Отчуждение (т.е. переход права собственности к другому лицу) заложенной квартиры по закону возможно только с согласия залогодержателя. Исключение сделано для завещания, а вот продажу (так же, как обмен или дарение) необходимо согласовать.
Хорошо, если есть возможность досрочно погасить ипотеку: после этого обременение с недвижимости будет снято, и никаких разрешений на продажу получать не придётся. Но если расплатиться по кредиту не получается, можно обойтись и без этого: просто в первую очередь нужно сходить в банк, чтобы уточнить возможные условия сделки.
Если банк не возражает, и покупатель согласен, квартиру можно продать с остатком задолженности, которая перейдёт к новому собственнику. В этом случае важно, чтобы покупатель соответствовал тем требованиям, которые предъявляются к заёмщику по ипотеке, иначе сделка не состоится.
Другой вариант — погашение оставшейся задолженности за счёт части вырученных от продажи средств. Для этого можно использовать задаток или закрыть кредит непосредственно во время оформления сделки.
В первом случае заключают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Чтобы определить его размер, нужно взять в банке справку о размере оставшейся задолженности. Получив деньги, продавец перечисляет их банку, после чего уже можно снимать обременение с недвижимости и оформлять стандартную куплю-продажу.
Во втором случае при совершении сделки должен присутствовать представитель банка. Покупатель одновременно выплачивает деньги банку (в размере оставшегося долга) и продавцу (разницу между ценой квартиры и суммой погашенной задолженности). Как правило, для этого используют аккредитивы или сервис безопасных расчётов банка.
Главное — условия сделки должны устраивать всех участников, независимо от выбранного способа её заключения. Процесс может оказаться небыстрым, но в целом каких-то серьёзных препятствий к продаже ипотечной квартиры обычно не возникает.