Хочу купить жилье, но нет гарантии, что я не попаду в аферу

В России действует негативная регистрационная система, когда за безопасность сделки отвечает сам покупатель. Стопроцентной гарантии, что жилье потом не придется возвращать, покупателю дать не может никто. Поэтому страхование титула - хорошая идея, хотя многие скептически относятся к титульному страхованию и не готовы платить лишние деньги.

Какие же риски покрывает титульное страхование:

1. Риски, связанные с доверенностями. Например, покупку недвижимости по подложной или недействительной доверенности.
2. Кабальные сделки
3. Сделки по поддельным документам
4. Сделки с самовольными постройками
5. Оспаривание приватизации
6. Сделки с недееспособными продавцами
7. Сделки с теми, кто не отвечает за себя
8. Страхование титула отлично работает при неожиданном появлении наследников. Выявить такие ситуации заранее практически невозможно, и они несут очень большой риск для покупателя.Оспаривание сделок наследниками
9. Мнимые и притворные сделки, то есть сделки для вида и прикрытия других сделок
10. Сделки с материнским капиталом
11. Сделки с имуществом супругов
12. Сделки с имуществом банкротов. Это один из самых распространенных рисков. У большинства страховых компаний он входит в покрытие, но лучше уточнить заранее.

В идеале страховать нужно любую сделку: о сохранении права собственности никто, кроме самого покупателя, не позаботится.

Но точно стоит страховаться в сделках, где есть факторы риска: подозрения, что продавец ненадежен.

Вот в каких случаях лучше застраховать титул:

1. Продавец на грани банкротства. Например, у него долг свыше полумиллиона рублей и просрочка платежей больше трех месяцев.
2. Продавец уже банкрот.
3. Продавцу больше 60 лет.
4. Продавец получил квартиру по решению суда.
5. Квартира продается с торгов.
6. Использован материнский капитал, особенно в предыдущем владении.
7. Объект попал к продавцу за короткое время через цепочку сделок. Но не факт, что страховая компания согласится застраховать титул: риск слишком велик.
8. Непонятен мотив продажи.
9. Квартира перешла продавцу по наследству.
10. Занижена стоимость в договоре купли-продажи. Компании готовы страховать такие объекты, но продавцу и покупателю придется подписать дополнительное соглашение с реальной стоимостью недвижимости.

Иногда страхуют сделки, где продавец страдает психическим заболеванием. Но такие полисы оформляют редко, так как со стороны страховщика, вероятно, будет отказ или дополнительные требования. Например, в Москве такой продавец должен перед сделкой пройти освидетельствование в Национальном медицинском исследовательском центре психиатрии и наркологии имени Сербского.

Исполненная рента - тоже предмет страхования. Но с момента смерти получателя ренты должно пройти больше полугода.

Есть ситуации, когда страхование титула бесполезно: страховщик не возместит расходы.

Перечислю самые распространенные причины для отказа в выплате:

1. Страхователь указал недостоверные сведения при заключении договора. Например, он знал, что продавец покупал квартиру в браке, но в анкете указал только продавца-собственника.
2. Собственник совершил преступление, из-за которого и наступил страховой случай. Например, суд установил, что новый владелец получил квартиру в качестве взятки, и постановил конфисковать ее.
3. Покупатель не понимал последствий сделки. Например, был в алкогольном или наркотическом опьянении.
4. Собственник сделал перепланировку квартиры, которую нельзя узаконить. Местные власти могут обратиться в суд и на основании судебного решения выставить квартиру на торги.
5. Собственник утратил право собственности из-за гражданской войны, ядерного взрыва, народных волнений или забастовки.
6. Покупателя признали недобросовестным. В решении суда должна быть именно такая формулировка, а это редкость, поэтому и отказы по страховому возмещению здесь нечасты.
7. Иногда - если сделка отменена из-за банкротства продавца. Например, купили квартиру на вторичном рынке, а через полгода кредиторы инициировали банкротство продавца и через суд признали сделку недействительной. У многих страховых компаний этот риск сейчас входит в покрытие - но не у всех.

Молодой человек получил квартиру по наследству и тут же подарил невесте. Через год девушка захотела продать квартиру. Страховая компания может отнести такую передачу недвижимости из рук в руки к высокорисковым ситуациям - и расширит перечень нестраховых случаев.

Или, наоборот, клиент купил квартиру у застройщика - из перечня нестраховых случаев могут убрать ситуации, связанные с ущемленными наследниками.

Страховая сама устанавливает перечень событий, при наступлении которых может отказать в выплате. Его можно посмотреть на сайте страховщика или в договоре страхования.

Рассматривая конкретное обращение, страховщик может расширить или сократить перечень оснований для отказа.

Мы с ипотечным брокером Еленой Грудининой написали статью для Тиньков-журнала( а это один из самых популярных ресурсов по экономике для граждан). Мы разобрали понятие , механизм и привели страховые случаи с решениями судов! Данная статья для тех, кто хочет надежно застраховать свое жилье и для специалистов, которые хотят предоставить полную страховую защиту своим клиентам! Весь текст статьи находится тут https://journal.tinkoff.ru/guide/titul/

Задавайте ваши вопросы в комментариях!

Подписывайтесь на мой канал - я не боюсь говорить честно!

А здесь телега, где самые свежие новости из мира недвижимости https://t.me/bezdelkaBuh