Ипотека при ставке 8-18%: брать VS копить

Покажу в этой статье на конкретных примерах варианты покупки недвижимости с использованием ипотеки и целесообразность их в текущих условиях. В начале наступившего года провела с учетом текущей непростой ситуации в экономике (при ставке рефинансирования в 16% - по другому ни как не назовешь) изучение возможных перспектив покупки недвижимости в Москве, так как планирую в этом году улучшить немного жилищные условия (конвертировать квартиру во вторичке в квартиру в новостройке, вопрос увеличения при этом площади пока рассматриваю как перспективный, но не ключевой).

Любые решения по вопросам, связанным с тратами денег (особенно большими), необходимо принимать хорошо все обдумав и просчитав экономическую целесообразность

Сразу отмечу, что с 01.01.2024 года поменялись и условия выдачи ипотеки у всех банков: первоначальный взнос = от 30% (ранее был от 20%).

Мое исследование данного вопроса началась с получения довольно заманчивых условий ипотечного кредитования в СМС-сообщении от банка (на фото ниже).

Предложение заманчиво, но если разобраться то на 30 лет под 8,580% годовых ставка ипотеки - только по недвижимости из первичного фонда, по вторичке - априори от 16%

Такой вариант расчет по ипотечному кредиту от банка ВТБ я смогла получить, введя исходные данные из СМС-сообщения: сумму кредита, срок, первоначальный взнос (30,1%)

Банк ВТБ предлагает также возможность ставку можно попробовать дополнительно снизить на 2,5% (если это сделать на весь срок, то экономия на процентах получиться 3 653 841 руб.), при этом стоить эта опция будет 703 391 руб. При пониженной ставке 14,2% ежемесячный платеж по такой ипотеке на 30 лет составит 111 275 рублей.

Такой предложенной банком суммы по ипотеке (в 13,3 млн. руб.) по результатам поиска подходящих вариантов в Московском регионе (в пределах МКАД) на ЦИАН будет достаточно для приобретения однокомнатной квартиры в уже готовом жилье (первичка, дом в статусе - готов к заселению), или двухкомнатной - в строящемся доме (со сроком сдачи дома и возможности заселения в 2025-2026 году).

Такие ориентировочно сейчас цены на квартиры в строящихся домах в Москве (сдача в 4 квартале 2026 года, заселение - в начале 2027 года)

Ипотека целесообразна при таких процентах, на мой взгляд, только при условии: большая часть необходимой для покупки недвижимости суммы у уже есть или есть актив, из которого можно их извлечь (как в моем случае - квартира в собственности во вторичном жилье). Иначе - это долгоиграющая "кабала" и по сути "спонсирование" банка (дабы на проценты, которые будут платиться банку за весь срок ипотеки можно будет купить вторую такую же квартиру).

Объясню этот довод наглядно. Для примера возьмем вариант минимальной ипотеки: для покупки машиноместа общей площадью 13,6 кв.м. в московской новостройке, которое также является объектом недвижимости.

Вот такой вариант покупки машиноместа в подземном паркинге московского ЖК

• Ставка ипотеки как по квартире во вторичке = 16-18%.
• Итоговая стоимость с учетом скидки в 2% (при покупке напрямую у застройщика) такого объекта недвижимости = 2 352 000 руб.
• Минимальный первоначальный взнос (30%) = 705 600 руб.
• Остаток суммы к погашению (сумма кредита) = 1 646 400 руб.
• Страховка (обязательная) составит ежегодно 2151 руб., то за 10 лет = 21510 руб., за 30 лет = 64530 руб.

Страховка по ипотечному кредиту на 10 лет

• Если брать ипотеку на 10 лет, под 18% годовых - ежемесячный платеж составит 29665,69 руб., а начисленные за это время % = 1913482,80 руб. То есть по сути: за начисленные % можно было б приобрести еще одно машиноместо.

Такой вариант расчета ипотеки на 10 лет, необходимо сразу обратить внимание на графу "Начисленные проценты"

Это подробный график выплаты ипотеки на 10 лет, ежемесячный платеж состоит из 2 частей: 5000 руб. - основной долг, а вот % банку = 24,7 тыс. руб., то есть в 5 раз больше!

Если брать ипотеку на 30 лет, под 18% годовых - ежемесячный платеж составит 24812,65 руб., а начисленные за это время % = 7286154,00 руб. То есть по сути: за начисленные % можно было б приобрести еще одно машиноместо.

Такой вариант расчета ипотеки на 30 лет, необходимо сразу обратить внимание на графу "Начисленные проценты"

Это подробный график выплаты ипотеки на 30 лет, ежемесячный платеж состоит из 2 частей: 120 руб. - основной долг, а вот % банку = 24,7 тыс. руб., то есть в 204 раза больше!

Оставляйте комментарии, подписывайтесь на канал!