Отмена нулевого НДС и повышение стоимость апартаментов

С 2024 года при продаже апартаментов вновь взимается НДС. Это может привести к росту цен в феврале–марте. Однако есть вероятность, что девелоперы найдут выход.

Нулевой НДС на услуги застройщиков при передаче, построенных по договорам долевого участия объектов, действовал с 2010 года, но теперь налоговые льготы будут распространяться только на жилые помещения.

Отмену нулевого НДС на апартаменты обсуждали еще в 2021 году — тогда с соответствующим предложением выступил Минфин. «В целом такое ужесточение объяснимо. Уже много лет для властей остаётся приоритетом борьба с появлением новых обманутых дольщиков — для этого в первую очередь был принят закон об использовании эскроу–счетов. Апартаменты под такую защиту не попадают, так как приобретаются гражданами для коммерческого использования»

Отмена налоговой льготы произошла на фоне усиливающихся ограничений на строительство апартаментов в целом. В Петербурге городские власти активно нагружают такие проекты соцобязательствами.

Как будут начислять НДС на апартаменты

На данный момент всплеска цен на апартаменты не произошло. Как говорят эксперты, новые цены могут появиться с конца февраля — начала марта. Сейчас диапазон стоимости квадратного метра апартаментов комфорт–класса с чистовой отделкой составляет 163–261 тыс. рублей за 1 кв.м., бизнес–класса — 253–364 тыс. рублей за 1 кв.м..

При этом некоторые участники рынка считают, что нагрузка от возвращения НДС будет несущественна. Согласно закону, налог распространяется только на услуги застройщика и его не нужно применять ко всей стоимости апартаментов.

«Простой расчёт для примера. Берём апартаменты за 5 млн рублей, процент услуги застройщика составляет не более 20% от цены юнита, то есть 1 млн рублей. Отнимая от этой цифры 20%, мы получаем всего 200 тыс. рублей, что в масштабах полной стоимости апартов не такие уж большие деньги. На спросе данная мера никак не отразится. Всё, что повышает себестоимость продукции, так или иначе ложится на плечи конечного потребителя»

При этом сами "услуги застройщика" никак законодательно не регламентированы. Это пошло из старой редакции закона 214–ФЗ, когда были ограничения на целевое использование средств по ДДУ и одним из видов таких расходов были услуги застройщика. На практике застройщик пишет в ДДУ — цена по ДДУ столько–то, в том числе услуги застройщика — столько–то. То есть к этому можно отнести затраты на администрирование процесса строительства.

Что предпримут девелоперы для сохранения спроса

Основные риски для спроса на апартаменты создаёт не НДС, а отсутствие "дешёвой" ипотеки для этой категории недвижимости. С учётом ожидаемого снижения спроса можно говорить о том, что застройщики апартов будут зажаты между необходимостью компенсировать свои дополнительные расходы и невозможностью полного переложения их в цену в связи с отсутствием платёжеспособного спроса. Тем более что предпосылки для расширения рынка апартаментов никуда не делись. Во–первых, сохраняется тренд урбанизации и притока населения в крупные города. Во–вторых, всё больше людей хотят пользоваться жильём, но при этом не покупать его. В–третьих, есть огромная потребность в сервисном обслуживании.

На фоне роста ставок девелоперы делают упор на рассрочку

На помощь компаниям могут прийти и законодатели. Сейчас в Госдуме рассматриваются законопроекты, усложняющие сдачу квартир в краткосрочную аренду, что даст преимущество апартаментам, которые могут получить гостиничную классификацию и приносить собственникам доход, в том числе за счёт краткосрочной аренды.

Ситуация на рынке апартаментов

В прошлом году, по предварительным данным, было продано около 2.8 тыс. апартаментов, что на треть больше, чем годом ранее. Пик продаж пришёлся на сентябрь, когда было продано 573 апартамента, что сопоставимо с продажами за весь II квартал (595 апартаментов). Рост инфляции, колебания курсов валют, ожидание повышения ключевой ставки ЦБ (изменение условий ипотечного кредитования) активизировали покупателей к приобретению апартаментов.

Кроме того, интерес к апартаментам подстегнул рост туристического потока.

Наибольшим спросом пользуются апартаменты в проектах, только что выведенных в продажу и находящихся на заключительном этапе строительства. Популярность растет у сервисных апартаментов в удачных локациях рядом с метро под управлением профессиональной управляющей компании, имеющей положительный опыт на рынке, доходные программы и продуманную концепцию с развитой инфраструктурой, высоким качеством проживания и сервиса.