо это проблемные сделки с долями, в которые ни один человек добровольно не ввяжется.
Остается либо занимать часть денег у родственников и признать идею накопления на ВСЮ квартиру неудачной, либо брать ипотеку. А весь наш спор зашел с того, что ипотека это рабство.
Если не хочется в рабство, или хочется на себе проверить идеи диванных инвесторов, можно еще подкопить годик-другой.
Заметьте, что цены на жилье в моем расчете не московские. А зарплата в 2018 г - 80 тыс после налогов, что довольно много, заметно выше среднего.
Получится почти 28 тыс долларов на конец 2018 года, которые теперь нужно продать. А что это с курсом в 2019 году? Он что, был не 200 рублей и даже не 100?
Да, к сожалению, курс 100 не выставляют по заказу теоретиков инвестиций. Можно было продать валюту в январе по 69 р. (получил бы 1 900 000 руб). Но если фраера одолела жадность и он ждал, что вот-вот курс вырастет еще, то пришлось ему продать уже примерно за 64-65 р. Получит 1 820 000 р. Потому что ЕЩЕ БОЛЬШЕ ждать, когда тебе негде жить, очень тяжело.
Небольшую погрешность, что валюту всегда покупают чуть дороже, чем продают (даже при одинаковом курсе ЦБ), я не буду учитывать.
Таким образом, после семи лет накоплений (с 2012 до 2019), в 2019 г. этот человек сможет купить либо 22 кв.м. новостройки, либо 27 кв.м. вторички.
Правда, не знаю, что именно можно считать вторичкой. Новостройки (новые дома) от владельца-физлица попадают сюда? Я не видела, чтобы они дешевели: как правило, по 214-ФЗ всегда дешевле, чем сразу в собственность.
Скорее всего, дешевле стоят квартиры на вторичке в старом фонде. Я не считаю их хуже, чем новостройки, но вот какая штука: там не бывает отдельных квартир по 27 метров. Почти никогда не бывает. В старом фонде однушки обычно от 30 кв.м., а на 30 по усредненной цене денег не хватает... Придется брать в очень плохом состоянии.
И ради этого стоило семь лет ждать чего-то! Я за 7 лет успела первую ипотеку взять, выплатить и задуматься о новой...
Да и сам человек постарел на 7 лет, 7 лет молодости не жил в своем жилье. Даже между 25 и 32 года есть разница по самочувствию. А если начал копить в 30 и закончил в 37, это еще более тоскливо.
Честно говоря, до этого подсчета я и сама не была уверена, какой будет результат. Поскольку я живу в рублях, и зарабатываю в рублях тоже, мне тоже казалось, что валюта это какой-то волшебный инструмент (она же всегда дорожает, так всегда кажется, а конкретные цифры по всем годам мы не помним).
А нет. То же самое и вышло. Ни 5, ни 7 лет с учетом роста цен не позволят накопить на достаточную по площади квартиру. Если мы учитываем только зарплату, конечно.
Это я уж молчу, что были целые отрезки времени по 5-7 лет, когда валюта вообще не дорожала. А можно было, при определенном невезении, купить на подъеме, а потом нового роста не дождаться. И за 5 лет и продать с понижением.
Такой вот валюта загадочный предмет: то ли растет, то ли нет.
Изменение цен на жилье за те же периоды:
- с 2000 по 2008 - нашла на другом сайте, рост цен в том же регионе от 10 тыс до 40 тыс за 1 метр.
- с 2008 по 2014 рост от 40 до 45-50 тыс за 1 метр.
- с 2015 по 2022 - с 50 тыс до 140 тыс.
А в скачок роста валюты, как видите, можно было и не попасть.
То есть я снова могу для себя подтвердить предположение, что все, кто накопил сам на квартиру, просто за давностью лет подзабыл что-то из списка ниже:
- Помогали родственники.
- Продали другое жилье и вложили его.
- Копили 15 лет, потому что было где жить. А может даже жили на всем готовом и свою зарплату вообще не тратили.
- Работа была с зарплатой не просто выше среднего, а принципиально выше, в несколько раз. Или работали в Москве/на Севере, а покупали жилье в регионе, где намного дешевле. Либо бизнес.
Уж простите, но занимательные факты, вырванные из контекста реальности, типа "в 1995 году акция сбербанка стоила 1 рубль, а в 2024-м уже 100" мне не подходят в качестве доказательства.
Про накопления на квартиру на акциях, может, тоже напишу, посмеемся вместе.
Почитать еще: