Обратный выкуп часто используют проекты, предлагающие контракт на управление вашей недвижимостью и выплату инвестору дохода. Если кто-то из вас знаком с фондовым рынком, то, наверное, знакомы или слышали о бай бэк.
Иногда компании объявляют обратный выкуп своих акций у акционеров. Тот же прием существует и на рынке доходной недвижимости, только тут изначально прописывают в контракте опцию, по которой собственник может через определенный срок вернуть свою квартиру застройщику и получить вложенные деньги назад и иногда с 10-15% ым доходом. Но, конечно, тут есть нюансы, о которых мы сегодня и поговорим.
Как работает опция Обратный выкуп?
Инвестор приобретает квартиру в комплексе с профессиональным отельным управлением и при покупке подписывает контракт, по которому он передает управляющей компании купленную квартиру. Управляющая компания обязуется выплачивать собственнику доход в течение срока действия контракта.
Обычно это гарантированный доход на первые 5 лет, а далее деление фактического дохода по программе Рентал Пул. То есть это напоминает депозит в банке – купил, получил доход и забрал вложенное + небольшой доход.
Нюансы опции Обратный выкуп
1. Иногда застройщики используют обратный выкуп как инструмент маркетинга.
Например, комплекс с профессиональным отельным управлением рядом с пляжем продает квартиры по цене от 130,000 долларов, но не предлагает обратного выкупа. Это понятная реальная цена и понятно, что при выборе ликвидных квартир рост цен будет обеспечен локацией, управлением международным брендом и качеством, которое контролирует отельная сеть.
А в 1 км от моря строят комплекс квартир с неизвестным управлением, и цены такие же, а то и выше. Но застройщик предлагает обратный выкуп через 10-15 лет. Поэтому обязательно обратите внимание на что, где и по какой цене вы покупаете, и не опирайтесь только на то, что застройщик предлагает обратный выкуп.
2. Например, застройщик по контракту предлагает выкупить недвижимость по той же цене или на 10-15% дороже. Но цены на курортную недвижимость на Пхукете растут на 3-5% в год. То есть, купив квартиру за 3 млн и отдав через 10 лет ее застройщику за те же 3 или 3.3 млн бат вы теряете минимум 25-30% ее реальной ценой.
В случае, когда комплекс в хорошей локации рядом с морем и брендированным управлением отельной сети предлагает обратный выкуп – это вполне обоснованно. В этом случае застройщик реально заинтересован выкупить в будущем раскрученный актив по старой цене. Но, если собственник купил не самую ликвидную квартиру, то застрахован о потери цены. А если квартира ликвидная – то вы в любом случае продадите дороже через 5-10 лет.
Но в любом случае, при покупке квартиры всегда выбирайте самые ликвидные варианты. Капитализация правильно выбранной квартиры в хорошей локации вырастет в цене значительно выше, чем та сумма, которую вы заплатили при покупке.
Подведем итоги
Для своих клиентов подбираем самый ликвидный объект, что бы не полагаясь на выкуп продать ее намного дороже той цены, что даст застройщик на обратном выкупе.
Мы с радостью ответим на любые вопросы и поможем вам в любой ситуации. Обращайтесь!