Летом 2022 года в арбитражном суде Московской области начало рассмотрения получил спор между управляющей организацией ООО «Евразия-плюс» (далее – УО, организация) и федеральным казенным учреждением «Реабилитационный центр» (далее – Учреждение, ФКУ).
Причиной обращения УО в суд явилась задолженность ФКУ по оплате за содержание и текущие ремонт общедомового имущества в размере почти 250 тысяч рублей и значительной сумме пени – более 130 тысяч рублей.
Требования УО были мотивированы тем, что на праве оперативного управления Учреждению принадлежит несколько помещений в одном из многоквартирных домов города Сочи (ул. Худякова, д.23). В спорный период организация осуществляла управление указанным домом по результатам открытого конкурса и на основании договора заключенного с Департаментом городского хозяйства города Сочи в апреле 2016 года. ФКУ оплату услуг не производило, полученную от УО претензию о погашении долга оставила без внимания.
Суд первой инстанции по причине пропущенного срока исковой давности частично удовлетворил иск, взыскав с Учреждения в пользу организации 187 907 рублей и 5 235 рублей госпошлины.
ФКУ обратилось с апелляционной жалобой в вышестоящую инстанцию, указав, что у организации отсутствуют на обращение с иском в суд – спорным домом № 23 УО не управляла, договорных отношений между истцом и ответчиком не имеется.
Апелляционный суд согласился с доводами ФКУ и полностью отказал в удовлетворении иска.
Впоследствии суд кассационной инстанции поддержал данное решение.
Указанные суды отказали в иске УО по следующим доводам:
- протокол конкурса и договор управления касаются домов № 23 — строения 1 и 2 (стр.1 и 2). Однако помещения, принадлежащие ФКУ на праве оперативного управления, расположены в доме № 23;
- УО предоставила суду сведения, что в период действия договора органы местного самоуправления переименовывали адрес и вносили изменения в ФИАС. Однако Учреждение представило информацию, согласно которой в адресной системе есть указание на три дома — № 23, № 23 стр. 1, № 23 стр. 2.
- организация не представила суду доказательства, подтверждающие факт обслуживания общего имущества в МКД № 23.
ООО «Евразия-плюс» приняла решение об обращении в суд высшей инстанции.
По итогам рассмотрения выводов в решениях судов, Верховный суд РФ не поддержал нижестоящие суды и Определением № 305-ЭС23-8455 направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции:
- ссылка Учреждения на отсутствие договора с УО несостоятельна, так как в силу статей 39 и 158 Жилищного кодекса РФ, отсутствие заключенного договора не освобождает законного владельца помещений от несения расходов на содержание имущества. При этом не доказано, что в спорный период Учреждение добросовестно оплачивало соответствующие услуги, либо в этот период УО домом не управляла;
- в соответствии с письмом Департамента городского хозяйства от октября 2022 года, в спорный период дом № 23 по результатам открытого конкурса находился под управлением УО. В письме от января 2023 года ГЖИ Краснодарского края подтвердила данные сведения, указав, что орган местного самоуправления ошибочно указал в конкурсной документации сведения о доме № 23 как о двух домах — № 23 стр. 1 и № 23 стр. 2. В отношении этих адресов и был заключен договор управления;
- «…согласно справке о присвоении регистрационного адреса от 20.12.2013 № 14324, выданной Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации города Сочи Краснодарского края, МКД площадью 12920,5 кв. м на 166 квартир (стр. 1) и 13657,9 кв. м на 167 квартир (стр. 2) присвоен единый адрес: г. Сочи, ул. Худякова, д. 23…».
Стоит отметить, что в судах апелляционной и кассационной инстанций УО указывала на данные обстоятельства о едином адресе, однако суды надлежащей правовой оценки доводам организации не дали. Суд первой инстанции также не исследовал письменные доказательства, которыми УО обосновывала свою позицию, и рассмотрел дело в порядке упрощенного производства.