Чтобы разделить объект недвижимости, находящийся в долевой собственности, например, земельный участок, жилой дом, нежилое здание или помещение, необходимо:
1. Определить части, на которые будет разделен объект недвижимости.
2. Получить согласие третьих лиц на раздел (если это необходимо).
3. Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического и (или) межевого плана на образуемые объекты.
4. Заключить соглашение между всеми собственниками.
5. В отсутствие согласия получить судебное решение о разделе объекта недвижимости.
6. Подать заявление о присвоении адресов образуемым объектам в уполномоченный орган местного самоуправления или государственный орган.
7. Обратиться в Росреестр, чтобы поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на образованные объекты.
8. Получить выписки из ЕГРН на образованные объекты.
При определении частей, на которые будет разделен объект недвижимости, должны быть соблюдены требования к объектам, которые образуются в результате раздела:
- земельные участки должны соответствовать требованиям о предельных минимальных размерах и расположении границ;
- помещения должны быть обособленными и иметь возможность автономной эксплуатации (отдельный вход и независимые коммуникации).
Иногда это потребует официального согласования и проведения дополнительных работ, перепланировки, переустройства, реконструкции в здании. Самовольная перепланировка, а также неузаконенная пристройка не берутся в расчет при выделе доли в натуре до момента ее легализации.
Получить согласие третьих лиц на раздел объекта недвижимости необходимо, если это предусмотрено федеральным законом, например:
- если объект недвижимости является предметом ипотеки, то по общему правилу потребуется получить письменное согласие залогодержателя, поскольку это приведет к созданию новых объектов недвижимости и замене предмета ипотеки;
- если нежилое помещение относится к общему имуществу супругов (и они не производят его раздел между собой), то потребуется получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на раздел.
Соглашение о разделе объекта недвижимости нужно составить в письменной форме по количеству собственников имущества, удостоверять его у нотариуса не обязательно. Соглашение должно содержать адрес, кадастровый номер и иные характеристики объекта недвижимости, сведения о всех его собственниках, способ и условия раздела, а также условие о денежной выплате или иной компенсации, если стоимость выделяемого имущества непропорциональна доле собственника.
Исковое заявление нужно подать в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. С учетом требования о том, какую часть имущества следует выделить истцу, а какую ответчику, суд может назначить строительно-техническую, землеустроительную, оценочную экспертизы для разрешения вопроса о технической возможности предлагаемого выдела и соразмерности выделяемой части.
Суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности (неделимые вещи). Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.
Заявление о присвоении адресов образуемым объектам можно подать в уполномоченный орган через МФЦ либо через Единый портал госуслуг.
Также через МФЦ можно обратиться в орган регистрации прав и получить выписки из ЕГРН на образованные объекты.