Что происходит сейчас?
На сегодняшний день ситуация на рынке недвижимости для рядового покупателя сложилась непонятная. Если раньше они видели очень четкое понимание, что если купить новостройку и подождать полтора года, то можно получить некую выгоду. На сегодняшний день рост новостроек может спровоцировать только заявление Сбербанка о том, что льготную ипотеку он будет выдавать только при условии субсидирования аккредитованным застройщиком. Простыми словами, банк требует от застройщика субсидирование ипотеки в виде комиссии от 7% до 15% за выдачу кредита, что застройщик, естественно, зашьет в стоимость недвижимости. Но с этой историей не все так просто. Об этом поговорим далее.
Практически всю вторую половину 2023 году Эльвира Набиуллина стимулировала продажу новостроек постоянными заявлениями о том, что льготная ипотека будет отменена. Люди отчаянно бежали скупать строящееся жилье, в том числе и самое неликвидное. Каждое заявление о поднятии ключевой ставки, об увеличении первоначального взноса вызывало взрыв спроса на покупку новостроек.
В 2024 году, мне кажется, мало уже кто верит в то, что цены на новостройки будут сильно расти и на этом можно будет заработать. В большинстве своем, покупатели несут деньги в строящееся жилье только с одной целью - деньги эти сохранить. Льготная ставка позволяла это сделать. Так уж сложилось, что российский гражданин бетонному сооружению доверяет больше, чем банкам, поэтому в любой нестабильной ситуации снимает деньги с депозита и вкладывает в недвижимость. Но тот факт, что доходность по депозитам и облигациям федерального займа находится на уровне 14-15% заставляет инвесторов смотреть в сторону именно этих финансовых инструментов. И мы видим, что некоторые инвесторы, с которыми мы постоянно сотрудничаем, продают свои объекты в новостройках и кладут деньги в банк.
Основная проблема рынка недвижимости 2024 заключается в том, что инвесторы, которые покупали квартиры по льготной ставке в 6%, выходят сейчас с ними на рынок, но люди, покупающие это жилье, берут уже ипотеку не на первичное жилье, а на вторичное под 17%, а это существенно снижает покупательский спрос и осложняет продажу квартир, которые приобретались с целью инвестиции, в таком количестве. Во многих жилых комплексах, которые уже сдались, есть еще часть квартир, нераспроданных застройщиком. И именно застройщик является основным конкурентом тем инвесторам, которые выходят сейчас со своими квартирами. Покупатель у застройщика еще может сегодня купить квартиру по льготной ипотеке, а у инвестора, уже оформившего право собственности, - нет. Выбор покупателя очевиден.
В настоящее время мы видим, что все больше застройщиков вводят такой инструмент как рассрочка. Больше всего он пользуется популярностью в жилых комплексах бизнес-класса.
Что покупать?
Вместе с этим, многие инвесторы говорят нам, что из-за высокой ставки ЦБ и изменений льготных программ они стали смотреть в сторону коммерческой недвижимости. И этот рынок и на наш взгляд сегодня более интересный, чем долевое строительство. Инвесторы считают вложение в коммерцию более надежным инструментом.
Зарубежная недвижимость для капиталовложителей в 2024 году будет менее интересным инструментом, так как многие направления уже сегодня сильно перегреты. Мы видим, что товарищи, вложившиеся, к примеру, в Дубай в прошлом году, свой капитал возвращают в Россию.
А вот загородная недвижимость становится привлекательным инвестиционным инструментом, так как здесь еще можно найти интересные льготные программы и предложения.
А что же с льготной ипотекой?
Но вернемся к новостройкам и льготной ипотеке. После заявления Сбера об отказе выдавать льготную ипотеку без субсидирования, его примеру последовал ВТБ и Альфа-банк. А что же застройщики? Setl Group, к примеру, отказался работать с банками, требующими проходить аккредитацию. По слухам, к нему присоединился и ПИК, хотя и без громких заявлений. После этого, в пресс-службе ФАС заявили, что к ним поступили жалобы от застройщиков на указанные действия банков и ведомство их рассмотрит в установленном порядке.
Далее 12 января банк «Дом.РФ» заявил, что не будет вводить комиссии по сделкам для заемщиков, оформивших ипотечный кредит в рамках госпрограмм. Судя по некоторым новостям, появляющимся в прессе, несколько банков готовят такие же заявления. Скорее всего, программа субсидирования ипотеки застройщиками провалится и поводов для резкого поднятия цен у них не будет.
В общем и целом, 2024 год на рынке недвижимости ожидается жарким. Запасаемся попкорном и ждем новостей.
Хочешь получить консультацию специалиста по недвижимости? Звони или пиши в WhatsApp по телефону: +7 (863) 226-10-15